"주택시장 상승기 단정 일러 .. 실수요로 접근하라"

전문가들이 본 집값 전망시세 차익 노리기엔 아직 불확실최초 구입자나 무주택자엔 기회금리도 낮아 구매는 상반기 유리

요즘 '집값 바닥론'을 주장하는 목소리가 크다. 하지만 2000년대 중반 같은 활황을 기대하기는 어려워 보인다. 주택시장이 투자 수요에서 실수요 중심으로 재편되면서 저성장 시대에 들어섰기 때문이다. 부동산 전문가들은 이전처럼 '집으로 돈 버는 시대'는 끝났다고 말한다. 단 생애 최초 주택 구입자나 무주택자에겐 내 집 마련의 기회가 왔다. 낮아진 세금·저금리 대출상품 등 집 사기 좋은 여건이 갖춰졌다. 김태섭(50) 주택산업연구원 연구위원, 박기정(46) 한국감정원 부동산분석부 연구위원, 김승배(53) 피데스개발 대표, 박원갑(49) KB국민은행 부동산전문위원은 "주택시장 분위기는 좋아졌지만 투자가 아닌 실수요 측면에서 접근해야 한다"고 입을 모았다.

　- 집값이 상승 궤도에 들어선 건가.

　"(박기) 여러 연구기관이 내놓은 통계를 보면 지난해 하반기부터 5개월 이상 상승세다. 내리막길을 걷던 서울·수도권 집값도 10월 이후 오르막길을 탔다. 무엇보다 상승 폭이 커지고 있는 것이 청신호다."

　"(김태) 거래량이 지난해 10월 이후 평균 9만 가구 선을 유지하고 있다. 안정적이다. 미분양 아파트는 줄고 경매가율은 는다. 주택시장의 바로미터로 꼽히는 여러 지표가 긍정적이다. "

　"(김승) 지방은 이미 2~3년 전에 침체를 벗어났다. 서울·수도권 시장이 혼란스러웠는데 초기이긴 하지만 회복기에 접어든 것으로 보인다."

　"(박원) 분위기는 분명 좋아졌지만 상승기에 접어들었다고 보기엔 불확실한 요소가 많다. '가격 회복'보다는 '시장 여건의 개선'이라고 봐야 할 것 같다."

　- 분위기가 좋아진 이유는.

　"(김태) 오랫동안 국회에서 계류 중이던 법안이 정리되면서 정부 정책에 대한 불신이 해소된 것이 크다. 정부의 시장 활성화 의지가 시장에 받아들여진 것으로 볼 수 있다."

　"(김승) 수급이다. 전국 주택 수요는 매년 25만 가구가량 늘어나고 있다. 노후화 등을 이유로 발생하는 기존 주택 교체수요는 30만 가구 정도다. 즉 절대수요가 55만 가구다. 그런데 지난 4년간 매년 평균 45만~50만 가구 공급에 그쳤다. 공급이 수요보다 적은 것이다."

　"(박기) 거시경제 여건이 좋아지고 있는 것도 긍정적이다."

　- 그렇다면 지금 집을 살 적기인가.

　"(김승) 실수요라면 적극적으로 움직일 때다. 전세가율이 평균 60%를 넘어선 지 오래다. 전세를 사는 세입자가 담보대출을 받아 현재 살고 있는 집을 큰 자금 부담 없이 매입할 수 있는 수준이다. 여기에 대출금리 부담이 줄어든 것이 희소식이다. 특히 생애 최초에 해당된다면 좋은 시점이다."

　"(박기) 바닥론이 대두되면서 급매물이 사라지고 가격이 오르고 있다. 저가 매물을 잡기에는 지금이 적기다.

　"(박원) 저성장 시대에 접어들면서 집은 더 이상 필수가 아니라 선택이다. 개인 소득이나 구매력 등을 고려해서 결정하면 될 것 같다."

　"(김태) 집을 살 생각이라면 올 상반기가 적당하다고 본다. 전세 수요가 매매 수요로 빠르게 옮겨가고 있어 원하는 매물을 찾기 점점 어려워질 것으로 보인다."

　- 집을 팔기는 어떨까.

　"(김승) 원리금(대출 원금+이자) 부담 능력이 된다면 천천히 파는 것이 좋을 것 같다. 1주택자라면 기존 주택을 팔고 원하는 집을 사는 '갈아타기'를 해볼 만하다."

　"(박기) 현재 대출금리는 3.8% 수준이지만 앞으로 이자율이 높아질 수 있어 자산 대비 부채율이 높다면 지금 집을 팔고 자산을 재정비해야 한다."

　- 눈여겨볼 만한 지역은.

　"(김승) 막 회복기에 접어든 서울·수도권은 아직까지 가격 여건이 좋은 편이다. 서두르는 것이 좋다. 업무시설 이전·KTX 개통 등 개발 호재가 있는 지역이나 집값이 크게 떨어진 지역은 눈여겨볼 만하다."

　"(박기) 주택시장은 기본적으로 새 아파트가 공급된 후 2~3년 후(입주 시점)에 영향이 온다. 공급이 적었던 지역은 한번은 상승기가 온다."

　- 중대형(전용면적 85㎡ 초과)도 괜찮을까.

　"(김승) 132~165㎡(옛 40~50평)대 아파트값이 조금씩 들썩이고 있다. 그간 중소형(전용면적 85㎡ 이하) 중심으로 새 아파트 공급이 집중됐기 때문에 희소성이 높아질 것이다. 하지만 실수요 중심으로 접근해야 한다."

　"(박기) 가격이 많이 떨어진 중대형이라면 가격 상승에 대한 기대를 가져볼 만하다. 단 198㎡(옛 60평) 이상 대형은 위험하다."

　"(박원) 고점 대비 40% 이상 가격이 하락했다면 중대형으로 옮겨 탈 만하다. 중소형과 가격 차이가 크게 줄어 여유 있는 생활을 원한다면 괜찮다. 하지만 시세차익을 바라고 접근하는 것은 위험하다."

　- 지금 집을 사려는 수요자에게 조언한다면.

　"(김승) 새 집을 지을 땅이 거의 없는 서울은 도시 재생 시대에 접어들었다. 재건축에 대한 전반적인 전망은 밝지만 사업기간이 오래 걸리고 조합원 간 이견이 많다. 충분한 자금 여유를 두고 매입해야 한다."

　"(박원) 분양가 상한제 아파트나 보금자리주택 등 주변시세 대비 가격 경쟁력이 있는 아파트가 유리하다."

최현주 기자

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