[11·19 전세대책]"임대차3법 이전부터 전세가 상승전환"

국토부 '서민·중산층 주거안정 지원방안' 일문일답①
"부산·대구·김포, 조정대상 지정 절차 진행 중"

정부의 부동산 전세대책 발표가 하루 늦춰질 것으로 보인다. 정부관계부처에 따르면 기획재정부, 국토교통부 등은 18일 전세대책을 발표할 예정이었지만 부처간 추가 조율을 거쳐 하루 늦은 19일로 연기할 것으로 전해졌다. 대책은 기획재정부의 재정지원을 중심으로 대규모 공공전세 공급이 담길 것으로 보인다. 사진은 18일 서울의 한 부동산 중개업소. 2020.11.18/뉴스1 © News1 구윤성 기자

(서울=뉴스1) 전형민 기자 = 정부가 2022년까지 전세형 주택 11만4000가구를 공급한다. 이중 전체 물량의 40% 이상인 4만9100가구를 내년 상반기에 공급해 전세시장 불안에 대응하기로 했다.

정부는 19일 오전 현재의 전세문제를 해결할 수 있는 단기간 공급 확대를 위해 민관의 역량을 모아 신축 위주 단기 집중 공급을 핵심으로 하는 '서민·중산층 주거안정 지원방안'을 발표했다.

다음은 국토교통부와의 일문일답.

-이번 전세대책의 특징은? ▶과거에는 전세수요를 일부 매매수요로 전환하는 등의 대책 수단을 사용했으나, 현재는 초저금리 등으로 인한 매매시장의 불안 요인이 상존하고 있어 매매수요로의 전환은 곤란한 상황이다. 이에 단기적으로 주택공급을 확대할 수 있는 방안을 마련했다.

이전 대책과 달리 구체적인 공급시기와 물량 등을 특정해 발표했다.

이번 대책을 통해 11만4000가구의 주택이 전세형으로 추가 공급되면 예년 수준 이상의 공급이 가능하고, 최근 가구 수 증가 대비로도 충분한 주택 수를 확보할 것으로 전망된다.

-최근 전세가격 상승은 임대차3법과 강화된 실거주 요건 등 정부의 입법 실책으로 인해 발생한 것 아닌지? ▶임대차 3법 및 강화된 실거주 요건이 논의되기 이전인 2019년 하반기부터 전세가격이 상승 전환됐다. 코로나19로 인한 경기 침체에 대응하기 위한 금리 인하, 가구 분화에 따라 최근 가속화된 가구 수 증가 등이 전세가 상승의 주요 원인이다.

다만, 다주택자·1주택 갭투자 규제 및 임대차 3법 등 주거 안정을 위한 필수적 조치로 인해, 전세시장의 수요와 매물이 동시에 감소했다. 기존 수요자들은 갱신청구권 등으로 인해 안정적 주거가 가능하지만, 신규 수요자들은 축소된 시장에서 경쟁 심화 및 탐색비용 증가하게 됐다.

이번 대책으로 주택이 추가 공급되면 전세공급량 증가에 따라 연쇄적으로 전세 이동이 발생하며 시장 거래 물량이 증가하고, 임대차 3법에 따른 변화된 거래 관행도 점차적으로 정착돼 거래가 지금보다 원활해질 것으로 기대한다.

-전세난으로 인해 매매수요로의 전환이 발생하며 매매시장도 다시 불안해지고 있는데, 매매시장 안정대책은? ▶정부는 주택시장 상황을 면밀히 모니터링하고 있으며, 시장 과열 우려가 있는 경우 즉각적으로 대응해나갈 계획이다. 지속적 공공택지 공급, 공공재개발·재건축 등 정비사업 추진, 규제 완화를 통한 도심 내 민간 주도 주택 공급 등을 통해 중장기적으로 충분한 주택이 공급될 수 있는 기반을 갖춰나가겠다.

특히, 내년 6월 양도소득세 중과세율 인상 유예기간이 종료되고, 종부세 과세기준일(6월1일)도 도래하면서 내년 상반기 다주택자의 매도물량이 출회될 것으로 전망하고 있다.

또 이번 금융위원회에서 금융리스크 대응을 위해 발표한 '신용대출 등 가계부채 관리방안'으로 시중 유동성 유입도 감소하게 되면 매매시장 안정에 기여할 것으로 전망한다.

-그간 공급물량이 풍부하다고 주장해 왔는데, 갑자기 2021~2022년 공급이 부족하다고 하는 이유는? ▶최근 3년간(2017~2019년) 입주실적은 역대 최고 수준으로 연평균 전국 57만1000가구, 수도권 29만2000가구, 서울 7만5000가구를 공급했다. 장기 공공임대 재고도 올해 OECD 국가 평균(8%·173만 가구)을 달성했다.

올해 입주물량도 전국 47만6000가구, 수도권 25만6000가구, 서울 8만 가구로 예년 수준을 크게 상회한다. 다만, 2021~2022년 공급은 과거 택지지구 미지정 등으로 인해 예년(2010~2019년) 대비 소폭 감소가 전망된다.

정부는 이러한 상황에서 초저금리, 가구 수 급증 등에 따른 전세시장 불안상황에 대응하기 위해 추가적인 단기 공급 확대방안을 마련한 것이다. 이번 대책을 통해 예년 수준 이상의 공급이 가능하고, 최근 가구 수 증가 대비로도 충분한 주택 수를 확보할 것으로 전망된다.

-1·2인 가구를 중심으로 가구 수가 크게 증가했는데, 가구 증가 요인을 간과한 것 아닌지? ▶정부는 최근 1~2인 가구 중심의 가구 트렌드 변화에 맞춰 주거복지로드맵을 통해 청년, 고령자 등 1~2인 가구 대상 맞춤형 주택을 지속적으로 확대해 왔다.

2019년 가구 증가(2020년 8월 발표)는 통계청의 장래가구추계(2019년 12월 발표)와 현격히 차이가 날 정도로 이례적인 증가폭을 보였다. 1인 가구는 주로 비아파트에 거주하며, 비아파트는 전세가율은 그간 상대적으로 안정세를 유지했다.

최근 저금리에 따른 임차인의 실 부담 완화로 1·2인 가구의 아파트 선호가 증가한 것도 아파트 전세가 상승의 원인으로 작용했다. 이에 따라 이번 대책을 통해 1~2인 대상 주택공급을 추가적으로 확대하기로 한 것이다.

-이번 대책의 기대 효과는? 언제 전세시장이 안정될 것으로 보는가? ▶이번 대책으로 예년 수준 이상의 공급이 가능하고, 최근 가구 수 증가 대비로도 충분한 주택 수를 확보할 것으로 전망돼 전세시장 안정에 기여할 것으로 생각한다. 특히 2020년 12월부터 이번 대책에 따른 입주자 모집이 이뤄지게 되면 불안 심리도 상당부분 해소될 수 있을 것으로 판단된다.

이번 대책으로 전세 공급이 증가하면 이에 따른 연쇄적 전세 이동이 발생하여 전세매물이 증가하고, 임대차 3법에 따른 변화된 거래 관행도 점차적으로 정착되어 갈 것으로 기대된다.

아울러 국민들께서 공급 상황을 파악할 수 있도록 주기적으로 이번 대책에 따른 공급 상황을 보고하고, 높은 품질의 충분한 물량의 주택이 공급된다는 신뢰를 심을 수 있도록 노력하겠다.

-이번 대책에 부산, 김포 등 과열지역에 대한 규제지역 지정이 포함되지 않았는데 곧 지정하는 것인지? 언제 하는지? ▶현재 지방광역시, 수도권 일부 지역의 규제지역 지정을 위한 절차를 진행하고 있다. 주거정책심의위원회 등 절차가 마무리되면 조만간에 지정 여부를 발표할 계획이다.

주정심 회부안건은 부산광역시 해운대‧수영‧동래‧연제‧남구, 대구광역시 수성구,경기 김포시(통진읍·월곶면·하성면·대곶면 제외)를 조정대상지역으로 지정하는 것이다.

-18일 발표된 '주택소유통계'를 보면 다주택자 수가 늘었는데, 정부 부동산 정책의 실패 아닌지? ▶이번에 발표된 통계는 2019년을 기준으로 한 통계다. 저금리 기조에 따른 차입부담 감소, 주택 투자에 따른 높은 기대수익률로 인해 다주택자의 주택 매수가 지속되며 다주택자 비중도 늘어났다.

2019년 12·16대책, 2020년 6·17대책을 통한 대출 규제 강화, 7·10대책에서의 세제 개편을 통한 기대 수익률 감소 등으로 올해 하반기 들어서는 다주택자의 주택 매수가 확연히 줄었다. 향후에는 실수요자 중심의 시장 재편 효과가 더욱 확실하게 나타날 수 있을 것으로 기대된다.

maverick@news1.kr