오피스텔 분양시장, 8·25 대책 직격탄 맞나
“수익률 감소, 2년 뒤 임대수익 과세에 중도금 대출보증 규제 강화까지…”
오피스텔 분양시장이 급격히 움츠러들고 있다. 그동안 오피스텔은 비교적 적은 금액으로 부동산 투자가 가능한데다 짭짤한 임대수익으로 직장인들에게 제 2의 월급통장 역할을 하며 수익형 부동산의 대표적 상품으로 자리잡았다. 그러나 정부가 최근 부동산 규제를 강화한 것이 위축되는 오피스텔 분양시장에 더 찬물을 끼얹은 격이 됐다.
30일 관련업계에 따르면, 오피스텔 분양 사업자들이 지난 25일 발표된 정부의 대책에 대해 가장 크게 우려하는 것은 분양보증 강화 부문이다. 지난 6월 이미 한 차례 보증강화를 발표한 데 이어 최근에 더욱 제한한 것이 투자자의 시장참여 발목을 잡을 것이라는 분석이다.
앞서 정부는 분양공고일 기준으로 7월 1일부터 분양하는 오피스텔과 아파트에 한해 주택도시보증공사(HUG) 중도금 대출 보증을 1인당 2건 이하로 제한했다. 그리고 두 달 뒤인 지난 25일에는 주택금융공사(HF)와 HUG의 중도금 1인당 보증건수 한도를 오는 10월부터 통합 관리해 1인당 2건 이하로 중도금 대출보증을 이용하도록 한다는 내용을 밝혔다. 국내 집단대출 보증 기관은 HF와 HUG 두 곳 뿐이다. 양 기관이 통합 관리함에 따라 수분양자의 대출보증 건수는 제한이 없던 올해 초에 비해 두건으로 대폭 축소된 셈이다.
그동안 오피스텔은 중복청약이 가능하고 전매 제한, 대출 규제에서 자유롭다는 점에서 투자자들의 관심을 받아왔다. 특히 한 번에 여러 호를 사들여 임대수익을 얻는 이도 여럿이었다. 그러나 이제는 1인당 3채 이상의 대량매입으로 임대사업을 하는 것이 어려워지면서, 오피스텔 분양시장도 지난 수년 간 이어온 활황세가 꺽일 수밖에 없다고 관련업계 종사자들은 보고 있다.
한 업계 관계자는 “오피스텔 수익률이 이전에 비해 줄어들고 있는데다 언제 도입될지 모르는 임대과세 불안감까지 더해져 오피스텔 분양인기가 예전만 못한 상황”이라며 “여기에 중도금 대출 보증건수 제한까지 더해지면 분양시장 위축세는 불보듯 뻔하지 않겠나”라고 말했다.
실제 공급물량 급증에 따라 임대수익률은 떨어지고 있다. 부동산114에 따르면 저금리 기조가 이어지면서 오피스텔 입주물량은 최근 4년 연평균 3만9000실로, 직전 4년 평균보다 약 4배 가량 급증했다. 이에 따른 부작용으로 오피스텔 임대수익률은 내리막길을 걸으며 7월 기준 5.5% 수준에 머물러 있다.
당장 내년 도입은 아니지만 수년 안에 과세대상이 될 수 있다는 점도 오피스텔 투자자들에게 부담으로 작용한다. 현재는 주택 월세 임대소득이 2000만원 미만일 경우에는 소득세를 내지 않아도 되지만, 정부는 2018년부터 2000만원 이하인 경우에 대해서도 세금을 매길 계획이다.
노경은 기자 rke@sisapress.com
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