"주택 포화" vs "노후 도심 정비" 광주 용적률 상향 조례 논란

시의회서 중심상업지역 규제 400%→540% 조례 통과…광주시 반발
전문가들 "용도지역 취지와 안 맞아"·"외곽 확장보단 도심 집중할 때"

광주 동구 금남로 [촬영 정회성]

(광주=연합뉴스) 장아름 기자 = 광주시의회가 중심상업지역 내 주거 시설 용적률 규제 완화 조례를 제정하면서 찬반 논란이 심화하고 있다.

시의회는 도심 공동화 해소를 위해 제한적으로 규제를 완화할 필요가 있다는 입장이지만, 광주시는 도시 전체의 주택 미분양사태 확대가 우려돼 숙의가 필요하다고 반대하고 있다.

전문가들은 중심상업지역만 핀셋 상향할 수는 없고 결국 상업지역 전체의 방향성이 달라질 것이라고 공감하면서도 규제 완화 여파에 대해서는 이견을 보였다.

용적률은 대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율로, 용적률이 높아지면 제한된 토지에 더 높고 밀집한 건물을 지을 수 있다.

지난 12일 광주시의회 본회의를 통과한 '광주시 도시계획 조례 개정안'에 따르면 중심상업지역의 주거 용적률 규제를 400% 이하에서 540% 이하로 완화할 수 있는데, 기존 용적률 적용 시 100세대를 건설할 수 있던 토지에 130세대가량 지을 수 있게 되는 셈이다.

상업지역은 크게 중심·일반·근린·유통 상업지역으로 나뉜다.

중심상업지역은 도심·부도심 기능과 업무 기능을 수행하며 광주에서는 충장·금남로, 상무지구, 첨단지구 일부가 해당한다.

광주의 중심상업지역 용적률은 600% 이하 기준이 적용되다가 2019년 400% 이하로 하향 조정됐다.

광주 서구 치평동 상무지구 전경 [촬영 정회성]

규제 완화에 반대 입장을 보이는 전문가들은 도시 전체 주택 공급 포화와 용도 지역 취지 및 형평성 문제를 이유로 들었다

조진상 동신대 도시계획학과 명예교수는 20일 "현재 용적률로도 도심에 주상복합시설과 오피스텔이 굉장히 많이 생겼다"며 "인구가 늘지 않고 세대 수 분화도 끝나가는 상황에서 광주 주택보급률이 이미 105.5%이고 2030년이면 130%로 예상돼 미분양이나 공실률이 더 늘어날 수 있다"고 설명했다.

조 명예교수는 "중심상업지역만이 아니라 원도심 안의 일반상업지역이 쇠퇴하고 있다"며 "용도 지역 간 형평성을 고려하지 않으면 중심상업지역만 특혜를 주는 셈이므로 결국 다른 지역 용적률 상향을 유발할 텐데 함께 공정하게 살펴봐야 할 문제"라고 주장했다.

안형순 동신대 도시계획학과 교수는 "용적률 규제 완화가 맞냐 안맞냐를 먼저 판단한 뒤 적정 수준이 얼마인지에 대해서도 다른 규제들과 종합적으로 검토해야 하는데 540%까지 풀어줘야 한다는 설득력이 부족하다"고 지적했다.

광주 광산구 쌍암동 일대 중심상업지역 [연합뉴스 자료사진]

반면 인구 감소 속에 도시 외곽 확장보다는 지금부터라도 기존 도심을 개발·정비해나가야 한다는 의견도 나왔다.

정기섭 대한주택건설협회 광주전남도회 회장은 "현재 광주의 미분양 원인은 1만2천 세대 규모의 아파트가 1년 반 사이 한꺼번에 풀리고 1만1천 세대 규모의 민간공원 사업, 고분양가 등이 맞물린 영향"이라며 "중심상업지역에는 외곽과 다른 수요가 있다"고 주장했다.

정 회장은 "인구 감소, 전자상거래 확대 추세, 직주락(일·주거·여가)을 추구하는 젊은 층과 노인층의 24평∼28평 임대 수요를 종합적으로 고려해 도시 전체를 넓히는 택지 개발을 지양하고 구도심 개발과 정주 여건 개선으로 가야 한다"고 말했다.

이명규 광주대 도시계획부동산학과 교수도 "장기적으로 인구 감소가 예상됨에 따라 이제는 주거지구 따로 상업지구 따로가 아니라 도시 중심부에 주거·상업시설을 밀집해 압축·고밀 개발하는 콤팩트시티로의 방향성을 고민해야 할 시기"라고 진단했다.

그는 "원도심 활성화를 위해 규제를 풀어야 한다고 생각한다. 광주의 주택보급률이 105.5%라고 하지만 학계에서는 115%를 바람직하게 본다"며 "너무 노후한 집도 포함된 수치인데 옷을 바꿔 입듯 집도 수명이 있다고 본다"고 전했다.

이 교수는 "광주 전체 용도지역 중 상업지역이 차지하는 규모는 약 3%로, 도심 활성화와 콤팩트시티에 맞는 종합적인 정책을 담아야 한다"며 "규제를 풀 때 기본적으로 시장성을 따라가고 전체적인 공공성 개발도 고려할 필요가 있다"고 밝혔다.

지방자치법에 따르면 시의회가 조례 의결 후 5일 이내에 지자체장에게 이송하면 지자체장은 20일 이내에 조례를 공포하거나 재의 요구를 할 수 있다.

광주시는 의회에 재의 요구를 하거나 시 차원의 수정 발의를 할 수도 있을 것으로 보인다.

광주시와 시의회는 이달 중 전문가 등이 참여하는 TV 토론회를 열고 조례 개정안이 도시에 끼칠 영향 등을 공개 토론할 예정이다.

areum@yna.co.kr

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