계약금 돌려준대도 수도권땅 안 팔려

첫 수도권 토지리턴제 유찰
군포대야미 택지 매각 실패
계약해지때 이자 더해 환급
파격 조건에도 매수자 없어
주택공급난 심화 해결 난망

24일 지하철 4호선 대야미역 인근에 있는 군포대야미 공공주택지구 전경. 이 땅은 최근 수도권에서 처음으로 토지리턴제로 공급됐지만 응찰한 곳이 없어 유찰됐다. 한주형 기자

정부가 신도시 주택공급 활성화를 위해 토지 분양대금을 계약금까지 돌려주는 '토지리턴제'를 도입했으나 아직 효과가 나타나질 않고 있다. 수도권에서 처음으로 토지리턴제를 적용한 아파트용지(주상복합용지)마저 결국 유찰됐다. 언제든 환불받을 수 있는 파격 조건에도 불구하고, 건설사들이 외면할 만큼 좀처럼 시장이 나아지지 않고 있다는 방증이다.

24일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 지난달 공급된 군포대야미 공공주택지구 M1블록(주상복합용지·338가구 이하 건설 가능)은 최근 개찰 결과 입찰 건설사가 한 곳도 없어 유찰됐다.

공공택지가 유찰되는 경우는 부동산 시장 침체기 흔한 현상이지만, 이번에 공급된 군포대야미 M1블록은 토지리턴제를 적용한 첫 수도권 아파트용지라는 점에서 시사하는 바가 크다. LH는 1년 전 이 땅 분양에 나섰으나 매수하려는 건설사가 없자 이번에 토지리턴제를 내세워 재판매에 나섰다.

토지리턴제는 토지를 사들인 매수자(건설사)가 일정 기간 내 요청하면 계약금 귀속 없이 계약 해제가 가능한 조건부 토지 판매 방식이다. 일반적으로 계약이 해지되면 계약금을 돌려받지 못하지만 토지리턴제 땅은 어떠한 위약금 없이 그간 내온 분양대금을 계약금까지 모두 돌려받을 수 있다. 민간 사업자 입장에선 일단 땅을 확보해놓은 뒤 시장 상황을 고려해가며 사업 진행 여부를 저울질할 수 있어 리스크를 크게 덜어내는 장점이 있다. 이 제도는 공사비 급등에 따라 사업성이 악화하면서 건설사들이 땅을 사놓고도 사업을 진행하지 못하고 분양대금도 연체하는 사례가 급증하자 LH가 지난해 하반기부터 전격 시행했고 정부가 올 초 1·10 대책을 통해 확대했다. 이번 군포대야미 M1블록 땅은 지하철 4호선 대야미역 인근에 있다. 계약 이후 2년간 무이자로 분양대금을 나눠서 내면 그로부터 다시 2년 내 언제든 땅을 환급할 수 있었다. 건설사가 땅 반납을 결정하면 단 20일 이내 그간 내온 분양대금을 이자까지 쳐서 돌려준다는 특약 조건이 포함됐다.

결국 이 땅이 새 주인을 못 찾은 것은 사업성 때문이다. 공사비가 급등한 상황에서 분양가상한제 규제까지 받는 공공택지라 건설사가 수익성을 챙기기 힘들어졌다. 공공택지 위주로 아파트를 공급해온 한 중견건설사 관계자는 "현 상황에선 도저히 수지가 안 맞는다"며 "위치는 좋지만 가구 수가 적고, 무엇보다 공사원가는 계속 오르는데 분양가상한제로 공사비 인상분을 분양가에 제대로 반영할 수도 없기 때문"이라고 설명했다. 그는 "돈을 다 돌려받을 수 있다고 해도 당장 계약금과 2년간 분양대금을 투입해야 한다"며 "토지리턴제가 적용된 아파트용지는 대부분 과거에 이미 유찰됐던 곳들이라, 토지리턴제만으로 상황이 달라지진 않을 것"이라고 했다. LH 관계자는 "부동산 경기 침체 및 자재비 상승 여파, 상가 수요 저하 등이 복합적으로 작용했다"고 했다.

수도권 첫 토지리턴제 아파트용지가 유찰되자 다른 공공택지 분양도 장담할 수 없게 됐다. 현재 LH가 토지리턴제로 재공급에 나선 주거용지는 수원당수 공동주택용지(C2블록), 의왕청계2 주상복합용지, 경산대임 주상복합용지 등이다. 모두 한 차례 이상씩 유찰됐던 땅이다.

한편 토지리턴제와 별개로 최근 공공택지에선 사업을 포기한 건설사들의 무더기 해약이 나오고 있다. LH에 따르면 올해 들어서만 전국 9개 공동주택용지가 건설사의 분양대금 연체로 계약이 해지됐다. 지난해 한 해 동안 계약 해지된 사업장 수(5필지)를 이미 넘어섰다. 이 중엔 수많은 수도권 청약 대기자들이 기다리고 있는 화성동탄2(동탄2신도시) 사업장도 4곳 포함돼 있다.

[연규욱 기자]