"정권출범 즉시 양도세 중과 손봐야..6월 보유세 기준일 '코앞'"

[차기 정부에 바란다]시급한 부동산 정책 과제는?.. 세제>공급> 재건축·대출·임대차3법

[서울=뉴시스] 고범준 기자 = 서울시가 주거용 건축물에 일률적으로 적용해온 35층 층고 규제를 없애기로 하는 2040 서울도시기본계획안(2040 서울플랜)을 발표했다. 이에 한강변을 비롯한 서울 주거지에서도 다시 초고층 아파트 건축이 가능해졌다. 사진은 3일 오후 서울 영등포구 63스퀘어 빌딩에서 바라본 아파트 단지 모습. 2022.03.03.

새 정부가 가장 먼저 내놓을 체감도 높은 정책 1호는 '부동산 정책'이 될 가능성이 높다. 지난 정부가 가장 무섭게 질타 받은 게 부동산 분야였기 때문이다. 문재인 정부는 스무번이 넘는 대책을 내놨지만 결국 지난 5년간 서울 아파트값은 6억원에서 12억원으로 정확히 2배 뛰었다. 단기처방식으로 내놓은 대책들은 집값을 잡기는 커녕 도리어 자극 요인으로 작용했다.

머니투데이가 부동산 전문가 10명을 대상으로 실시한 설문조사에서 5명은 부동산 세제 개편을 새 정부가 우선 순위로 둬야 하는 정책이라고 했다. 공급 대책(2명)과 재건축 규제(1) 대출규제 (1명) 임대차3법(1명) 등 주요 정책을 모두 수정보완해야 한다는 지적이 잇따랐다.

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"땜질식으로 나온 부동산 세제 대폭 바꿔야..양도세 완화로 주택공급량 늘려야"

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문재인 정부는 다주택자에 대한 양도세와 보유세(재산세+종부세)를 동시에 강화했다. 2018년 8·2 대책으로 다주택자 양도세가 '중과' 됐고 2020년 7·10 대책에선 양도세 '중중과'를 발표해 지난해 6월부터 시행했다. 종부세는 공정시장가액비율 단계적 상향과 함께 7·10 대책으로 최대 6% 세율을 적용, 시장에선 다주택자에 대한 '징벌적 수준'의 세금이란 반발을 샀다.

세금강화 정책은 결과적으로 집값 잡기에 실패하면서 새 정부에서는 세금을 낮추는 방향의 세제개편안이 탄력을 받을 것으로 보인다. 종부세 포함 보유세에 대해선 엇갈린 시각이 존재하지만 양도세 중과 만큼은 적어도 일정기간 완화해 매물을 유도해야 한다는 주장이 힘을 받는다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "오는 6월 1일 소유주택 기준으로 종부세가 부과되기 때문에 다주택자 양도세 한시 감면을 가장 우선 순위로 정권 출범 초기 시행해야 한다"며 "다주택자 퇴로를 열어줘야 매물이 나와 집값이 안정될 수 있다"고 말했다. 양도세 중과 폐지는 소득세법 개정사항이라 여야 타협이 필요하지만 '2년 한시감면'은 시행령 개정으로도 가능하다. 서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 "선진국처럼 보유세 올리고 거래세 낮추는 방향으로 가야 부동산을 소유 중심에서 이용 중심으로 전환할 수 있다"며 "양도세는 2년, 5년 유예하면 그때까지 팔지 않기 때문에 전면적으로 완화해야 재고주택이 시장에 공급된다"고 강조했다.

다주택자에 대해 적대적인 부동산 정책도 선회해야 한다는 지적이다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 "세금 많이 내는 사람=적폐, 세금=벌금 이미지로 갔는데 세금 많이 내는 사람에 대한 사회적 우대가 필요하다"고 주장했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장(한국주택학회장)은 특히 "강남 20억 1채보다 지방 5억짜리 여러채가 더 많은 세금을 내는데, 앞으로는 보유주택 수가 아닌 주택가격 합산 기준으로 과세하는 질적 전환을 고민해야 한다"고 제언했다.

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공급 확대 좋지만 부지나 재원 등 세밀한 계획이 필수..."과도한 용적률 완화는 역풍 분다"

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공급 확대보다 수요억제 위주 부동산 정책을 폈다가 실패한 문재인 정부와 차별화를 위해서라도 새 정부는 공급 확대를 부동산 정책의 핵심으로 삼을 수밖에 없다. 다만 주택 공급 숫자에 집착하기 보단 재원, 구체부지, 경기 상황에 따른 공급량 조절 등 세밀한 계획이 필요하다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "전체 물량을 정해놓고 끼워맞추지 말고 지역별·사업지별 가능 물량을 합산해 총 공급 물량을 설정해야 한다"고 했다. 서진형 교수도 "단기·중기·장기 등 연도별 수요를 예측해 공급 로드맵을 설계하는 게 정부의 역할"이라고 말했다.

공급 선택지를 다양화 해야 한다는 주장도 나왔다. 김덕례 실장은 "공급 주체를 다양화할 필요가 있다"며 "주택 재고량이 2000만채에 달하는 만큼 재고주택을 통해 내집 마련이 가능하게끔 해야 한다"고 말했다. 김 실장은 특히 "등록임대사업자가 양질의 주택을 공급할 수 있도록 육성해야 한다"며 "다주택자를 등록임대로 유도해 공적기능을 강화해야 한다"고 설명했다.

공급확대 과정에서 과도한 용적률 완화와 고밀개발 우려도 존재한다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "용적률을 무리하게 상향하면 도시공간 구조를 훼손시킬 수 있다"며 "외곽지역인 1기신도시 밀도를 높이는 것도 인구감소추세 등을 고려하면 조심스럽다"고 말했다. 임재만 교수는 "시장이 꺾이면 미분양 문제도 발생할 수 있으니 함께 점검해야 한다"고 강조했다.

도심 주택 공급을 위한 재건축 규제 완화도 필요하다는 지적이다. 준공 40년 이상 아파트는 안전진단을 면제하거나 안전진단시 구조안정성보다 주거환경에 초점을 둬야 한다는 것. 특히 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등에 대한 재검토 이야기도 나온다. 김덕례 실장은 "공공이 하면 재초환·분상제를 면제하고 민간이 하면 적용하는 것은 평형성에 맞지 않다"고 지적했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 "공급 확대를 위해 재건축 규제완화는 필수인데 재초환은 필요하지만 어떻게, 어느기간 환수할지 등 세부 고민과 검토가 있어야 한다"고 말했다.

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"임대차3법 되돌리기 어렵다면, 임대인에 인센티브를"..시세 15억 이상 대출금지·분양가 9억 이상 중도금 제한 바뀔까

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집값이 단기에 2배 올라 주택 구입 자금 마련이 쉽지 않은 상황에서 실수요자 위주의 대출규제 완화 목소리가 높다. 서울 기준 주택담보인정비율(LTV)은 집값의 절반 이하인 40% 가 적용되며 총대출액 2억원이 넘으면 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용돼 소득수준이 낮으면 원하는 만큼의 대출 받기 어려워서다.

새 정부에서 다주택자 대출 규제는 유지하더라도 생애최초 주택구입자 등 실수요자는 '파격적인 수준'의 규제 완화가 필요하다는 지적이 많이 나왔다. 일각에선 금융논리에 맞지 않는 '시세 15억원 이상 아파트 주담대 금지'를 폐지하고 중도금 대출 기준이 되는 분양가격 9억원을 상향해야 한다는 이야기도 있다. 실제 공급 물량 1만 가구가 넘는 서울 강동구 둔촌주공의 경우 20평대가 분양가격 9억원을 넘어 대출이 막힐 우려가 나오고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "DSR 구조는 가져가되 생애최초 구입자는 LTV를 완화하는 투트랙을 병행해야 한다"고 말했다.

지난 2020년 7월 도입된 임대차3법에 대해선 수정·보완이 필요하다는 지적이 많다. 올해는 도입 2년차를 맞아 갱신계약이 신규 계약으로 전환되는 시점이다. 임대차법 폐지나 대대적인 개편이 도리어 시장 불안을 추길 수 있단 우려도 없지 않다. 박원갑 수석전문위원은 "2년 갱신을 해준 집주인에 1년 실거주를 인정해 주는 등 집주인-세입자 공생 방안을 찾아야 한다"고 했다.

김덕례 실장은 "농어촌 지역 등은 적용하지 말고 대도시 위주로 대상 주택을 차차 줄여가야 한다"고 말했다. 다만 임재만 세종대 교수는 "모든 임대인에 대해 등록 의무를 적용하되 추가 인센티브를 줘야 한다"고 말했다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr, 이소은 기자 luckysso@mt.co.kr

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