[분양가상한제] 강남 옆동 풍선효과?.. 전셋값 상승·재건축 약세 효과

국토교통부가 6일 주거정책심의위원회를 열어 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동) 22개동, 마포 1개동, 용산 2개동, 성동 1개동, 영등포 1개동에 분양가상한제를 적용하기로 결정했다.

분양가상한제 적용지역은 ▲강남 개포·대치·도곡·삼성·압구정·역삼·일원·청담 ▲서초 잠원·반포·방배·서초 ▲송파 잠실·가락·마천·송파·신천·문정·방이·오금 ▲강동 길·둔촌 ▲영등포 여의도 ▲마포 아현 ▲용산 한남·보광 ▲성동 성수동1가다.

이명섭 국토부 주택정책과장은 "최근 분양가상승률이 높고 집값 상승세가 지속돼 시장 불안이 큰 지역 중에 정비사업 추진현황 등을 고려해 지정했다"고 밝혔다.

주택법 시행령에 따라 민간택지 분양가상한제는 투기과열지구 가운데 ▲분양가상승률이 물가상승률 2배 초과 ▲매매거래량 전년동기 대비 20% 상승 ▲청약경쟁률 5대1 이상(85㎡ 10대1 이상) 중의 하나를 충족하면 주거정책심의위에서 지정할 수 있다.

부동산시장 전문가들은 재건축·재개발아파트 가격 상승세가 움츠러들 것으로 내다봤다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "조합원의 일반분양 이익이 감소해 부담금이 늘어나므로 가격이 오르지 않고 초기 재건축단지는 안전진단 강화, 재건축 초과이익환수제까지 겹쳐 투자수요가 위축될 것"이라고 예상했다. 다만 "초저금리로 시중 부동자금이 많아 재건축 가격이 급락하지는 않을 것"이라고 전망했다.

신축아파트 반사이익은 제한적일 것으로 전망됐다. 박 위원은 "공급부족에 대한 기대가 선반영돼 일반아파트가 추가적으로 큰폭 상승하기에 한계가 있다"며 "전셋값의 경우 분양가상한제 아파트를 분양받으려는 대기수요로 상승요인"이라고 진단했다.

하지만 부동산114 조사 결과 서울 아파트 입주물량은 올해 11년 만에 가장 많은 4만3000가구다. 내년도 4만1000가구에 이른다. 따라서 전셋값 폭등까진 예상하기가 힘들다. 청약경쟁률은 더 치솟을 것으로 보인다.

/사진=뉴시스

박 위원은 "분양시장 쏠림현상이 더욱 두드러지지만 분양계약 후 최장 10년간 전매제한으로 인해 '묻지마 청약'보다 무주택 실수요자 중심으로 청약시장이 재편될 것"이라고 말했다.

실수요자가 주의해야 할 것은 낮은 가격에 아파트를 분양받아도 예전처럼 첫 입주 때 전세금을 받아 잔금을 치르는 게 불가능하다. 의무거주 요건의 도입으로 '전대임대 후 입주전략'이 통하지 않는다. 특히 분양가상한제 아파트 당첨자에 대해서는 자금출처 전수조사가 이뤄질 수 있다.

양지영 R&C 소장은 "동단위 지정으로 옆동 집값이 상승하는 풍선효과가 나타날 수 있다"고 우려했다. 그는 "한국감정원 통계가 정부의 정책 판단 자료로 활용되지만 표본주택 수가 부족하다"고 지적하며 "강남 대치동 래미안대치팰리스 56㎡의 경우 올해 34주 동안 거래가 없는데 비슷한 지역 비슷한 조건의 아파트를 기준으로 적용해 문제가 크다"고 말했다.

이어 "다주택자와 갭투자들의 매물이 시장이 나올 수 있도록 양도소득세를 완화해줘야 한다"며 "장기적으로는 공급부족 해소를 위한 고민이 필요한데 사실상 서울에서 나올 수 있는 공급은 정비사업뿐이라 규제를 완화해 공급을 안정시켜야 한다"고 제시했다.

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김노향 기자 merry@mt.co.kr
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