<2008 부동산 결산> ① 규제 완화 '스타트'

(서울=연합뉴스) 박성제 기자 = 이명박 정부 첫 해인 2008년은 부동산시장을 정상화시키기 위한 다양한 정책과 제도가 도입됐다.

참여정부에서 규제를 강화하는 방향으로 주택정책이 전개된 것과는 달리 2008년 주택정책당국은 규제를 폐지하거나 완화하는 쪽으로 전환한 것이 특징이다.

그러나 글로벌 경기 침체의 여파로 인해 규제완화 정책은 아직까지는 효과를 발휘하지 못하고 있는 실정이다.

◇ 전매제한 대폭 완화 = 올해 부동산시장의 최대 화두는 미분양주택 해소였다. 미분양주택이 16만가구에 이르면서 건설투자를 위축시킬 뿐 아니라 전체 경기까지 침체시키면서 주택정책차원을 넘어 국가경제회복 차원에서 전개됐다.

대표적인 대책이 전매제한 완화였다. 상반기에 지방에 대한 완화가 이뤄졌으며 하반기에는 수도권까지 범위가 넓어졌다.

우선 지방에서의 전매 제한은 6월29일자로 민간택지에 대한 전매제한이 없어졌다. 민간이 지방에서 조성한 택지에 주택을 지어 분양한 경우에는 아무 때나 팔 수 있게 됐다. 공공택지의 경우도 1년만 전매제한이 적용돼 입주하기 전에도 팔 수 있게 됐다.

이달 초부터는 수도권에서의 전매제한이 5-10년에서 1-7년으로 줄어들었다. 민간택지에서는 길어야 5년만 전매제한을 적용하기로 했으며 공공택지에서는 최장 7년동안 신규 주택을 팔 수 없게 됐다.

◇ 투기지역. 투기과열지구 대폭 해제 = 투기지역과 투기과열지구를 대부분 해제한 것도 미분양 대책의 일환이었다.

투기지역과 투기과열지구는 투기가 성행하면서 주택가격이 오르는 것을 막기 위해 도입된 제도로 이들 지역에서는 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등이 적용돼 주택을 구입할 때 금융기관으로부터 대출받을 수 있는 금액이 제약을 받게 되고 신규주택을 일정기간 팔 수 없는 전매제한, 신규주택 당첨뒤 일정기간내 다른 주택을 분양받을 수 없는 재당첨 금지 등이 적용된다.

정부는 우선 지방에서 미분양사태가 심각해짐에 따라 새 정부 출범 전인 1월에 지방에서는 투기과열지구와 투기지역을 전면 해제했다.

이어 11.3대책을 통해 서울 강남구, 서초구, 송파구를 제외한 나머지 수도권 지역도 전부 투기지역 및 투기과열지구에서 해제했다.

정부는 현재 강남 3구도 투기지역 및 투기과열지구에서 해제하는 방안을 검토중이다.◇ 부동산 세제도 대폭 완화 = 종합부동산세, 양도소득세 등 부동산 관련 세제도 많이 바뀌었다.

6.11대책을 통해 지방의 미분양주택을 매입하는 경우에는 취.등록세를 50% 감면해 주도록 했다. 거래에 따른 비용을 줄여줘 거래를 활성화하자는 취지였다.

또 양도세가 비과세되는 일시적 2주택 인정기간이 1년에서 2년으로 늘어났다.지방 광역시에서 2주택자가 되더라도 양도세를 중과하지 않는 주택의 범위를 1억원에서 3억원으로 상향조정했고 9.1세제개편을 통해서는 고가주택의 기준을 6억원에서 9억원으로 올려 양도세 비과세 요건을 완화했다.

2년내 미분양주택을 매입해 2주택자가 되더라도 일반과세하는 방안도 추진중이다.세제혜택이 주어지는 매입임대주택과 관련해서는 지방에서는 대상 주택을 85㎡이하에서 149㎡이하로 확대했고 임대도 5년(종전 10년)만 하면 매입임대주택으로 인정하기로 했다.

종합부동산세를 매기는 기준인 '공시지가 6억원'도 상향조정해 종부세를 내지 않아도 되는 주택을 확대하는 한편 중장기적으로는 종부세를 폐지하는 방안을 추진중이다.

◇ 재건축 규제 크게 줄었다 = 참여정부에서 집값불안의 원흉으로 지목됐던 재건축아파트에 대한 규제도 대폭 완화됐다.

우선 새정부 출범 초기인 3월에 기반시설부담금제도가 폐지돼 재건축할 때 조합원들의 부담을 줄여줬다.

이어 재건축 규제 추가 완화가 집값불안으로 이어지지 않을 것이라는 확신이 선 하반기에는 더 과감한 규제 완화 조치가 발표됐다.

소형주택의무 비율 완화가 발표됐다. 재건축할 때 60㎡이하주택을 20%, 60㎡초과-85㎡이하를 40%, 85㎡초과를 40%씩 짓도록 했던 규정을 85㎡이하 60%, 85㎡초과 40%로 변경했다. 85㎡이하를 60%로 짓는 것은 같지만 60㎡이하를 의무적으로 20% 지을 필요는 없어졌다.

주거전용 면적이 10% 이하로 늘어나는 1대1 재건축은 소형주택 의무비율이 적용되지 않게 됐다.

임대주택의무비율도 없어진다. 정비계획용적률을 초과 부분에 대해서는 30-50%를 지방자치단체가 보금자리주택으로 환수하도록 하는 것으로 대체하기로 했다.

재건축조합원지위양도 금지 규정도 없애기로 결정됐다. 이에 따라 소유권이전 등기 이전에도 조합원의 지위를 파는 게 가능해진다. 다만 관련 법률안 개정이 필요해 내년 상반기에야 시행에 들어갈 수 있다.

재건축 시공자 선정시기는 '사업시행인가 이후'에서 '조합설립 이후'로 앞당겨졌으며 안전진단도 2회에서 1회로 줄이고 용적률도 법정 한도까지 상향조정해 주기로 했다.

공사가 80%이상 진행된 이후에 일반분양하도록 했던 후분양제도도 없앴다◇ 지분형 임대주택 등 새로운 제도 도입 = 2008년에는 규제완화뿐 아니라 새로운 제도도 도입됐다.

우선 신혼부부전용 주택공급이 7월에 시행에 들어갔다. 신혼부부의 주거안정을 도와 출산율을 높여보자는 게 도입 취지였다.

신혼부부는 ▲혼인(재혼도 포함) 5년이내이고 이 기간내에 출산(입양 포함)해 자녀가 있는 무주택세대주로 ▲월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70%(맞벌이일 경우 100%)이하이면서 ▲청약통장 가입기간이 12월이상(올해 말까지는 6월이상)인 경우로 정해졌다.

신혼부부에게는 주택공급물량의 30%가 우선 배정됐다.지분형 임대주택 제도도 도입이 결정돼 이달 말 오산 세교지구에서 분양된다.지분형 임대주택은 입주할 때까지 집값을 전부 내는 것이 아니라 입주때 30%, 입주후 4년차와 8년차에 각 20%, 그리고 10년이 지난 뒤에 나머지 30%를 내는 새로운 방식의 주택공급제도로 자금력이 풍부하지 않은 계층의 초기 자금 부담을 덜어 줄 것으로 기대된다.

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