재건축 조합설립·구역지정 동시처리 허용…사업기간 5~6년 줄인다

30년 이상 아파트 안전진단 전 재건축 착수 가능
노후도 높은 아파트 안전진단 기준 개선 병행
재개발 요건 노후도 기준 66%→60%로 완화
1기 신도시 선도지구 2027년 착공 목표
60㎡ 이하 소형주택 구입 때 세제지원

10일 발표된 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'의 가장 큰 핵심 중 하나는 도심 주택 공급 늘리기다. 이를 위해 정부는 재건축·재개발 사업 단계를 줄이고 진입장벽을 낮추기로 했다. 조합설립 시기를 앞당기고 정비구역 지정까지 동시에 처리해 재건축 사업 기간을 5~6년 단축 시킨다는 복안이다. 특히 노후도를 중점적으로 살피도록 안전진단 기준도 바꾸기로 하면서 노원·강남·강서구의 30년 지난 아파트들이 수혜를 입을 전망이다.

서울시는 제15차 건축위원회에서 상계주공 5단지 재건축 사업의 건축계획안을 통과시켰다. 사진은 31일 서울 노원구 상계주공 5단지. 사진=강진형 기자aymsdream@

재건축 5~6년 당긴다

도심 주택 공급 확대를 위해 정부는 '재건축 패스트트랙' 카드를 꺼내 들었다. 재건축 패스트트랙은 안전진단과 정비구역지정, 조합설립을 동시에 진행하는 것이다.

현재 재건축 사업 추진 절차는 안전진단-입안제안-정비구역지정-추진위구성-조합신청-조합설립-사업시행인가-관리처분인가-착공까지 총 9단계다. 앞으로는 준공 30년이 지난 아파트는 바로 추진위원회를 구성하되 안전진단을 사업시행인가 전까지 통과하면 된다. 조합설립인가와 정비구역지정을 동시 진행할 수 있게 된다. 재건축 추진 주체를 명확히 하되 조합설립 단계를 앞당겨 사업추진 속도를 높이려는 취지다.

안전진단 통과 시기를 미루고 사업주체 구성을 당기려면 법 개정이 필요해 국토부는 도시정비법 개정안을 2월 중 발의할 예정이다. 안전진단의 문턱을 넘지 못한 준공 30년 이상 아파트는 서울의 경우 노원·강남·강서·도봉구, 경기 안산·수원·광명·평택시 순으로 많다.

재개발 사업의 노후도와 구역지정 요건도 완화된다. 30년 이상인 건축물이 전체의 3분의 2 이상이어야 사업 착수가 가능했지만 이 요건을 60%로 낮추고 유휴지나 방치된 자투리 땅도 포함할 수 있게 된다. 국토부는 향후 4년간 정비사업에 착수 가능한 물량을 95만가구로 추산했다. 재건축 75만 가구, 재개발 20만 가구다.

진현환 국토부 1차관은 "기존 안전진단은 안전성을 중심으로 봤다면 이제 생활불편, 노후도를 주로 보고 주민 동의가 있으면 안전진단이 걸림돌이 되지 않게 할 것"이라며 "재개발의 경우 최소 사업 기간이 3년은 줄어들 것으로 본다"고 설명했다.

최근 공사비 인상으로 조합과 시공사 간 갈등으로 사업이 중단되는 경우를 최소화하기 위해 표준계약서도 배포한다. 지자체 분쟁조정위원회의 효력을 재판상 '화해'와 동일하게 부여하기로 했다.

1기 신도시 재건축 선도지구 2027년 착공 목표

1기 신도시 등 노후계획도시 선도지구 선정과 착공도 앞당긴다. 올해 선도지구를 지정해 2027년 착공 후 2030년 입주를 목표로 잡았다. 주민들의 희망 여부에 따라 선도지구를 지역별로 2곳 이상 선정하는 방안도 열어두고 있다. 국토부 관계자는 "지자체들이 주민 의견을 수렴한 결과 사업 추진을 희망하는 비율이 70% 이상인 지역도 있다. 사업이 원활한 지역에서는 선도지구 2~3개 지정도 가능할 것"이라고 설명했다.

아울러 노후계획도시 정비를 위해 12조원 규모의 '미래도시펀드'를 조성하고 신도시 정비 전용 보증상품도 출시한다. 2025년부터 신도시별 1곳 이상의 이주단지도 조성한다.

소규모 정비사업을 활성화할 수 있도록 사업 가능 지역을 확대하고 절차도 간소화한다. 인접도로 건너편까지 구역 지정을 허용하고 노후도 요건을 60%로 낮추는 한편 조합설립 주민동의율을 현행 80%에서 75%로 완화한다.

도시형생활주택 규제 풀고 소형주택 구입 때 세제지원

1~2인 가구를 위한 소형주택 공급을 확대하기 위해 공급 규제를 풀고 세제를 지원해 구입 부담도 낮춘다. 국토부에 따르면 지난해 11월까지 인허가 물량은 29만4000호, 착공물량은 17만호에 그쳤다. 특히 아파트 인허가 물량 전년 대비 34% 감소했고 그외 주택은 51%나 줄었다.

이에 국토부는 도시형생활주택의 세대수 제한과 전체 세대수의 절반까지만 허용한 방설치 제한 규정을 없애고 주차장 설치 기준도 공유차량 주차면수를 50% 설치하면 세대당 주차대수를 현행 0.6대에서 0.26대로 낮춘다. 오피스텔 발코니 설치도 전면 허용한다.

1월부터 내년 12월까지 준공되는 60㎡ 이하 신축 주택(아파트 제외)을 구입하면 취득세를 최대 50% 감면한다. 취득세와 양도세, 종부세 산정 때는 주택수에서 제외한다. 향후 2년간 소형 기축 주택(아파트 제외)을 구입하고 임대(매입임대)로 등록하면 세제 산정 때 주택 수에 포함시키지 않는다.

2020년 폐지된 단기등록임대 제도도 부활한다. 임대의무기간과 대상, 세제 혜택은 추후 발표한다. '기업형 장기 민간임대'도 신규 도입하되 운영 주체는 장기임대리츠로 한정한다. 고령자나 청년 등에 특화된 주거서비스를 제공하는 사업모델도 만들기로 했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr