롯데건설이 이달 '가야역 롯데캐슬 스카이엘' 분양에 나선다. 시행사가 2022년 4300억원의 본 프로젝트파이낸싱(PF)을 조달할 때 책임준공을 약정해 대출 성사를 도운 곳이다. 자금조달 이후 공사가 진행돼 내년 1월 입주하는 후분양 방식으로 공급된다.
25일 업계에 따르면 가야역 롯데캐슬 스카이엘은 부산광역시 부산진구 가야동 3-11번지 일대에 지하 4층~지상 43층, 4개동, 공동주택 725세대, 오피스텔 80실 등 805가구로 조성된다. 시행사는 부산에 본사를 둔 부동산개발사 케이리츠다. 롯데건설은 2022년 5월 시행사와 도급계약을 맺었으며, 올해 3월 말 기준 도급액 2325억원 중 완성공사액은 1334억원, 계약잔액은 991억원이다.
후분양으로 공급되며 이달 마지막 주 청약을 받고 내년 1월 입주 예정이다. 후분양 결정에 대해 롯데건설 관계자는 "본PF로 공사비를 확보한 뒤 적절한 분양시점을 고려한 결과"라고 밝혔다.
사업비는 2022년 4월 케이리츠가 경남은행 등 대주단과 4300억원의 본PF 약정을 맺으며 확보했다. 롯데건설은 본PF에 책임준공과 이를 이행하지 않을 경우 채무인수와 시공권·유치권 포기 등을 약정하며 대주들의 참여를 이끌었다. 연간 본PF 실행액은 2022년 말 2121억원, 2023년 말 2896억원, 2024년 말 3723억원 등이며 올 1분기는 3946억원이다.
본PF 만기가 내년 5월로 다가온 가운데 상환 리스크에도 관심이 쏠린다. 책임준공을 약정한 롯데건설은 본PF 만기 4개월 전인 내년 1월 입주를 목표로 공사를 진행해 위험은 없어 보인다.
다만 케이리츠로서는 본PF를 갚기 위해 분양률을 높이는 것이 관건이다. 본PF 금리가 트랜치별 7~9%로 높게 설정됐고 연간 이자비용은 2022년 120억원, 2023년 210억원, 2024년 265억원 등 총 595억원에 달했다. 지난해 말 기준 자기자본은 –1188억원이라 분양이 이뤄져야 상환금을 확보할 수 있다.
가야역 롯데캐슬 스카이엘은 전용면적 59㎡, 84㎡의 최고분양가가 각각 6억6000만원, 9억2800만원으로 가격이 높다는 평가를 받는다. 또 계약금부터 잔금까지 기간이 약 5개월로 촉박해 8월 계약금(5%) 지급 이후 11월 중도금(15%), 1월 잔금(80%) 등을 치러야 한다.
분양일정은 25일 모델하우스를 연 뒤 28일 특별공급을 시작으로 29일 1순위, 30일 2순위 접수가 진행된다. 당첨자는 8월5일 발표되며 정당계약일은 18~20일이다. 공동주택은 725가구 규모이며 전용면적별로 △59㎡A 80가구 △59㎡B 40가구 △77㎡A 120가구 △84㎡A 323가구 △84㎡B 162가구 등이다. 1차 계약금 1000만원 정액제를 비롯해 발코니 확장, 시스템에어컨, 현관 중문, 붙박이장 2개 등이 무상으로 제공된다.
나영찬 기자
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