“무자본 갭투자 못한다” HUG보증 전세가율 집값 100%→90% 조정

국토부 ‘전세사기 예방·피해자 지원안’
‘HUG 안심전세앱’ 시세 등 정보 제공
등록임대인 임대보증 의무가입 강화
전세가율 하향 조정 5월부터 적용키로

서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지의 모습. 연합뉴스

5월부터 선순위 채권이 없는 경우 주택가격의 100%까지 허용됐던 전세금 반환보증 비율이 90%로 하향조정된다. 이렇게 되면 집값이 3억원일 경우 전세보증금 2억7000만원 이하 일때만 보험 가입이 가능하다.

등록임대인의 임차인(세입자) 거주 주택은 주택도시보증공사(HUG)의 임대보증에 가입해야 한다. 임대차계약 후에도 보증에 가입하지 않으면 계약해지와 함께 임차인에게 위약금을 지급해야 한다. 보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가등록이 제한된다.

전세사기에 가담한 공인중개사와 감정평가사는 ‘원스트라이크 아웃’을 강화해 금고형 이상의 처벌을 받을 경우 자격을 취소한다.

전세사기 피해를 당한 임차인은 가구당 최대 2억4000만원까지 1~2%의 저리 대출을 받을 수 있다. 이달부터 HUG의 ‘안심전세앱’을 통해 신축빌라 등의 시세, 악성 임대인 정보, 세금체납 정보 등을 확인할 수 있다.

국토교통부는 2일 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 이같은 내용의 ‘전세사기 예방 및 피해지원방안’을 발표했다.

지난해 전세보증 사고액은 전년 대비 2배 이상 증가한 약 1조2000억원으로 전세사기 검거 건수도 전년(187건) 대비 3배 이상 증가한 618건으로 집계됐다. 이 과정에 공인중개사가 사기에 가담한 사례도 다수 적발했다.

정부는 조직적 사기에 개인차원의 대응은 사실상 불가능하다는 판단에 따라 이번 범정부대책을 통해 임차인들이 사전에 전세사기를 피할 수 있도록 조치한다는 계획이다.

■HUG보증 전세가율 100%→90% 하향

지금까지는 전세가율(매매가 대비 전세보증금액) 100%인 주택까지 전세보증금반환 보증보험 가입이 가능했지만, 오는 5월부터는 전세가율을 90%로 축소한다. 보증보험에 가입하기 위해서는 임대인이 보증금의 10%는 자기 자본으로 마련해야 한다는 얘기다. 보증보험에 가입할 수 있는 연립·다세대주택의 전세가율은 2013년 70%였지만 2014년 80%, 2017년 100%로 높아졌다. 자금이 부족한 취약계층의 전세자금부담을 덜어주기 위한 조치였지만 전세 사기꾼들이 전세가격 인상 등을 통해 제도를 악용했다는 지적이 많았다.

매매이력이 없는 신축빌라의 ‘시세부풀리기’도 차단한다. 정부는 2월부터 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 감정평가를 허용하고, 협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정하기로 했다. 또 전세사기 의심사례 전수조사를 통해 사기에 가담한 사실이 확인된 감정사는 추천대상에서 제외한다.

등록임대사업자의 임대보증 의무가입 관리·감독도 강화된다. 또 임대인보증보험 의무가입 시점을 임대차계약 이후에서 이전으로 앞당겨 임차인이 거주하는 주택은 보증을 가입해야만 등록이 허용된다. 공실은 ‘등록 후 가입’을 허용하되 미가입 시 임차인에게 알려 계약을 해지하고 위약금을 지급하도록 했다.보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가등록이 제한된다.

다만 해당 대책은 법개정 사항으로 정부는 ‘민간임대주택에 관한 특별법 개정안’을 이달 중 발의한다는 계획이다.

HUG의 ‘안심전세앱’도 본격적으로 운영된다. 해당 애플리케이션(앱)을 통해 계약 전 신축빌라 시세, 임대인의 세금체납 여부 등 전세사기 위험 사전 진단 정보와 연립·다세대, 소형아파트의 시세와 전세가율을 알 수 있다. 전세사기 피해가 다수 발생한 수도권을 시작으로 7월에는 지방 광역시와 오피스텔까지 서비스 대상을 확대한다.

임대인이 임대차계약 체결 후 임차인의 대항력 발생 이전에 주택담보대출을 받는 악용사례도 사전에 차단된다. 오는 4월부터는 시중은행에서 주택담보대출 심사 시 확정일자를 확인한 후 대출을 진행하게 된다. 중개사 범용 계약서에 ‘대항력 확보 전에 근저당 설정시 계약을 해지한다’는 특약도 명시된다.

공인중개사의 정보열람 권한을 확대하는 동시에 책임도 강화한다. 국토부는 “청년, 신혼부부 등 거래경험이 많지 않은 임차인은 일반적으로 공인중개사를 믿고 임대차계약을 진행하는데 일부 공인중개사가 직접 사기에 가담하거나 임차인 권리보호에 소극적이라는 지적이 있다”고 밝혔다.

앞으로는 중개사가 임대인의 세금·이자체납 등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계·전입세대 열람 등을 확인할 수 있도록 권한이 부여된다. 중개사는 전세사기 방지 특약, 등기부에 포함되지 않은 확정일자 부여현황 등을 임차인에게 안내하는 등 위험관리 의무를 지게 된다. 또 임차인이 위험 중개사를 선별할 수 있도록 중개사 영업이력 공개도 확대한다. 보증사고에 얽힌 중개사 정보도 데이터베이스(DB)로 관리할 예정이다.

국토교통부

전세사기 피해 임차인들에 대한 지원도 확대한다. 오는 3월부터 저리대출 보증금 요건을 3억원까지 완화하고, 대출액 한도도 기존 1억6000만원에서 2억4000만원까지 확대한다.

■HUG ‘안심전세앱’으로 빌라시세 등 정보 한눈에

전세사기에도 불구하고 대항력 유지를 위해 기존 전셋집계속 거주해야 하는 임차인에 대해서도 5월부터 기존 전세대출을 1~2%대 저금리 대출로 갈아탈 수 있는 상품을 신설,지원한다. 보증금 한도는 3억원이며, 대출한도는 가구당 2억4000만원까지다.

긴급거처 지원도 올해 상반기 중 공공임대 500가구 이상을 추가 확보하기로 했다.

전세사기 피해자가 불가피하게 거주주택을 낙찰받은 경우 ‘무주택’ 청약기회를 놓치게 되는 점을 고려해 5월부터 무주택자로 간주하기로 했다. 피해임차인이 공시가격 3억원(지방 1억5000만원) 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택을 낙찰받는 경우다.

정부는 전세사기 단속·처벌을 강화한다.‘원스트라이크 아웃’ 요건을 확대해 공인중개사와 감정평가사가 전세사기에 가담한 것으로 확인돼 금고형(집행유예 포함) 이상 선고시 자격을 취소한다. 중개보조원 채용 상한제 도입도 추진한다. 전세사기에 가담한 감정평가사에 대한 자격취소도 금고형(집행유예 포함) 2회에서 1회로 강화할 예정이다.

원희룡 국토부 장관은 “전세사기는 청년과 신혼부부 같은 사회초년생이 대응하기 어려운 조직적이고 지능적인 범죄”라면서 “이번 대책을 통해 전 재산이나 다름없는 보증금을 노리는 악질 사기가 뿌리 뽑힐 수 있도록 범정부 차원에서 총력을 기울이겠다”고 밝혔다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com, 심윤지 기자 sharpsim@kyunghyang.com