'75억' 매매가인줄 알았는데 전세가..5% 상한 풀리는 8월 전부터 가격 들썩

갤러리아포레 271㎡ 전세 최고가 경신
더펜트하우스청담 273㎡ 월세 4000만원

지난달 아파트 전·월세 계약액 사상 최고가가 나왔다. 아직까지 면적이 큰 고가 아파트로 한정되지만, 이를 시작으로 오는 8월부터 갱신청구권 행사 만료돼 인상률 5% 상한에서 풀리는 물건이 시장에 한꺼번에 나올 경우 중저가 단지의 전·월세 가격 급등으로 이어질 수 있다는 우려가 커지고 있다.

4일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 청담동 PH129(더펜트하우스 청담) 전용 273.96㎡는 지난달 21일 보증금 4억원·월세 4000만원에 임대차 계약이 체결했다. 월세 4천만원은 역대 최고가로 전국 기초 자치단체에서 아파트 월세가 가장 높은 강남구의 평균가(약 250만원·한국부동산원 통계 기준) 보다도 16배에 달하는 수치다.

종전 월세 최고가(보증금 20억원·1300만원)는 작년 7월 30일 임대차 거래된 성동구 성수동1가 아크로포레스트 전용 264.546㎡이었다.

서울 아파트 평균 월세는 올해 들어 상승 폭이 둔화되고는 있으나, 작년 7월부터 올해 2월까지 8개월 연속 오르면서 125만원을 돌파했다.

아파트 전세도 비슷한 모습이다. 2019년 7월부터 올해 1월까지 오름세였던 서울 아파트 전셋값은 2년 7개월 만인 지난 2월 하락(-0.11%)으로 반전됐다. 하지만, 최근 시중은행에서 전세자금 대출을 재개하면서 급매물이 소진되고 하락 폭이 축소되는 양상을 보이고 있다.

일례로 지난달 5일 성동구 성수동1가 갤러리아포레 전용 271.2㎡는 전셋값 역대 최고가인 75억원에 전세거래됐다. 최고가인 작년 2월 19일 강남구 청담동 브르넨청담 전용 219.96㎡의 전세 보증금 71억원보다 4억원 높은 금액이다.

부동산 업계는 올해도 다주택자들의 보유세 부담이 커지면서 집주인들이 세입자들에게 조세 부담을 전가하는 현상이 가속화되고 있다고 보고 있다. 특히 올해 8월 도래하는 새 임대차법 시행 2년 만료 물량이 시장에 쏟아질 경우 큰 폭으로 급등할 수 있다고 우려한다. 이들 물건은 인상률 5% 상한에서 벗어나기 때문이다. 4년 계약이 만료되는 세입자는 새 계약을 맺을 때 그간 수억원씩 폭등한 전셋값을 감당해야 한다.

여기에 폭등한 전셋값으로 인해 주택 갭투자(세를 끼고 사는 투자)가 성행하면서 매매가를 추동할 여지도 크다.

상황이 이렇자 최근 대통령직인수위원회(인수위)가 발표한 민간임대 등록과 민간임대주택 활성화 방침에 귀추가 쏠리고 있다.

인수위는 그동안 이들 제도로 임대 사업자들이 세제 혜택 등을 받는 대신 임대 기간과 임대료에 대한 통제를 받아 서민 주거 안정에 기여한 측면 보다는 현 정부의 아파트 등록임대사업자 제도 폐지 등 임대사업자 규제로 인해 공급 축소 같은 단점이 더 크다고 보고 있다.

현행 주거형 오피스텔이나 도시형생활주택 등 비아파트는 2018년 9월 13일 이전에 취득한 것만 임대등록 시 종합부동산세 합산 배제를 받는다. 주택 취득·양도 시에는 모두 보유 주택 수로 산정돼 매입임대 사업자들이 어려움을 겪고 있다

인수위는 재고 순증 효과가 있는 건설임대 지원과 비아파트와 소형아파트를 중심으로 임대사업 혜택을 확대하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

전문가들은 비아파트에 대한 매입임대 규제를 푸는 것이 급증하는 1·2인 가구의 주거난을 방어하는 데 가장 효과적인 정책이라고 말한다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "시장은 단기간 가격이 급등해 추격 매수를 위한 구매력에 한계가 있다"면서 "단기간 가격이 상승할 수 있지만, 그 폭은 제한적일 적으로 본다"고 말했다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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