6·27 대출 규제 비껴간 오피스텔…‘반사이익’ 대신 거래량 ‘뚝’

‘준주택’ 분류돼 6·27 대책 영향 안 받아
대책 발표 이후 거래량 24.6% 감소
전문가들 “수익성 상품이라 투자가치 떨어져”

오피스텔 시장이 6·27 가계부채 규제를 비껴갔지만 여전히 거래 침체에서 벗어나지 못하고 있다. 대출 규제로 아파트 거래가 위축됐지만 투자자들의 비(非)주택 선호도가 떨어지고 수요 대비 가격이 높아 반사이익을 누리긴 어렵다는 지적이다.

서울 시내 오피스텔 밀집지역의 모습. /뉴스1

3일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 6·27 대책이 시행된 6월 28일부터 지난달 26일까지 4주간 서울 오피스텔 거래건 수는 총 827건으로 집계됐다. 규제 전 4주인 5월 30일부터 27일까지 거래된 1097건 대비 24.6%(270건) 감소했다.

6·27 대책으로 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출(주담대) 한도가 6억원으로 제한되고 대출 후 6개월 이내 전입신고가 의무화됐다. 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지돼 전세 세입자 보증금으로 잔금을 치르는 이른바 ‘갭투자’가 어려워졌다. 다주택자는 주담대가 원천 봉쇄됐다.

이번 대출 규제는 주택법상 ‘주택’으로 분류되는 아파트, 다세대, 연립 등에만 적용된다. ‘준주택’으로 분류되는 오피스텔은 규제 대상에서 제외됐다. 이 때문에 오피스텔은 6억원 초과 주담대 제한과 소유권 이전 전 전세대출 금지 등 주요 규제의 영향을 받지 않아 투자 수요가 증가하는 반사이익이 있을 것이라는 기대감이 커졌다.

그러나 오피스텔은 기대와 달리 수요가 오히려 감소하면서 거래량이 줄어들었다. 아파트 거래가 어려워졌지만 여전히 오피스텔의 가치 상승을 노린 투자 수요가 늘어나지 않은 것이다. 투자자들은 오피스텔에 대해 투자 시 가치 상승을 기대하기보다는 임대료 등의 수익을 거둘 수 있는 상품으로 인식하고 있다.

오피스텔의 수요에 비해 가격대가 높다는 점도 이번 오피스텔 거래가 떨어진 이유로 보인다. 한국부동산원에 따르면 올해 2분기 서울 오피스텔 평(3.3㎡)당 분양가는 2713만원으로 3000만원에 달한다. 도심권은 평당 분양가가 3299만원에 이른다.

특히 강남권에서 다수 단지 분양이 이뤄졌던 하이엔드 오피스텔도 지나치게 높은 분양가 탓에 미분양 문제를 해결하지 못하고 있다. 강남 서초구 ‘르니드 서초’ 오피스텔은 미분양이 속출해 공매로 넘어갔다. 156가구 규모 분양이었지만 100가구가 공매로 나왔다. 분양가는 65㎡ 기준 30억원가량이었다.

서울 강남구 도곡동에 들어선 ‘오데뜨오드 도곡’은 소형 럭셔리 주거 상품을 표방하며 지하 6층~지상 20층, 84가구 규모로 분양에 나섰다. 그러나 높은 분양가로 수요에 한계가 있어 흥행에 실패했다. 지난 2020년 분양을 시작했지만 준공 이후에도 상당수 미분양으로 남았고 결국 지난해 전체 84가구와 부대시설 24실이 공매로 넘어갔다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “대출 규제와 관계 없이 전부터 오피스텔 시장은 인기가 줄어들고 있었다. 투자자들 사이에서 오피스텔은 가격 상승으로 인한 수익 없이 임대수익만 기대해야 해 투자가치가 떨어진다는 인식이 커졌다”며 “특히 강남권을 비롯해 하이엔드 오피스텔 분양이 한때 인기를 끌었는데 당시 수요 대비 지나치게 높은 가격이 형성됐고 공급도 과잉됐다”고 했다.

대출 규제로 아파트의 수요가 위축되면서 전반적인 부동산 시장도 침체되면서 한동안은 오피스텔 등 비아파트 시장도 수요를 회복하지 못할 것이라는 전망이 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “6·27대책에 오피스텔은 해당되지 않았다고 해도 주담대 제한으로 부동산 시장 전체적인 자금 흐름이 막히고 거래 위축이 오는 것”이라며 “자금 마련이 어렵다 보니 투자 수요도 현재는 위축될 수밖에 없는 상황”이라고 했다.

- Copyright ⓒ 조선비즈 & Chosun.com -