전·월세 상한제 도입하나.."세입자 보호" vs "전셋집 감소" 찬반

전월세 신고의무화, 상한제 위한 사전작업?
찬성 "주거안정 위해 전월세도 도입해야"
반대 "초기 임대료 급등 등 부작용 우려"

분양가상한제 확대 예고 이후 서울지역 아파트 전세값이 꿈틀대고 있다. 서울 송파구의 한 부동산에는 전세 매물 관련 문구가 게시돼 있다. [사진=뉴시스]

[이데일리 김용운 기자] 정부가 민간택지 분양가 상한제 도입에 나선 가운데 이번에는 ‘전월세 상한제’ 카드를 꺼내들 모양새다. 그동안 시장 여건과 임대소득자, 야당 등의 반발로 미뤄왔지만 서울의 전셋값이 다시 꿈틀댈 조짐을 보이자 이 틈을 타 전월세시장까지 상한제를 도입하려는 움직임이 나타나고 있다. 이는 대통령 대선 공약이기도 하다.

◇“전월세 신고의무화는 상한제 위한 사전준비?”

전월세 상한제 도입을 위한 첫 단추가 임대차 거래 신고 의무화라는 분석이 나온다. 지난 26일 국회 국토위 소속 안호영(더불어민주당) 의원은 임대차 신고 의무화를 골자로 한 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 일부 개정안을 대표 발의했다. 개정안은 주택 임대차(전·월세)계약을 할 때 30일 안에 보증금과 임대료, 임대기간 등의 사항을 관할 시·군·구청에 신고하도록 명시했다. 보증금이나 임대료가 바뀔 때도 신고해야 한다. 신고하지 않거나 허위 신고시 각각 100만원과 500만원의 과태료를 부과한다. 이 개정안은 국토부와 사전 조율을 거쳐 발의한 것으로 오는 2021년부터 시행할 가능성이 크다. 일각에선 신고의무화 추진에 대해 내년부터 시행하는 임대소득 과세 기초자료로도 활용할 수 있고, 전월세상한제 도입을 위해서도 꼭 필요한 카드라는 분석이다.

전월세 상한제는 계약갱신 청구권제와 함께 2012년 대선 때부터 내걸었던 문 대통령의 대표적인 부동산 공약이었다. 전월세 상한제를 통해 전세와 월세의 인상률을 법적으로 연 5% 이내로 묶고 계약갱신 청구권제로 임차인에게 임대차 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 부여해 최대 4년간의 임대기간을 보장한다는 것이 골자다.

전월세 상한제는 정치권에서도 찬반이 뜨거운 제도다. 18대 국회와 19대 국회에서도 논의 됐지만 무산됐고 20대 국회에 들어와서 다시 여야 간 논쟁이 되고 있다.

20대 국회 개원 초반 국토위 소속 윤관석 의원(더불어민주당)은 “수도권 주요지역 전세가율이 80%를 넘어섰고 일부 지역은 매매가와 전세가가 거의 차이가 없는 수준에 이르렀다”며 “매년 발생하는 전세난의 근본적 해결 대책은 결국 전월세 상한제와 계약갱신 청구권제다”고 주장했다. 반면 김현아 의원(자유한국당)은 “전세 시세는 지금 피크까지 올라 앞으로는 시세가 떨어질 경우 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 ‘깡통 전세’를 걱정해야 할 상황이 올 수 있다”며 “지금은 전월세 상한제가 아니라 세입자의 보증금에 대한 보호책이 더 필요한 상황”이라며 반대했다.

그러나 김현미 국토부 장관은 2017년 6월 취임사에서 “전월세 폭등으로 주거비 부담이 서민의 삶을 위협하고 있어 더 이상 집주인과 세입자 간의 문제로 방치 해서는 안 된다”며 전월세 상한제의 단계적 도입을 추진하겠다고 밝혔다. 이에 따라 국토부는 2017년 12월 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’에서 등록임대주택에 한해 임대의무기간 동안 연 5% 이내로만 임대료를 올릴 수 있도록 했다.

하지만 임대사업자로 등록하지 않으면 인상률을 제한할 수 없어 기대만큼 효과를 보지 못했다. 한국감정원이 주택 임대차 정보 시스템(RHMS)을 통해 추정한 결과 임대용 주택 673만 가구 가운데 임대정보를 파악할 수 있는 주택은 약 22.8%인 153만 가구에 그치고 있다. 다주택자들이 임대사업자 등록을 피하는 이유는 법적인 강제성이 없는데다가 세원 노출의 우려가 커서다.

국토부 관계자는 “전월세 상한제와 계약갱신 청구권 등은 문재인 정부의 사회통합형 주택정책의 하나”라며 “임기 내 단계적으로 추진해 나간다는 방향성은 가지고 있다”고 말했다.

◇전월세 상한제 효과있나…찬·반 갈려

전월세 신고의무화가 상한제로 연결되는 것에 대해 전문가들 의견은 갈리고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “전월세 상한제는 세입자를 보호할 수 있지만 단기간에 임대료가 오를 가능성이 커지고 임대인(집주인)들의 반발과 임대사업 포기로 중장기적으로 전세 공급이 줄어드는 문제가 나타날 수 있다”며 반대입장을 보였다. 아울러 “전월세 상한제 도입 시 임대인에 대한 인센티브가 확대돼야 한다”고 제시했다.

반면 상한제가 주거안정을 꾀할 것이란 찬성 의견도 많다. 최창우 ‘집걱정없는세상’ 대표는 “프랑스나 스위스, 독일 같은 나라는 세입자가 한 집에서 안정적으로 장기간 거주하고 전월세 상승 걱정없이 살 수 있도록 계약갱신청구, 인상률 상한선을 두는 것을 당연한 권리로 인식한다”며 “반면 우리나라는 세입자들이 2년마다 이사 불안과 전세금 인상 불안에 시달리고 있어 제도적 보완장치를 마련해야 한다”고 주장했다.

김용운 (lucky@edaily.co.kr)