"실거주한다던 집주인이 다른 사람이랑 계약을.." 임대차법 총정리

'임대차법 해설서' 오늘 발간.. 1년만 계약했더라도 2년 거주 가능하고 계약갱신청구권도 쓸 수 있어

사진= 국토부

정부가 28일 '주택임대차보호법' 해설집을 발간했다. 지난달 31일 임차인의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 2년으로 임대차 보장기간을 연장하고, 전월세상한제를 연계 도입해 계약갱신 때 임대료를 5% 이상 올리지 못하도록 법을 개정한 뒤 혼란을 줄이기 위해 상세한 해설집을 낸 것이다.

여기에는 임대차법 소개와 민원사례에 대한 FAQ(자주 묻는 질문), 임대차 관련 상담 및 문의방법, 분쟁조정제도 안내 등 내용이 담겼다. 해외 주요국의 임차인 보호제도도 소개돼 있다.

임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하면 정당한 사유없이 거절하지 못한다. 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한해 행사할 수 있고 계약 존속기간은 2년이다. 이미 4년간 거주했더라도 계약갱신요구권을 1회 청구할 수 있기 때문에 6년까지 거주 가능하다.

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있지만, 임차인이 요구한 갱신기간 제3자에게 임대한 경우 임차인은 임대인에게 손해 배상을 청구할 수 있다.

이 임대차법의 보호 대상은 기본적으로 대한민국 국적을 가진 사람이다. 외국인은 원칙적으로 보호 대상이 될 수 없는데 재외동포가 장기 체류하면서 주택을 임대차하는 경우에는 보호 대상이 된다. 법인은 임대차법 보호 대상이 아니다.

또 임대차법은 주거용 건물 전부 또는 일부를 임대차하는 경우 적용되는데, 오피스텔 등을 주거용으로 사용하는 임차인은 법의 보호를 받을 수 있다. 다만 숙박처럼 일시 사용을 위한 임대차인 경우에는 법이 적용되지 않는다.

임대차법은 법무부와 국토교통부가 공동 소관한다. 정부는 임대인과 임차인 간 분쟁에 대비해 대한법률구조공단 외에도 한국토지주택공사(LH) 및 한국감정원에 '분쟁조정위원회'를 확대 설치할 계획이다.

다음은 정부가 발표한 임대차법 관련 질의응답이다.

-계약갱신요구권의 행사는 언제부터 할 수 있는지?
▶임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 1개월 전까지의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 합니다.

-올해 9월 30일에 만료되는 임대차 계약의 경우 언제까지 계약갱신 요구권을 행사할 수 있는지?
▶1개월 전인 8월 30일 0시(29일 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.

-오는 12월 10일 이후로 계약갱신요구권 행사 가능기간이 변경된다는데?
▶12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사하여야 합니다. 계약만료일이 12월 10일인 경우는 현행과 같이 1개월 전까지. 12월 10일 새로운 임대차 계약을 체결하거나 묵시적 갱신된 경우는 만료일 2개월 전인 2022년 10월 10일 0시 전까지 계약갱신 의사 도달해야 합니다.

-개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?
▶행사할 수 없습니다. 계약갱신요구권의 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지이므로 7월 31일부터 8월 31일 사이에 계약기간이 종료되는 임차인들은 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.

-임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?
▶행사할 수 없습니다. 다만 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야하며,(계약금 수령 입증, 계약서 등) 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여됩니다.

-묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?
▶그렇지 않습니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.

-임대인과 임차인이 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우 유효한지?
▶법에 따라 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로 법 제10조에 따라 효력이 없다고 판단됩니다.

-임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 하였으나, 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?
▶행사할 수 있습니다. 6개월 전부터 1개월 전까지 간에 임대인에게 계약갱신을 요구(5% 범위 이내 증액) 할 수 있습니다.

-법 시행 전, 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 행사 할 수 있는지?
▶행사할 수 있습니다.

-계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?
▶그렇지 않습니다. 언제든 임대인에게 해지를 통보할 수 있습니다. 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생합니다. 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야 합니다.

-임대차 계약을 최초에 체결할 때, 계약기간을 1년으로 했는데, 1년 이상 거주하고 싶을 때에는?
▶계약기간 1년이라도 임대차기간 2년이 법에 의해 보장돼 2년간 거주 가능합니다. 2년의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

-계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하는지?
▶구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.

-임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는?
▶ △2개월분 연체한 경우 △부정한 방법으로 임차한 경우 △합의하에 임차인에게 이사비 등 상당한 보상을 제공한 경우 △임차인이 임대인 동의 없이 주택을 타인에게 전대한 경우 △임차인이 중대 과실로 주택을 파손한 경우 △주택 멸실 △재건축시 △임대인(직계존비속 포함)이 실거주하려는 경우 △원상회복 불가능할 정도로 인테리어 공사하는 등 중대 사유 있는 경우

-임대인이 실거주 이유로 갱신 거절했으나 제3자에게 임대한 경우?
▶갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다. 다만 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.

정당한 사유는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다. 가령 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사유를 의미합니다.

-임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우, 임차인이 손해배상 청구를 위해 직접 거주가 허위인 것을 확인할 수 있는 방법은?
▶정부는 갱신거절 임차인이 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람을 통해 임대인의 직접거주 또는 제3자 임대 등의 사실을 확인할 수 있도록 할 계획입니다.

-실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 공실로 비워 둔 경우 주택임대차보호법 위반으로 손해배상책임을 부담하는지?
▶주택을 공실로 비워둔 것이 실거주 의사 없이 허위로 갱신거절한 것으로 판단될 경우에는 주택임대차보호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있습니다. 제3자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법 제6조의3제5항의 법정손해배상책임의 대상은 아닙니다.

다만 집주인이 입주를 하기 위해 주택수선이나 인테리어 공사를 하는 경우, 거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었던 경우 등에는 손해배상의 요건 중 위법성이 인정되지 않아 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.

-임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인지?
▶임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사하는 경우에 적용됩니다.

-임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 한다는 것인지?
▶그렇지 않습니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.

-임대인은 임차인의 동의가 없으면 계약갱신 시 임대료 증액을 할 수 없는 것인지?
▶그렇지 않습니다. 계약갱신 시 차임증액은 임대인과 임차인이 협의를 통해 기존 차임의 5% 범위 내에서 할 수 있습니다.

당사자 간 합의가 이루어지지 않을 경우 임대인은 주택임대차보호법 제7조에 따른 통상적인 차임증감청구권 행사와 동일하게 임차주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니함을 들어 증액 청구를 할 수 있고, 분쟁조정절차 등을 통해 그 요건이 충족된 것으로 인정되는 경우 증액이 될 수 있습니다.

-임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있는지? (계약갱신요구권을 행사하지 않는 경우)
▶가능합니다. 계약갱신요구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려있으므로, 임차인이 이를 행사하지 아니하고 임대인과 합의하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결하는 것은 가능합니다. 이 경우 임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있습니다.

-계약갱신요구권 행사 시 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있는지?
▶초과되는 부분은 효력이 인정될 수 없습니다. 주택임대차보호법 제10조 및 같은 법 제10조의2는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고, 임차인이 5%의 증액비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우에는 초과 지급된 임대료 상당의 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

-개정 법 시행 전 이미 임대료 5% 초과 증액하여 계약 연장 합의를 한 경우, 임차인은 계약갱신요구권을 행사하여 임대료를 5% 범위내로 조정할 수 있는지?
▶법 시행 전에 이미 계약연장 합의가 있다 하더라도 임차인은 계약갱신요구권 행사가 가능합니다. 임차인은 현 시점에서 계약갱신요구권을 행사하여 임대료를 5% 범위 내로 조정할 수도 있고, 5%를 초과하는 금액으로 합의한 연장계약을 그대로 유지하되, 해당 계약의 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사하여 5% 범위 내에서 임대료 증액 후 2년 동안 추가로 거주할 수도 있습니다.

-계약갱신 시 임대인과 임차인 간 임대료 증액 분에 대한 합의가 되지 않으면 임대료를 어떻게 정할 수 있는지?
▶주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 하거나, 법원에 차임증감청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이는 임대인이 증액요구를 하는 경우뿐 아니라 임차인이 감액요구를 하는 경우에도 적용됩니다.

-계약갱신요구권 행사 시 전세→ 월세 전환이 가능한지?
▶개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세→ 월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란합니다. 다만 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율 규정*이 적용됩니다.

-법정 월차임 전환율 4%→2.5%로 변경되면, 존속중인 계약에도 적용되는 것인지?
▶개정되는 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용됩니다.

-지자체가 조례로 임대료 상한을 5% 보다 낮추면, 존속중인 계약에도 모두 소급적용 되는지?
▶지자체가 조례로 임대료 상한을 정하는 경우, 조례에서 정하는 부칙에 따라 적용범위가 결정됩니다.

-주택임대차보호법이 적용되는 주택의 범위는?
▶임대차되는 주거용 건물에 모두 적용됩니다. 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다.

-법인이 임차인인 경우 주택임대차보호법이 적용되는지?
▶법인이 임차인인 경우 특별한 사정이 없는 한 적용되지 않습니다. 예외적으로 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사, '중소기업기본법' 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 임차인인 경우에는 일정 요건 하에 대항력이 인정됩니다.

-'민간임대주택에 관한 특별법'에 따르면 지난해 10월 23일 이전에 등록한 임대사업자의 경우 등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있는 경우 그 임대차계약의 종료 후 재계약시 임대사업자가 임대료를 정할 수 있는데, 개정 주택임대차보호법에 따라 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 임대료 인상률 상한 5%가 적용되는지?
▶임차인이 계약갱신요구권을 행사하였다면 그 효과는 주택임대차보호법에 의하여야 하므로 임대료 인상률 상한 5%가 적용된다고 보아야 할 것입니다.

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박미주 기자 beyond@mt.co.kr

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