문 정부 취임 1년차, 부동산시장은 일단 진정 국면

관망세 확산되며 거래는 감소..분양시장은 양극화 확산

[사진 = 강영국 기자]

지난해 5월 10일 문재인 정부 출범 후 부동산시장은 냉탕과 온탕을 오갔다는 평가가 나왔다. 이전 정부와 기조가 달랐던 만큼 새 정부가 출범 이후 내놓은 규제 정책들로 전국 곳곳에서 가시적인 효과로 안정화 단계에 접어들었다는 시각도 많다.

5월 현재 전국 아파트 매매가 상승률은 둔화됐으며 재건축 아파트 가격은 위축된 모양새다. 분양시장은 1순위 마감률과 청약 미달률이 동시에 증가하며 지역별로 양극화가 확산되고 있고, 내년 상반기까지 40여만 세대 입주가 예정돼 전세시장은 당분간 약세로 전망됐다.

◆ 부동산 시장 안정 위해 규제 강화한 대책 연달아 발표

문 정부는 출범 한달여만에 '6.19부동산시장 안정화 대책'(이하 6.19대책)을 발표했다. 이 대책은 ▲조정대상지역 추가 지정 ▲전매강화 ▲LTV 및 DTI 조정지역 10%씩 강화 ▲재건축 조합원주택 공급 수 축소(3주택→ 1주택) 등 투기억제에 초점이 맞춰졌다.

이 후 부동산 규제 종합판이라 불리는 '8.2부동산대책(이하 8.2대책)'에서는 재건축에 국한됐던 조합원지위 양도금지를 재개발까지 확대 적용했고 ▲2주택이상 양도세 중과세 ▲분양권 양도세 50% 세율 적용 ▲주택담보대출 제한 ▲분양가 상한제 적용요건 강화 등 보유세 부분을 제외한 다양한 규제가 포함돼 후폭풍이 예견됐다. 이어 9월 5일에는 8.2대책 후속조치로 투기과열지구 지정을 추가하는 등 시장을 더욱 압박했다.

[자료 = 부동산인포]

이외에도 정부는 '10.24가계부채종합대책'을 통해 신DTI(총부채상환비율), DSR(총체적상환능력심사제) 등으로 대출을 규제했고 올해 2월에는 '재건축안전진단 기준 정상화'를 발표하며 재건축 시장을 정조준했다.

아울러 임대주택활성화를 위한 방안을 비롯해 생애단계별, 소득수준에 맞는 주택공급을 골자로 하는 '주거복지로드맵'도 발표하는 등 지난 1년간 다양한 부동산 대책을 내놨다.

◆ 아파트 매매가 상승률 둔화…재건축 가격 급격히 위축

이번 정권에서는 부동산대책이 나올 때마다 서울 강남, 세종시, 지방광역시 등 일부 지역들을 중심으로 가격이 오르면서 실효성 논란이 계속됐다. 하지만 지난 1년 주택가격 변동 추이를 보면 대책이 실효성이 아예 없지는 않았다는 평가도 나온다.

실제 올해 주택가격 상승률은 눈에 띄게 둔화됐다. 재건축 아파트는 상승률이 높았으나 재건축 초과이익환수제가 본격 시행된 1월 이후로 상승률은 눈에 띄게 줄었다. 재건축 외의 일반 아파트는 완만한 상승을 이어갔지만 2월 이후로 상승률이 둔화되는 모습이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "4월 들어 상승률이 눈에 띄게 감소한 것은 다주택자 양도세 중과가 본격 시행되면서 3월 이전까지 급매물이 모두 거래됐기 때문"이라며 "매도자들이 서울 강남권 등을 중심으로 선호지역들을 중심으로 매도자들이 호가를 유지하면서 하락세가 심각하게 확산되지 않고 있다"고 진단했다.

◆ 아파트 전셋값 마이너스 전환…분양시장은 양극화 확대

전세시장은 하락세가 확산되고 있다. 전국 기준으로는 3월과 4월 연속 마이너스 변동률을 기록했ㅇ며 경기, 부산, 인천, 울산, 경남, 경북, 충남 등 지역은 3개월 이상 마이너스 변동률을 기록하며 전셋값이 하락세다.

분양시장은 양극화가 심화되는 모습이다. 문 정부 이전 1년(2016년 5월 10일~2017년 5월 9일) 1순위 마감률은 65.8%, 미달로 청약을 마친 미달률은 19.1%를 기록했다.

반면 최근 1년의 경우 1순위 마감률은 70.2%로 전년 동기 대비 약 5% 증가했다. 미달률 역시 20.9%로 전년 동기보다 1.8% 증가했다. 1순위 경쟁률과 미달률 모두 증가했다는 것은 분양시장이 양극화되고 있다는 것을 의미한다.

1순위 경쟁률도 문 정부 1년동안 평균 14.17대 1을 기록하며 전년(12.55대 1)보다 높았다.

◆ 아파트 거래량 감소세…서울은 4월 급감 전까지는 전년 동기보다 많아

아파트 평균거래량은 소폭 감소했다. 2016년 5월~2017년 4월까지 전국 아파트 평균 거래량은 5만6743건으로 문 정부 출범 후 올해 3월 말까지 평균 거래량은 5만4208건으로 평균 2500여건 감소했다.

다만 문 정부 출점 직전 1년 간 서울시 아파트 거래량은 평균 9608건인데 반해 5월 출범 이후 올해 4월말까지 평균 거래량은 1만156건으로 평균 약 500건 늘었다.

특히 서울 아파트거래는 4월 1일 '다주택자 양도세 중과세' 시행을 앞두고 3월에 고점을 찍은 후 4월 들어 급감한 모습이다. 4월 거래량은 3월의 절반에 못 미쳤고 전년 동기(7735건)보다 줄었다.

정부 규제 외에 쏟아지는 입주물량도 시장에 부담으로 작용할 전망이다. 올해 하반기에는 전국에서 20만9065세대가 입주를 앞두고 있으며 내년 상반기 입주물량(19만646세대)과 합치면 약 40만세대에 육박해 전세시장의 약세는 불가피해 보인다.

권일 리서치팀장은 "최근 나오는 일련의 통계 수치들이 이전과 달리 하락 또는 안정화 수준으로 조정되고 있어 여러 논란에도 불구하고 현 정부의 부동산 정책은 소기의 목적을 달성했다고 볼 수 있다"라면서 "다만 현금이 많은 잠재 수요자들은 가격 하락을 기다리고 매수타이밍을 잡고 있는 만큼 이들이 얼마나 활발할지 움직일지, 보유세 개편이 이들의 움직임을 얼마나 위축시킬지 여부가 하반기 집값 향방의 중요한 변수가 될 것"이라고 말했다.

[디지털뉴스국 이미연 기자]

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