[부동산 시장 바닥론 긴급 점검] 부동산 형태별 투자 수익 전망

부동산 투자의 트렌드는 차익형에서 수익형으로 패러다임이 바뀌었다. 따라서 기존 아파트 중심의 매매에서 임대 수익을 기대할 수 있는 상가, 오피스텔, 원룸 등에 투자자의 관심이 쏠리고 있다. 각 부동산 형태별로 투자 수익 전망을 살펴본다.

전반적으로 부동산 시장의 침체 상황이 당분간 지속될 것임은 분명하다. 아무리 부동산 경기가 바닥을 치고 반등한다 하더라도, 자고 나면 아파트 값이 오르던 과거 '부동산 불패 신화' 때로 돌아가리라고 기대하는 이는 없다.

이럴 때일수록 투자자에게는 부동산 시장의 미세한 변화를 읽어내는 혜안이 요구된다. 침체기라 하더라도 부동산 시장 전체가 하락만 하는 것은 아니기 때문이다. 2010년 이후 글로벌 경제 위기 속에서도 수익형 부동산의 대명사인 오피스텔과 수익형 부동산으로 전환할 수 있는 역세권 단독주택 가격은 상승세를 보였다.

아파트 시세의 하락으로 이런 수익형 부동산의 상승은 더욱 돋보였다. 저출산·고령화 사회에 걸맞게 기존 차익형에서 수익형으로 부동산 투자의 패러다임이 변한 것이다. 부동산 시장의 몰락을 탓하며 투자를 망설이고 있을 때 누군가는 변하는 부동산 시장을 읽고 어둠 속에서도 투자에 나섰다. 서울 도심에 위치한 오피스텔의 경우 3~5년 전에 사뒀던 매물은 가격도 크게 올라 임대수익뿐 아니라 시세차익까지 누린 사례도 흔히 들리고 있다.

부동산 경기가 바닥을 치고 반등하느냐 마냐의 시점에서 부동산 투자 형태별로 시장을 점검해본다. 현재 수익형 부동산의 인기로 공급이 많기는 하지만, 전문가들은 일부는 앞으로도 당분간 높은 투자수익이 유지될 것으로 점치고 있다.

부동산 전문가 3인(김규정 부동산114 리서치센터장·양해근 삼성증권 투자컨설팅팀 차장·정봉주 하나은행 PB본부 부동산팀장)의 의견을 모아 투자수익이 높다고 평가된 순서대로 부동산 형태를 나열해봤다. 상가가 지속적으로 높은 수익률을 보장할 것으로 예상됐고, 다음으로 공급 과잉 우려가 있다고 지적된 오피스텔, 도시형 생활주택, 그리고 자금의 여력을 가진 자산가들이 노려볼 만한 중소형 빌딩, 단독주택 순이었다. 전문가들은 이제 아파트는 투자 매력이 가장 떨어지는 것으로 입을 모았다.

「상가」

목 좋은 상가의 경우 수익률 확보가 용이하다. 특히 대대적으로 은퇴하고 있는 베이비부머 세대가 요식업 등 창업 전선에 그대로 투입되고 있어 상가 임대는 비교적 높은 수익률을 보장한다. 또한 취업난으로 인한 젊은 층의 창업도 상가 수요를 높이고 있다. 확실한 임대 수익률이나 프리미엄(가격·권리금)이 보장되는 상가를 선별해야 한다. 안정적인 단지 상가나 선호 주거지 근린·복합 상가와 활용도 높은 상가를 찾아볼 것을 권한다. 상가 투자는 경기를 잘 파악하며 나서야 한다. 불황 때문에 자영업자들이 수시로 폐업하고 나가면 임대인도 수익을 확보하기 힘들 수 있다. 또한 신규 분양이나 분양가가 너무 높은 경우 역시 수익률을 높이는 데 한계가 있다.

「오피스텔」

지난 2010~2012년간 청약 경쟁률이 보통 100대1에 가까울 정도로 인기가 높았다. 최근 공급 증가와 가격 상승에 따른 시장 성장 속도 저하 국면에 접어들었지만, 직장인 등 1, 2인 가구가 지속적으로 늘고 있기 때문에 입지가 괜찮다면 투자할 가치가 높다. 임대, 주거 등 구매 목적과 목표 수익률을 명확히 선정한 후 적합한 상품을 고르는 것이 오피스텔 투자의 핵심 전략이다.

「도시형 생활주택(원룸)」

도시형 생활주택은 2013년에도 지속적인 수요가 있을 것으로 전망된다. 자산가들이 특별한 투자처를 찾기 어렵다는 점, 금리가 여전히 낮을 것이라는 예상, 그나마도 가장 적은 자본으로 투자할 수 있는 상품이라는 점. 다른 부동산 상품에 비해 아파트와 가장 유사해 분석이 비교적 쉽다는 점 등으로 도시형 생활주택에 대한 투자는 지속될 것으로 보인다. 하지만 준공 물량 급증과 상품성 저하로 시장이 냉각될 가능성도 있다. 변별적, 선택적 투자 결정에 따라 수익률의 편차가 크게 나타날 것이다.

「중소형 빌딩」

중소형 빌딩에 대한 관심은 2013년에도 지속될 것으로 보인다. 특히 금리와 밀접한 연관이 있는데 2013년 금리가 상승할 것으로 전망되지 않는다면 빌딩 투자는 자산가 사이에 선호될 것으로 보인다. 금리가 떨어질수록 반사이익을 얻을 수 있다. 자산을 분산시키기에 아파트보다 적합하다. 하지만 입지가 좋고 수익률이 확보되는 양질의 물건이 시장에 많지 않다. 투자비용 규모가 상대적으로 큰 만큼 좋은 중소형 오피스를 가려내는 것이 관건이다. 지역에 따라 양극화가 심하니 주의해야 한다.

「단독주택」

차별화된 주거 공간, 임대 상품으로서의 리모델링 가능성 등에 힘입어 최근 수요가 늘며 가격 상승세를 보인다. 물론 입지에 따라 차이를 나타낸다. 우량 단독주택 지역의 경우 가치를 더욱 인정받게 될 것이다. 특히 서울시의 경우 재개발 등으로 인해 우량 단독주택지가 지속적으로 감소하는 추세에 있다. 이러한 단독주택지의 감소는 우량 단독주택지의 희소성을 높여 가치 상승에 기여할 것이다. 반면 불량 단독주택 지역의 경우 다가구 및 도시생활형 주택 지역으로의 변화가 지속될 것이다. 이로 인한 변화는 단독주택지의 거래 활성화와 가격 상승으로 이어지지만, 해당 지역 원룸주택의 수급 상황에 따라 단독 택지의 가격 조정으로 이어질 수 있다.

「아파트」

투자 대상으로는 대체 상품이 많이 나와 매력이 떨어진다. 아파트를 구매하려는 젊은 층보다 기존 아파트를 팔고 나가려는 중장년층이 많다. 역세권, 중소형 등 환금성과 운용성 높은 상품에 집중하는 전략이 가능하다. 하지만 재건축은 상황을 다르게 봐야 한다. 현재 가격이 많이 떨어져 있다. 고점 대비 30~40% 떨어진 곳도 있다. 조합이 전향적으로 일을 추진한다면 높은 수익성을 확보할 수도 있다. 강남의 재건축은 다시 한 번 눈여겨볼 필요가 있다.

이진원 기자 zinone@hankyung.com