1·10대책, 단기 공급책으론 부실하다 평가에... “3기 신도시 활용해야”

‘재건축 페스트트랙’·非아파트 공급, 중장기 대책 중심
“용적률 높이고 녹지 비중 조정하면 손쉽게 단기 공급 가능”

정부가 재건축 절차 간소화, 비(非)아파트 공급 활성화 방안 등이 담긴 1·10 부동산 대책을 내놨지만, 공급 확대 방안으로는 충분하지 않다는 평가가 나오고 있다. 당장 서울의 경우 올해부터 향후 4년간 입주 기근이 예상되는 상황이라 이를 해소하기에는 역부족이라는 것이다. 부동산 전문가들은 이미 택지 등이 확보된 3기 신도시의 용적률을 높이는 등 활용하는 방안이 현실이라고 제안했다.

3기 신도시로 지정된 하남시 교산신도시 예정부지 모습. /뉴스1

15일 부동산업계에 따르면 지난 10일 발표된 주택 공급 확대 방안은 중장기적으로 공급을 늘릴 수 있는 방안이라는 평가가 나온다.

이번 방안의 핵심인 재건축·재개발 대책은 준공 후 30년 이상 아파트에 대해 안전진단을 사업시행인가 전까지만 통과하면 되도록 하고, 안전진단 전에 조합 추진위원회를 구성할 수 있도록 했다. 재건축 사업 앞단의 속도를 당겨줄 수 있을 것이라는 기대감이 나온다.

비아파트 대책 역시 전용면적 60㎡ 이하의 소형 주택이 대상이긴 하지만 1~2인 가구의 주택 수요를 채워줄 수 있을 것이라는 분석이 나온다. 세제 혜택과 발코니 허용 등 건축규제도 완화되면서 착공이 메말랐던 시행업계에도 길을 터주면서 공급 확대 효과를 기대할 수 있다는 것이다.

하지만 이들 방안이 당장 당면한 공급 부족을 해결할 수 있는 것은 아니다. 부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 입주 예정 물량은 33만1729가구로 작년 36만5953가구보다 3만4224가구(9.4%) 감소할 것으로 집계됐다. 특히 서울의 입주 예정 아파트는 1만1107가구에 그치며 지난해 3만2879가구 대비 66.2%(2만1772가구)나 급감한다.

특히 서울의 입주 기근은 적어도 향후 4년간 더욱 악화할 것으로 예상된다. 부동산인포에 따르면 2025년 서울 아파트 입주 물량은 2만5710가구로 올해보다 늘어나지만 예년 수준을 회복하지는 못할 것으로 관측됐다. 특히 2026년과 2027년에는 각각 1728가구, 1867가구로 2년 연속 2000가구를 밑돌 전망이다. 물론 올해 서울에서 아파트가 분양되면 2026년과 2027년 입주 물량도 상당부분 늘어날 것으로 보인다.

안전진단을 사실상 폐지하는 ‘재건축 패스트트랙’은 사업 속도를 최대 5~6년 단축할 수 있는 방안이지만, 10년이 넘게 걸리기도 하는 재건축 사업 특성 상 당장 공급물량을 늘리는 것은 아니다. 비아파트 대책 역시 악성 미분양 오피스텔이나 도시형 생활주택 분양 활성화에 일부 기여할 수는 있지만 이것 만으로는 충분치 않다는 지적이 잇따른다.

이 때문에 당장 공급량을 늘릴만한 방안으로 3기 신도시를 활용해야 한다는 의견이 전문가들 사이에서 나오기도 한다. 용적률만 늘려도 공급 확대 효과가 크다는 것이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “1기 신도시 용적률이 평균 180%정도 되고, 특별법으로 100% 올려주겠다는 방안을 정부에서 내놓았는데 이를 3기 신도시에 적용할 수 있다”면서 “당초 20층으로 지을 계획이었다면 30층으로 지으면서 가구 수를 늘릴 수 있을 것”이라고 했다.

그는 이어 “또 3기 신도시 공원 녹지 비중이 34% 가량 되는데, 1기 신도시의 녹지 비중은 19%”라면서 “분당이나 일산 등 1기 신도시에서 녹지가 부족하다는 인식이 크지 않은 만큼, 이 부분도 주택 용지로 전환할 수 있다”고 덧붙였다.

- Copyright ⓒ 조선비즈 & Chosun.com -