"풍선효과 오히려 기회"…강남행 '막차' 타는 법 [우동집 인터뷰]

[한국경제TV 신재근 기자]
오늘 우동집(우리 동네 집값) 인터뷰는 김제경 투미부동산컨설팅 소장과 함께합니다. Q. 토지거래허가구역 재지정이 서울 집값에 어떤 영향을 줄까요? A. 전반적인 서울 부동산 가격 상승에 대한 풍선 효과가 나타날 것이라고 보고 있습니다. 아무래도 강남 3구와 용산구를 토지거래허가구역으로 지정했다. 이 효과 자체가 무엇인지를 분석해 보자면 일명 갭투자가 금지됩니다. 왜냐하면 토지거래허가라는 것 자체가 실사용 목적인 사람, 즉 주택이니까 실거주겠죠. 근데 이게 그냥 단순히 거래를 갖다가 막은 정도가 아니라 그 원인이 무엇인지를 판단해 봐야 되는데, 다주택자 규제들이 존재하는 상황 속에서 지방 사람들이 상경 투자하는 비율이 역대 최고거든요. 그런데 이 지방 사람들은 아무래도 실거주가 불가하다 보니까 갭투자로 매수를 하게 되는데 이제 강남 3구랑 용산구가 이제 갭투자가 안 되게 된다라고 하게 되면 아무래도 강남권역들은 거래가 이제 멈춰지게 될 것인데, 이 수요들이 없어진 게 아니다 보니까 그 인근으로 퍼져 나가게 되겠죠. 대표적으로는 마포, 성동, 강동구가 먼저 올라갈 것이고요. 그 다음으로는 동작구, 광진구 이런 식으로 갔다가 서서히 서울 인근으로 퍼져 나갈 것이라고 보고 있습니다. Q. 풍선효과라면 마포나 성동 노리시는 분들 서둘러야 할까요? A. 일반적으로 중산층들의 워너비(집을 사고 싶은) 지역이 바로 잠실이었는데요. 지금은 토지거래허가구역 지정 발표가 나오면서 약간 좀 가격대들이 낮아지는 모양새를 보여주고 있지만, 30억 원을 돌파한 매매 거래가 기록하면서 사람들이 잠실권역을 가고 싶었는데, 잠실은 너무 가격이 높아졌고 그리고 이 상태에서 잠실 못 간다 하게 되면 대표적으로 이제 마포구 아니면 성동구를 찾아보게 됩니다. 그런 상황 속에서 마포, 성동은 상대적으로 덜 올랐다 보니까 이런 지역들을 이게 가는 게 맞나 아닌가 하면서 지켜보고 있다가 잠실이 토지거래허가구역으로 묶이자 바로 풍선 효과를 예상할 수밖에 없죠. 그렇다 보니 토지거래허가구역 발표가 나오자마자 이제 강남 쪽으로 뛰어가시는 분들도 있었지만, 토지거래허가구역 발표일로부터 꾸준히 마포구랑 성동구의 매매 계약들이 빠르게 체결되고 있는 형국입니다. Q. 결국 강남 집값은 계속해서 우상향할 것으로 보시는지?

A. 일명 부동산 커뮤니티에서는 '오일장'이라는 말들도 돌고 있는데요. 지금 토지거래허가구역 재지정을 발표한 이후로부터 3월 23일까지 부동산 매매 계약을 체결한 경우는 토지거래허가 예외사항입니다. 그렇다 보니까 일명 갭투자를 하려는 사람들은 이번 주 일요일까지 빠르게 매매 계약을 해야겠다라면서 상경하는 사람들도 존재하고요. 반대로 지금 매도를 해야 되는 사람들 같은 경우는 이번에 매도를 하지 않으면 거래가 어려워질 것을 알기 때문에 빠르게 매도를 하려고 하면서 지금 일부 지역들 같은 경우는 거래가 올라가고 있기도 하지만 반대로 매도를 하려는 사람들이 많은 곳들은 급매물도 속출하고 있습니다. 그런데 이거는 단기적으로 일시적인 사항인데, 아무래도 토지거래허가가 지정되면 당분간은 거래가 위축될 수밖에 없는 것은 자명한 사실입니다. 문제는 지금 강남만 올라간 상태에서 다른 비강남권역들은 잘 안 올라가다 보니까 그 격차가 역대급으로 벌어져 있는데, 풍선 효과가 나타나면서 다시금 비강남권 수요가 이제 올라가면서 가격이 올라간다 그러면 사실 이 격차가 줄어들면 다시금 강남을 가려는 사람들이 존재할 수밖에 없습니다. 대표적으로 압구정을 보면 알 수 있는데요. 압구정은 토지거래허가구역에 묶여 있었지만, 가격은 지금 벌써 십몇억 원씩 올라갔습니다. 그 이유가 다른 지역들 가격이 올라가다 보니까 이 돈이면 압구정을 사지라는 수요가 붙으면서 올라간 것이거든요. 동일한 의미로 비강남권역들 가격이 치솟게 되게 되면 이 돈이면 강남 사지라는 심리가 다시 발동하면서 강남 가격대가 올라가게 됩니다. 그렇다 보니까 토지거래허가구역 무용론이 나타나는 것이 단기적으로는 강남권역 가격을 안정시킬 수 있겠지만, 중장기적으로는 가격이 올라가게 됩니다. 근본적인 이유, 즉 사람들이 강남에 살려고 하는 그 원인 자체를 제거하지 않는 이상은 계속적으로 올라갈 수밖에 없다라고 보고 있습니다. Q. 강남으로 갈아타려는 수요는 여전한데, 그 시점은 언제가 좋을까요? A. 이게 좀 제일 애매한 부분이긴 합니다. 왜냐하면 마포구와 성동구 주민들 입장에서는 우리 집이 올라간다라고 하면 좋아하긴 하겠지만, 이제 강남권역으로 갈아탄다, 즉 강남을 가고 싶은 사람들 입장에서는 사실 강남 집값은 그래도 더 높거든요. 아무리 이 격차가 줄어든다 하더라도 그 갈아타기에 대한 부분들은 고민이 있을 수밖에 없습니다. 그런데 마포구랑 성동구 가격이 1억~2억 원이 더 올라간다 하더라도 내가 강남에 진입하려고 했었을 때 갭투자가 안 된단 말이죠. 이제는 전세를 끼고서 매매가 안 되다 보니까 현금이 다 필요하거나 아니면 대출을 받아야 됩니다. 그런데 지금 또 대출을 갖다가 규제한다라고 하다 보니까 아무래도 부담이 될 수밖에 없어요. 그래서 내 집이 올라가는 것도 중요하긴 하지만, 내가 갈아탈 집을 갈 수가 있느냐 이런 현실적인 부분들을 잘 생각해 봐야 되다 보니까 그냥 단순히 나는 마포구, 성동구 가지고 있을 거야라고 하는 사람들 입장에서는 집값이 올라가는 것이 호재지만, 이게 올라간 다음에 강남 쪽으로 넘어가고 싶어라고 하시는 분들은 어떻게 따지면 지금 오일장 얘기했었던 것처럼 지금 어떤 특정 지역들 같은 경우는 급매가 발생하면서 매도 호가가 낮아진 곳들이 있거든요. 차라리 내 집값이 올라갈 게 눈에 보이거나 사실 내 집값이 올라가는 게 눈에 보인다 하더라도 내가 가고 싶은 곳이 어딘지를 곰곰이 잘 생각해 보면서 지금 넘어가는 게 오히려 기회일 수도 있다라고도 말씀드립니다. Q. 토허제 지역 확대로 압·여·목은 상대적 반사이익 기대할 수 있나? A. 사실 이게 정말 아이러니한 것인데 규제라는 것은 제대로 규제하고 싶은 곳에다 핀셋 규제를 해야 그 효과가 가중됩니다. 그런데 이렇게 광역으로 갖다가 규제를 하게 되면 아무래도 종전에 규제 지역으로 묶여 있었던 곳들 입장에서는 상대적으로 규제가 완화되는 효과가 나타나게 됩니다. 대표적으로 압구정을 들 수가 있는데, 압구정 같은 경우는 기존에도 토지거래허가구역에 묶여 있었었죠. 대표적인 재건축 지역이 아무래도 압구정 아니겠습니까? 그렇다 보니까 많은 사람들이 사고 싶다 하더라도 주차도 힘들고 워낙 주택도 오래됐는데, 해당 지역에 내가 실거주를 해야 된다라는 부분에 대해서 반감을 갖고 있는 분들도 있어요. 이런 사람들이 압구정 좋지만 압구정을 못 살다가 반포를 가지 하면서 반포 쪽이 어마어마하게 폭등을 한 것인데, 반포도 토지거래허가구역, 압구정도 토지거래허가구역 그렇게 되면 똑같은 돈을 가지고 있는 사람들이 어느 지역 매수를 훨씬 더 수월하게 생각할까 생각하게 되면 대표적으로 압구정 성수, 목동, 여의도 해당 지역들은 반사이익을 얻을 수가 있고요. 그리고 강남권역 내에서도 토지거래허가구역으로 묶여 있는 곳들이 있었습니다. 재개발, 재건축 지역은 논외로 규제로 묶어놨거든요. 예를 들어서, 잠실동을 풀어줬다 하더라도 잠실 주공5단지라든가 아시아선수촌이라든가 잠실 우성 같은 경우는 그대로 토지거래허가구역에 묶여 있었습니다. 똑같이 토지거래허가구역으로 묶여 있다라고 하면 주공5단지 입장에서는 이 돈이면 5단지로 오지 않을까라는 생각들을 할 수가 있겠죠. 그러면서 오히려 이런 규제의 광역화가 기존 규제 지역의 규제 완화 효과도 나타난다라는 부분도 지적해 드리고 싶습니다. Q. 지금 이 시점에 집을 사려고 한다면, 어떻게 접근하는 게 좋을까요? A. 지금 이렇게 급작스럽게 강남 3구랑 용산구를 토지거래허가구역으로 전격 지정하게 되면 그 풍선 효과가 생각보다 더 빨리 오게 됩니다. 그러면 바로 마포구나 성동구, 강동구를 사고 싶다라고 하게 되면 지금 당장 움직여야 될 거라고 보고 있고요. 그런데 그 다음으로 올라가는 것이 광진구, 동작구 그 다음으로 퍼져나가게 된다라고 하면 서대문구라든가 동대문구라든가 성북구 이런 식으로 순차적으로 퍼져 나가게 됩니다. 이렇게 내가 가고 싶은 지역마다 아직 온기가 안 온 곳도 있고, 지금은 벌써부터 사람들이 달려가고 있는 곳들이 있는데, 해당 지역의 내 예산선에 맞춰서 내 집 마련을 갖다가 좀 시급하게 알아볼 필요가 있다라고 보고 있고요. 하지만 강남을 가려고 하는 사람들은 지금 마포구, 성동구 가격 올라간다고 해서 마포, 성동으로 가지 않거든요. 결국은 돌고 돌아서 강남을 볼 겁니다. 그러면 강남을 가려고 준비하던 사람들 입장에서는 이제 오일장 얘기도 한번 해 드렸었잖아요. 3월 23일까지 계약을 해야지만 토지거래허가를 안 받을 수 있기 때문에 이때 빠르게 매도하려는 급매물들도 지금 존재합니다. 어떻게 따지면 지금이 잠시 매수 기회일 수도 있고, 다른 강남권역 같은 경우도 다 반포 같지는 않아요. 남들이 다 가고 싶은 곳이 아니라 너무 이렇게 무리해서 규제를 광역하게 지정을 했다 보니까 사실 똑같은 강남 내에서도 구축 아파트라든가 나 홀로 아파트들 같은 경우는 이전에도 가격이 그렇게 많이 오르지 않았는데, 규제는 동일하게 받다 보니까 사람들이 어마어마하게 급매로 진짜 내던지는 매물들이 존재하거든요. 이런 매물들을 갖다가 금액이 내가 맞다라고 싶으면 어떻게 따지면 기회일 수도 있지 않을까? 여기서 조심해야 되는 거는 대단지 신축 아파트 중심으로 지금 가격들이 올라가다 보니 이런 소외되는 매물들을 갖다가 내가 그 금액에서 그 입지에 만족한다라고 하면 괜찮지만, 투자 목적으로 잘못 들어가게 되면 매도할 때는 거꾸로 매수자가 갭투자가 안 되다 보니까 사실 거래가 쉽지 않을 가능성이 높거든요. 그렇다 보니까 가능하면 강남 쪽 진입한다 하더라도 단순히 싸다고 진입하기보다는 대단지 신축 아파트 중심으로 접근해 보시는 게 좋을 것 같습니다. [편집자 주] 한국경제TV 부동산부 기자들이 만드는 '우동집'은 '우리 동네 집값'의 줄임말입니다. 대한민국에서 부동산은 참 특별한 존재입니다. 온 국민의 가장 큰 자산이자, 동시에 애증과 분노의 대상이기도 합니다. 살아있는 생명체와도 같은 부동산을 잘 알고 투자하기는 생각보다 쉽지 않습니다. 물론, '우동집'이 가장 빠른 길을 알려드리지는 못합니다. 하지만 목표에 도달하기 위한 수많은 길 중 하나를 얘기할 수는 있을 겁니다. '우동집'은 투자자의 시선으로 바라보겠습니다. 영상취재: 이성근 영상편집: 정윤정 CG: 홍향기

신재근 기자 jkluv@wowtv.co.kr