[부동산S토리] 11·3 대책 '핀셋 저격' 가능할까

정부가 지난 3일 발표한 ‘11·3 부동산대책’은 박근혜정부의 부동산정책이 방향을 틀었다는 데 큰 의미가 있다. 정부는 이번 대책을 통해 투기수요를 진정시키고 실수요자 중심의 시장을 만들겠다는 방침을 밝혔다. 그러나 한편에서는 청약과열이 극심한 일부지역의 분양권 전매를 규제하는 데 초점이 맞춰졌을 뿐 재건축 개발이익 환수제나 조합원 자격 양도금지 등의 방안이 빠지면서 효과가 제한적일 것이란 의견도 나온다.

/사진=이미지투데이

◆수요억제 카드 꺼낸 정부 ‘정책방향 대전환’

그동안 정부의 부동산정책은 글로벌 금융위기 후 침체된 주택시장을 활성화시키는 데 집중한 측면이 컸다. 주택취득세 인하와 연 1%대 주택담보대출 출시, 대출한도(LTV·DTI) 규제완화, 재건축 가능연한 단축, 수도권 청약 1~2순위 기간 단축 등의 조치에서 정부의 의도가 잘 드러난다.

특히 2014년 12월 오랜 정쟁 끝에 ‘부동산 3법’이 국회에서 통과되며 부동산시장이 불붙기 시작했다. 부동산 3법은 분양가상한제 폐지, 재건축 개발이익 환수제 유예, 재건축조합원의 3주택 분양 허용이다. 그 결과 서울 강남의 재건축시장을 비롯해 수도권 주택시장에서 청약바람이 불기 시작했다. 한국감정원 통계에 따르면 올해 강남 아파트값은 1년 만에 9.74% 급등했고 전국 주택가격도 같은 기간 3.51% 올랐다.

하지만 이번 대책에서 정부는 ▲집값상승률이 물가상승률 대비 2배 이상인 곳 ▲청약경쟁률이 5대1을 초과했거나 85㎡ 이하의 청약경쟁률이 10대1을 초과한 곳 ▲주택전매 성행으로 시장과열 및 주거불안의 우려가 있는 곳 중 시도별 주택보급률이나 자가주택비율이 전국 평균 이하에 해당하면 ‘청약제도 조정지역’으로 정하고 규제를 강화하기로 했다.

정부가 지정한 청약규제지역은 37곳. 서울 25개 구와 경기 과천·성남, 하남·고양·남양주·화성의 공공택지, 부산 해운대·연제·동래·남구·수영구의 민간택지, 충남 세종의 공공택지 등이다. 이들 지역은 앞으로 분양권 전매가 아예 금지되거나 전매제한 기간이 연장되고 청약 재당첨 제한, 청약 1순위 제한 등의 규제를 받는다. 이를테면 세대주가 아니거나 5년 안에 다른 주택에 당첨된 사람, 2주택 이상 소유자 등에 대해 청약 1순위 자격을 주지 않는 것이다. 

국토교통부 추산에 따르면 서울의 청약 1순위 대상자 300만명 가운데 절반가량이 자격을 빼앗길 전망이다. 이와 함께 아파트 계약금도 매매금액의 5%에서 10% 이상으로 늘어난다. 적은 자금으로 아파트 분양권에 당첨된 후 시세차익을 남기고 파는 것이 어려워질 전망이다.

◆재건축아파트값 조정 불가피

전문가들은 대체로 이번 대책에 따라 청약수요가 감소하고 분양시장이 위축될 것으로 예상한다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “인기지역에서 단타를 노리는 투기적 청약을 억제하는 효과가 확실히 있을 것”이라고 내다봤다. 그는 “정책에 민감한 재건축아파트값은 당분간 조정이 예상되고 기존 아파트 역시 큰 영향을 받지 않더라도 시장 분위기에 따라 숨 고르기 양상이 이어질 것”이라며 “서울의 경우 지금까지 청약수요의 절반 이상이 투기적 수요라고 봤을 때 청약경쟁률이 절반가량 낮아질 수 있다”고 전망했다.

건설업계는 해외수주 급감으로 국내 주택시장 의존도가 높아진 상황에서 이번 대책으로 적지 않은 타격을 받을 전망이다. 특히 올 연말이나 내년 초 분양이 예정된 건설사들은 청약경쟁률 하락과 구매심리 위축 탓에 사업추진이 어려워질 수 있다. 대형건설사 관계자는 “당분간 집값이 오를 것이라 기대하기 어려운 만큼 주택구매를 미루는 수요가 많을 것”이라고 우려했다.

일부 전문가는 투기수요 대신 실수요자 위주로 분양시장이 재편되면서 시장 안정화가 이뤄질 것으로 기대했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “전매를 금지하거나 제한하면 단기차익을 노리는 투자수요의 유입을 끊어 실수요자 입장에서 당첨확률이 높아진다”고 긍정적으로 평가했다.

한편 실수요자들은 서울 등 인기지역에서 분양받을 때 자금준비를 보다 철저하게 해야 할 것으로 보인다. 전매제한으로 은행이 집단대출 소득심사를 강화할 수 있기 때문이다.

◆규제효과 있을까… 실효성 논란 여전

한편에서는 이번 대책의 규제가 일부지역에 국한되고 전매로만 한정되면서 전국적인 청약광풍을 잠재우기엔 미흡하다는 지적도 나온다. 무엇보다 그동안 논란이 돼 온 재건축 개발이익 환수제나 조합원 자격 양도를 규제하는 방안이 빠진 것이 문제점으로 지목됐다.

권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 “분양권 전매 규제가 예상보다 강력했지만 재건축시장의 과열 원인을 근본적으로 차단하기엔 부족한 면이 많다”고 지적했다. 특히 강남 재건축시장은 개발이익 환수제가 내년까지 유예되면서 사업이 폭발적으로 추진된 측면이 큰데 개발이익 환수제가 재개되면 세대당 3000만원을 넘는 수익에 대해 50%의 세금을 부과하기 때문이다.

권 교수는 “내년 이후에는 초과수익금에 대해 세금폭탄을 맞는 데다 분양가상한제가 없으니 재건축사업이 빨라지고 가격이 오를 수밖에 없었다”며 “개발이익 환수제를 아예 없애거나 조합원 자격 양도를 일정기간 금지해야 한다”고 주장했다.

☞ 본 기사는 <머니S>(www.moneys.news) 제461호에 실린 기사입니다.

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