[11·3 부동산대책] "강남 4구 흔들리나"..재건축 대책 없어 '허전'

정부가 3일 발표한 부동산 대책인 ‘실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’의 핵심은 주택시장에 넘쳐나는 투기 수요를 막아 실수요자 위주로 주택시장을 재편하겠다는 것이다.

강남·서초·송파 등 ‘강남 3구’와 강동구 등을 포함해 분양권 거래가 활발한 지역의 전매제한 기간을 현행 6개월~1년에서 소유권 이전 등기 때까지로 늘려 단기 투자 수요의 분양권 거래를 틀어막겠다는 내용에서도 정부 대책의 취지가 분명하게 드러난다.

박선호 국토교통부 주택토지실장은 대책 발표 브리핑에서 “단기 전매 차익을 기대하는 수요가 주택시장, 특히 아파트 청약시장에 대거 유입됐다”며 “이런 문제가 국지적이나마 지속할 경우 내 집 마련을 하려는 실수요자 입지가 대폭 위축될 수밖에 없다는 판단을 하게 됐다”고 설명했다.

즉, 이번 대책의 속뜻은 프리미엄(웃돈)을 노린 단기투자의 기회를 주지 않겠다는 것이며, 만약 분양권 투자를 하고 싶다면 분양부터 입주 전까지 2~3년 정도의 리스크(위험)도 함께 짊어지라는 얘기다. 자연스레 투기 수요가 많이 줄어들면서 실거주자는 내 집 마련의 가능성이 커질 것으로 전망된다.

주택시장은 타격이 불가피할 것으로 보인다. 특히 이번에 정부가 ‘칼날’을 들이댄 조정 대상 지역의 주택시장 열기는 급격하게 식을 가능성도 있다. 이번에 정부가 조정 대상 지역으로 뽑은 지역은 서울 25개 구와 경기도 과천·성남·하남·고양·남양주·화성 동탄2신도시, 부산 해운대·연제·동래·남구·수영구와 세종시 등이다. 이 지역에는 맞춤형 청약제도가 적용된다.

특히 강남 3구와 강동구 주택시장이 가장 크게 흔들릴 것으로 전망된다. 강남·서초·송파·강동구의 경우 민간·공공택지 모두 소유권 이전 등기를 할 때까지 분양권 전매를 할 수 없기 때문이다. 서울 다른 21개 자치구의 경우 공공택지는 소유권 이전 등기를 할 때까지 분양권 전매를 할 수 없지만, 민간택지는 1년 6개월만 지나면 전매를 할 수 있다. 강남·서초·송파·강동구의 경우 가뜩이나 재건축 열풍까지 겹치면서 집값이 들썩이고 있었는데, 분양권 전매가 어려워지면 집값 급등도 어느 정도 잠잠해질 것으로 예상된다.

경기 과천과 성남도 마찬가지. 이 지역의 경우 민간택지 전매제한 기간이 기존 6개월에서 1년 6개월로, 공공택지 전매제한 기간은 1년에서 소유권 이전 등기 때까지로 늘었다.

하남·고양·동탄 2·남양주 공공택지도 소유권 이전 등기 때까지로 전매제한 기간이 연장됐다. 민간택지의 경우 사실 가격 경쟁력이 없어 투기수요가 많지 않았는데, 공공택지의 경우 분양가상한제를 적용받아 ‘묻지 마 투기수요’가 대거 몰렸다. 이 지역들의 경우 청약 수요가 줄어들 가능성이 생겼다.

조정대상 지역의 중도금 대출보증 발급과 관련해, 계약금 요건을 분양가격의 5% 이상에서 10% 이상으로 상향하는 것도 투기 수요를 겨냥한 규제다. 적은 자기자본을 활용해 분양계약 후 시세차익을 목적으로 분양권을 전매하려는 단기 투자수요의 감소를 유도하겠다는 취지다.

그래픽=김성규 기자

업계 관계자들은 이번 ‘11·3 대책’이 집값 상승에 제동을 걸 것으로 보고 있다. 최근 집값은 새로 공급되는 아파트의 분양가가 높게 책정되면서 덩달아 오른 측면이 큰데, 분양권 거래가 제한되면 이들의 가격 상승 움직임도 둔화할 가능성이 있어 보인다.

다만 이번 대책에서 제외된 지역에서 풍선효과가 나타날 것이란 분석도 있다. 투기 자본이 틈새시장을 찾으면서 투기 수요가 다시 몰릴 수 있다는 설명이다.

이번 대책이 강남 재건축 시장에 영향을 주지 못할 것이란 얘기도 있다. 분양권을 당장 매매하지 못한다 하더라도 이는 시기만 미뤄지는 것일 뿐 입주 이후에는 팔 수 있기 때문에 투기 수요가 꾸준하게 나타날 것이란 설명이다.

강남 재건축의 경우 사업만 원활히 이뤄지면 앞으로 가치 상승이 보장될 것이란 시장의 신뢰가 있기 때문에, 아예 조합원 지위 양도 자체를 막아야 한다는 얘기도 꾸준히 나온다.

한편 정부는 주택시장 동향 및 지표 등을 정밀하게 분석해 국지적 과열현상이 심해지거나 주변으로 확산할 경우 투기과열지구 지정을 정기적으로 검토할 방침이라고 밝혔다.

고준석 신한은행 부동산투자자문TF 팀장은 “단기적 분양시장에는 영향을 미치겠지만, 장기적으로 보면 부동산 전체 시장에 끼치는 영향은 미약할 것”이라며 “재건축 시장에 대한 규제가 부족해 강남 재건축이 영향을 받을 것 같지 않다”고 했다.

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