"강남재건축 오른다"..신도시중 분당이 가장 유망

◆ 2011 부동산시장 전망 ◆"서울 강남과 경기 분당, 송파 위례ㆍ성남 판교 신도시와 부산에 투자하라." 매일경제신문이 전문가 20인을 상대로 1ㆍ2기 신도시와 지방 지역 부동산 향후 경기를 조사한 결과 이 같은 결과가 나왔다. 수도권을 타깃으로 유망 지역을 꼽아 달라는 질문에는 역시 서울 강남이 압도적인 지지를 받았다.

서울 강남권, 성남 분당, 용인 등 전통적인 '버블세븐' 지역이 여전히 높은 인기를 누리는 것으로 분석됐다. 부동산 시장의 '바로미터' 역할을 하는 강남 재건축단지 전망을 묻는 질문에는 응답자 70%가 지난해에 비해 상승할 것으로 내다봤다. 분당 일산 평촌 산본 등 1기 신도시 중 유망지역을 꼽아 달라는 질문에는 설문자 모두 한 명의 예외없이(100%) 분당을 지목했다.

그 이유로는 '그동안 하락세가 컸기 때문에 그만큼 상승세도 급격할 것이다' '서울 강남 지역 집값 상승 수혜를 덩달아 입을 가능성이 있다' '9월 신분당선 개통을 계기로 강남역 접근성이 획기적으로 개선된다'는 의견이 주류를 이뤘다.

'지난해 4분기부터 저가 매물 소진 움직임이 뚜렷하다' '판교 개발에 따른 시너지 효과가 발생할 수 있다'는 분석도 눈에 띄었다.

화성 동탄 1ㆍ2지구, 송파 위례, 성남 판교, 파주 운정, 인천 검단, 광교 등 2기 신도시 중 유망한 지역을 꼽아 달라는 질문에는 송파 위례를 꼽은 응답자가 50%로 가장 높았다.

성남 판교를 지목한 응답자가 40%, 광교가 10%로 뒤를 이었다.

송파 위례 지역은 서울이라는 지역적 우수성이 부각되며 호평을 받았다. 잠실 제2롯데월드 건립도 호재로 작용했다.

전문가들은 "입지로 따지면 강남 세곡, 서초 우면 지구보다 개발 규모나 입지면에서 더 우수하다" "서울시 송파구와 성남시, 하남시 등 지자체 3곳이 만나며 접근성이 뛰어나다"는 것을 이유로 들었다.

성남 판교를 지목한 이유로는 "배후수요를 갖춘 분당과의 거리가 가깝다" "장기적으로 서울 강남권에 편입될 수 있다"는 분석이 주류를 이뤘다. 전반적으로 서울과 가까운 지역이 투자하기에 유망하다는 상식에서 크게 벗어나지 않았다.

지방도시 중에서 가장 유망한 지역을 꼽아 달라는 질문에는 부산ㆍ경남지역이 전체 65%를 차지했다. 대전 등 충청권을 지목한 응답자도 35%로 적지 않았다.

부산ㆍ경남 지역이 유망한 이유로는 "공급 부족이 지난 수년간 누적되며 입주 물량이 달리고 있다" "경기회복세가 가시화되고 있으며 내년에도 흐름을 이어갈 것으로 예측된다"는 의견이 다수였다. "재고가 소진되고 있으며 거가대교 등 인프라스트럭처가 개선되고 있다" "중소형 위주 대기수요가 상당하다"는 분석도 많았다.

대전 등 충청권을 지목한 이유는 세종신도시 기대감 때문이었다. 전문가들은 "세종신도시 이전 수요가 대전으로 향하며 집값을 끌어올릴 수 있다" "세종신도시 후광을 등에 업고 매수세가 유입될 수 있다"는 분석을 내놨다.

대전 지역에 중소형 아파트 신규 물량이 부족하다는 점도 영향을 미쳤다.

수도권에서 2011년 상승세가 가장 뚜렷할 것으로 예상되는 지역으로는 서울 강남이 꼽혔다. 응답자 80%가 강남을 선택할 정도로 압도적인 지지를 받았다. 경기 남부가 15%, 서울 강북이 5%로 뒤를 이었다.

서울 강남을 유망 지역으로 꼽은 이유에 대해서는 의견이 엇갈렸다.

"실수요보다는 투자수요가 유입될 가능성이 있다" "정책적 규제로 공급이 제한되고 있어 가격 상승 추이가 지속되고 있다" 등 투자관점에서 접근했다.

서울 강북을 유망지역으로 꼽은 소수 의견(소형 아파트가 많은 역세권 단지를 중심으로 상승세가 예상된다)도 주목을 끌었다.

또 전문가들은 70%의 응답비율로 강남 재건축단지 가격이 지난해에 비해 상승할 것으로 전망했다. 보합세를 기록한다는 의견이 30%였다. 하락할 것으로 내다본 전문가는 없었다.

강남지역 급매물이 소화된 가운데 꾸준한 매수세가 유입될 것으로 전문가들은 내다봤다. 다만 상승률은 전문가 대다수가 3~5%를 예상한 가운데 낙관적인 응답도 10% 이상을 넘지 않았다. 강남 지역을 중심으로 가격이 오름세를 기록하겠지만 큰 폭 상승은 없을 것으로 내다본 것이다. 대규모 수익을 노려 투자를 계획하기에는 무리가 있다는 뜻이다. 실수요가 바탕이 된 보수적인 투자가 필요하다는 얘기다.

많은 전문가는 "강남 집값은 이미 높은 시세가 반영되어 있는 상태"라며 "소폭 추가 상승이 있을 수는 있지만 그 이상 상승 여력은 없다고 봐야 한다"고 진단했다.

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