70~80층 초고층 아파트 나온다…압구정·목동·여의도 재건축 본궤도

서울 노후단지 '신속통합기획' 속도
압구정·성수 등 층수 제한 잇단 폐지
최고 80층…초고층 경쟁 불 붙어
밑그림 구체화…시공사 선정 잰걸음
조합내부·서울시 등과 갈등 변수

서울시의 ‘신속통합기획’ 사업이 속도를 내면서 압구정과 성수 등 주요 정비사업지에서 최고 70~80층의 초고층 아파트 재건축이 추진되고 있다. 올 하반기 시공사 선정을 앞두고 있는 여의도 한양아파트 전경. 한경DB

서울시가 추진하는 ‘신속통합기획’이 속도를 내면서 압구정 성수 목동 등 알짜 재건축·재개발 정비사업이 본궤도에 오르고 있다. 하반기에는 여의도 한양아파트를 시작으로 성수전략정비구역과 압구정 일대 노후 단지가 시공사 선정에 나설 것이란 관측이 나온다. 압구정에선 최고 70층, 성수전략정비구역에선 80층 건립을 검토하는 등 초고층 경쟁에도 불이 붙고 있다.

일부 단지에서 서울시와 설계 공모 지침 위반 논란이 불거지는 등 조합 내·외부 갈등이 사업 추진에 변수가 될 수 있다. 개별 단지나 시공사가 내세운 청사진의 실현 가능성과 행정 리스크 등을 따져보면서 접근할 필요가 있다고 전문가들은 조언한다.

핵심 정비사업 밑그림 줄줄이 ‘공개’

신속통합기획은 기존의 재개발·재건축 정비사업을 민간이 추진할 때 공공이 계획 수립 가이드라인을 제시해 신속하고 원활한 사업을 지원하는 제도다. 초기 단계부터 공공성을 적극 반영한 만큼 속도가 빨라지고 있다.

서울시는 지난 4월 강남구 압구정동 2~5구역에 대한 신통기획안을 공개한 데 이어 6월 말에는 10년 이상 제자리걸음하고 있던 성동구 ‘성수동 성수전략정비구역 1~4구역 재개발 정비계획 변경안’을 발표했다. 층수 규제 폐지와 한강 인접 조건을 활용한 수변 특화 방안 등이 골자다. 이달 2일에는 양천구 목동 6단지 신통기획 설명회를 열고 총 14개 단지가 있는 신시가지 일대 가이드라인을 제시했다.

2021년 말부터 일찌감치 신속통합기획에 뛰어든 여의도도 밑그림이 구체화하고 있다. 서울시는 5월 ‘여의도 금융 중심 지구단위계획안’을 공개하고 금융기관이 밀집한 여의도 일대에 대한 용도지역 상향과 용적률 인센티브, 높이 완화 등의 지원책을 마련했다.

‘큰형님’ 여의도부터 시공사 선정 나서

총 16개 단지가 재건축을 추진 중인 여의도에선 이달 한양아파트를 시작으로 시공사 선정을 본격화했다. 지난 1일 설명회에는 유력 후보로 알려진 현대건설, 포스코이앤씨와 함께 삼성물산, DL이앤씨 등 11개 대형 건설사가 참여했다. 올 1월 공개된 신통기획안에 따르면 한양은 용도지역을 제3종 일반주거지역(용적률 최고 300%)에서 일반상업지역(최고 600%)으로 상향해 최고 54층, 1000가구로 탈바꿈할 전망이다.

공작아파트도 지난 4일 시공사 선정을 위한 현장 설명회를 열었다. 두 단지 모두 다음달 18일부터 이틀간 입찰받는다. 시범(65층·2500가구), 광장(56층·1020가구) 등 대장 단지도 내년 상반기께 시공사를 선정할 전망이다. 한 대형 건설사 관계자는 “여의도 재건축 단지는 모두 초고층 아파트로 지어지는 만큼 대형 건설사의 기술력을 확인할 수 있는 전초전이 될 것”이라고 말했다.

다른 지역도 시공사 선정을 위한 채비에 나섰다. 서울시가 3월 조례를 개정하면서 7월부터는 사업시행인가 이후가 아니라 조합설립만 완료돼도 시공사를 뽑을 수 있게 됐기 때문이다. 서울시가 최근 50층 높이 제한을 없앤 성동구 성수전략정비구역(9053가구)은 최고 80층까지 올리는 방안을 추진 중이다. 3지구는 조만간 열리는 조합 총회에서 80층 계획안과 함께 시공사 선정 여부를 묻기 위한 투표를 진행할 예정이다. 최고 70층 재건축을 추진하는 압구정에서도 하반기 내 시공사를 선정하는 단지가 나올 수 있다. 설계사 선정을 진행 중인 압구정은 설계비만 수백억원에 달하는 ‘디자인 고급화’ 경쟁이 한창이다.

1980년대 중후반에 지어져 상대적으로 ‘젊은’ 양천구 목동 신시가지에선 지난 2일 6단지 신통기획안에 대한 주민설명회가 열렸다. 서울시는 최고 50층, 2300여 가구 규모의 기획안을 제시했다. 7·8·10·12·13·14 단지는 주민이 제시한 기획안에 대해 서울시가 자문하는 ‘자문 방식’으로 신통기획을 진행하고 있다.

행정리스크 따져보고 진입해야

압구정·성수·잠실·목동은 토지거래허가구역으로 지정돼 투자 수요는 진입이 어렵다. 그럼에도 개발 기대가 커지자 실거래가는 고공행진 중이다. 압구정 현대 8차 163㎡는 이달 9일 54억원에 거래돼 지난 6월 최고가(52억원)를 갈아치웠다. 목동 신시가지 7단지 전용 74.12㎡는 지난달 20억원에, 2단지 152.64㎡도 29억5000만원에 신고가를 새로 썼다. 여의도 한양 전용 193.03㎡는 지난달 19일 29억8000만원에 거래되며 1월(28억원) 매매가를 경신했다.

한동안 거래가 실종됐던 여의도와 목동은 거래량이 회복돼 1~2년 전 최고가에 근접하는 단지가 많다. 양천구에서 거래된 30년 이상 구축아파트는 1~7월 866건으로, 지난해 7~12월(138건)의 약 6배에 달했다.

통상 5년이 걸리는 정비계획 수립까지 소요되는 기간이 2년으로 단축된다는 게 신통기획의 최대 장점이지만, 전망을 장밋빛으로만 볼 수는 없다. 조합 내 이견뿐 아니라 서울시와의 갈등 등 변수가 많아서다.

압구정 대장단지인 3구역은 설계사 선정 과정에서 지침 위반으로 서울시와 마찰을 빚고 있다. 최악의 경우 압구정 3구역이 신통기획을 철회할 가능성도 있다는 분석이 나온다. 목동 신시가지 1·2·3단지도 ‘조건 없는 종 상향’을 주장하면서 시와 갈등 중이다. 양천구는 지난 7일 주민을 대상으로 임대주택 대신 공원 조성을 대안으로 제시했다. 아직 주민이 모두 동의하지 않은 데다 서울시가 수용할지도 불확실하다는 평가다.

신통기획을 둘러싼 갈등이 향후 더 불거질 수 있다는 관측도 나온다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “조합보다는 공공성을 강조하는 지방자치단체의 의지가 적극적으로 반영되는 게 신속통합기획이기 때문에 추진 과정에서 조합원과의 진통이 발생할 가능성이 존재한다”고 분석했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com

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