토허제로 투자 불가 '리센츠·아리팍'…경매로 투자자 이동 ?

실거주의무 없이 매매 가능…31일 감정가 27.7억에 첫 경매
"외지인 투자 수요 증가" vs "규제 영향 수요 낮아질 수 있어"

강남 아파트 단지 모습. 2025.3.19/뉴스1 ⓒ News1 김성진 기자

(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 서울시가 강남 3구와 용산구 소재 2200개 아파트를 토지거래허가구역으로 확대 지정하면서 해당 지역 매수를 고려하던 자금력 있는 수요가 경매시장으로 이동할 것이라는 예상이 나온다.

23일 시에 따르면 24일부터 토지거래허가구역 확대지정 효력이 발생하는 대상지는 강남, 서초, 송파의 강남 3구와 용산구 소재 약 40만 가구다.

이들 지역에서는 2년간 실거주해야 하며 '갭투자'(전세 낀 주택구입)가 불가능하고, 일정 규모 이상의 아파트를 거래할 때 반드시 관할 구청장의 허가를 받아야 한다.

현재 임차인(세입자)이 있으면 임차인이 나가고 주택 매입자가 실거주한다는 것을 확인하기 위한 '주택 임대차계약 종료 확인서'를 해당 구에 제출해야 한다.

그러나 '경매'에서는 이러한 절차나 요건이 모두 면제된다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따르면 경매는 토지거래계약 허가 대상에서 제외된다고 규정하고 있다.

실제 동부지법 게재된 경매 정보에는 이달 31일 서울 송파구의 대표 아파트 중 하나인 '리센츠' 전용면적 98㎡가 감정가 27억 7000만 원에 경매 물건으로 나온다. 해당 면적은 2월 14일 신고가 32억 5000만 원에 거래된 사례가 있다. 신고가 대비로 경매 낙찰 시 4억 8000만 원 저렴하게 구입할 수 있다.

중앙지법에선 다음달 1일 서초구 아크로리버파크 전용 84㎡가 40억 8000만 원에 올라왔다. 해당 면적은 지난해 12월 신고가 54억 8000만 원에 거래됐고, 올해 들어서도 45억~54억 원대에 거래가 발생했다. 같은달 3일엔 경매로 강남구 아이파크삼성 전용 177㎡가 144억 원에 예정돼 있다.

일각에선 경매시장이 토지거래허가제의 반사이익을 볼 확률이 높을 것으로 예상했다. 경매에서 낙찰받을 경우 자금 소명을 하지 않아도 되고 거주 의무가 없기 때문이다.

이주현 지지옥션 전문위원은 "토지거래허가제 예외인 경매 시장으로 실수요자보다는 투자 수요가 늘어날 것"이라며 "낙찰되면 한 번에 대금을 지급해야 해 자금 여력이 충분한 사람이 시장에 들어올 것"이라고 말했다.

이어 "예전에도 토지거래허가제로 묶여 있는 재건축 아파트가 시세보다 높게 낙찰된 사례가 있었다"며 "이번에도 실거주 없이 바로 임대를 놓을 수 있어서 경매 시장 쪽으로 수요가 발생할 것"이라고 덧붙였다.

다만 향후 가격 변동에 따른 추이를 지켜봐야 해 섣부른 투자는 주의할 필요가 있다는 의견도 있다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "입지가 좋은 지역에서도 경매가격이 경쟁력 있는 가격으로 낙찰되지 않고 있다"며 "규제 영향으로 해당 지역 아파트 가격 하락 시에는 경매 수요가 낮아질 수 있다"고 전했다.

dkim@news1.kr