거래 '주춤' 가격 '껑충' 증여거래 '역대 최다'..다사다난 올해 주택시장

조성신 2021. 12. 14. 11:24
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아파트 분양열기 속 청약제도 변경 빈번
비싼 아파트 대신 오피스텔·빌라로 몰린 수요
실거주 전매 규제로 분양권 시장은 위축
서울 남산에서 바라본 서울시내 모습 [매경DB]
20~30대 위주로 지난해 4분기부터 불붙기 시작한 아파트 매매가 상승 흐름은 경기·인천·대전·제주 등지로 확산되며 올해 3분기까지 가격강세가 이어졌다. 하지만 한국은행이 지난 8월 기준금리를 올리고 정부와 금융권이 4분기 여신을 강화하면서 주택 거래시장은 점차 활력을 잃어가고 있다.

14일 직방이 분석한 올해 주택시장의 흐름을 살펴 보면, 상·하반기 극적인 온도변화를 보인 거래시장의 이면에는 집값 안정을 현실화하고 실수요자의 주거비 부담을 낮추기 위한 정책변화가 많았다. 보유세 및 양도소득세 등 부동산 세금 강화책과 3기신도시 사전청약, 중개보수 인하와 같은 다양한 정책 변화가 있었다. 이에 맞서 수요자는 과세 부담을 회피하려 증여로 돌아서거나 주택 거래규제를 피해 비(非)아파트(오피스텔·빌라 등)로 이동했다.

주택 공급확대를 위한 수도권 택지개발과 공공정비사업 등의 노력이 지속됐고, 민간 분양가상한제 적용으로 가격 이점이 커진 아파트 청약시장에 많은 사람이 관심을 보였다.

주춤한 거래량 속 아파트 가격(매매·전세)은 고공행진을 이어갔다. 10월 기준(신고일 집계기준) 아파트 매매거래는 59만7557건으로, 작년 동기 73만8391건보다 19%가량 줄었다. 하지만 한국부동산원(12월 6일 기준)의 전국 아파트가격 동향은 매매가격 13.01%, 전세가격 8.91% 상승해 전년 동기(매매 6.12%, 전세 6.6%)보다 높은 가격 변동률을 기록했다.

특히 경기·인천·대전시 등지의 중저가 주택의 크게 뛰었다. 다주택자 취득세 중과를 피하기 위한 비규제지역의 공시가격 1억원 미만 주택 거래나 전세를 끼고 주택을 구입하는 이른바 '갭투자'도 이어졌다.

하지만, 10월 이후 거래량은 뚜렷한 감소세를 보이고 있다. 집값이 고점에 가까워졌다는 인식 확산과 함께 금융당국의 대출규제, 시중은행 대출금리 인상 등이 맞물린 결과로 풀이된다.

전세시장에서는 작년 7월 말 본격 시행된 주택임대차 갱신권과 임대료 상한제(연 5%) 여파로 인한 갱신계약과 신규계약간 금액 차이가 벌어지는 문제가 발생했다. 아파트 입주물량이 적거나, 정비사업 이주가 발생되는 곳 또는 월세화 현상이 가속화된 곳의 가격 불안이 지속됐다.

주택 증여거래 비중 역대 최대치 기록

9월 현재 주택의 전국 증여건수는 11만7607건으로, 연내 주택거래량 중 8.35%의 비율을 차지했다. 이는 2006년 주택 실거래 통계 집계이후 최대치다. 조정대상지역 등 규제지역으로 묶여 다주택자의 양도소득세 중과 규제가 무겁지만, 향후 자산 가치 상승에 대한 기대가 큰 서울지역은 매각보다는 증여로 선택지를 확장하며 주택 증여거래 비율(12.1%)이 전국 평균(8.35%)을 크게 웃돌았다.

조정대상지역의 다주택자 양도소득세 중과는 올해 6월 1일을 기점으로 2주택자는 기본세율+10% 포인트(1년 미만 보유)에서 기본세율+20% 포인트(1년 미만 보유) 또는 70% 가운데 큰 세액을 적용 받게 됐다. 3주택이상자는 이전보다 중과세율이 10% 포인트 증가한 기본세율+30% 포인트를 적용 받는다. 때문에 규제지역은 무거운 양도소득세를 지불하기보다 증여를 선택하며 관련법 개정 전인 올해 상반기 증여거래가 집중되는 경향을 나타냈다.

청약제도도 여러번 변경됐다. 12월 9일 기준 전국 아파트 분양물량은 총 404개 단지, 25만2069가구로, 이중 일반분양 공급량은 21만2144가구다. 연내 분양대기중인 9만9632가구 가운데 12월까지 공급을 마치지 못한 상당량은 내년으로 공급이 연기될 것으로 보인다.

전국 1순위 청약경쟁률(12월 9일 기준)은 작년 25.8대 1에서 올해 20대 1로 다소 낮아졌다. 하지만 같은 기간 서울(162.9대 1)과 세종(195.4대 1), 강원(16.5대 1), 충북(10.3대 1), 충남(17.5대 1), 전북(16대 1), 경남(14.6대 1), 제주(6.3대 1)는 지난해보다 높은 청약경쟁률을 보였다.

분양시장에 대한 관심을 꾸준히 이어졌다. 올해 순위 내 청약통장을 사용한 청약접수 구좌수는 266만2816구좌에 달했다. 민간 분양가상한제 시행으로 분양시장에 대한 선호가 높은 와중에 당첨의 유불리와 청약자격에 대한 소득과 세대 간 갈등 증폭으로 청약제도의 변경이 잦은 한해였다.

지난 2월에는 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급 대상자의 소득요건을 개선했다. 소득기준 초과로 공공분양을 신청할 수 없는 신혼부부 등 무주택 실수요자의 청약 기회를 확대하기 위해 도시근로자 월평균소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 신혼부부 특별공급 소득요건을 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화했다. 저소득층을 배려하기 위해 특별공급 물량의 70%는 소득요건인 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급하고, 나머지 30%는 우선 공급 탈락자와 함께 완화되는 소득요건을 충족하는 사람을 대상으로 추첨제로 선정한다.

신혼희망타운은 분양가격과 우선공급 등의 구분 없이 전체 소득요건을 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화했다. 한편 생애최초 특별공급도 도시근로자 월평균소득 100% 이하인 소득요건을 충족하는 사람에게 물량의 70%를 우선 공급하고, 나머지 30%에 대해서는 소득요건을 완화해 130% 이하인 사람을 대상으로 우선 공급 탈락자와 함께 추첨제로 선정한다.

하지만 9월 관련 제도의 변경을 다시 추진했다. 1인 가구, 맞벌이 등 소득기준을 초과하는 가구에게 특별공급 청약기회를 부여하고, 무자녀 신혼의 당첨기회를 확대하기 위해 11월 법을 개정 적용했다. 종전에는 신혼부부 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 140% 이하인 경우에만 신혼부부 특별공급을 받을 수 있던 것을 140%를 초과하더라도 세대원이 소유하는 부동산의 가액이 일정 금액 이하이면 특별공급을 받을 수 있도록 했다.

미혼이거나 자녀가 없는 사람의 경우 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 160% 이하이거나 160%를 초과하더라도 세대원이 소유하는 부동산 가액이 일정 금액 이하이면 생애최초 주택 구입자 특별공급을 받을 수 있도록 완화했다. 부동산 자산이 상위 20%(약 3억3000만원)를 초과하지 않는 경우 1인 가구에게도 생애최초 특별공급 청약을 허용하고, 소득기준을 초과하는 가구에게도 생애최초 특별공급 청약을 허용함으로써, 생애최초 특별공급의 30%를 1인 가구를 포함해 소득에 관계없이 추첨으로 공급한다. 민영주택 생애최초 특별공급 비율도 공공택지에서 20%로 5% 포인트 확대하고, 민간택지는 10%로 3%포인트 늘렸다.

비아파트 풍선효과

계약일 집계 기준(12월 9일) 전년 동기대비 아파트 거래가 32.5% 감소(2020년 81만6568건, 2021년 55만914건)한 것 대비 오피스텔과 다세대·연립 거래는 거래시장이 호조세를 보였다. 같은 시기 오피스텔은 5만5841건이 거래되며 2006년이후 최대 거래량을 기록했다. 다세대·연립은 18만205건으로 전년 동기 18만5792건과 비슷한 움직임을 보였다.

비아파트 거래량 호조에는 여러 원인이 있지만, 아파트 가격 부담에 따른 대체수요 유입이 첫 번째로 꼽힌다. 비아파트에 거주하는 주 수요층인 1~2인가구 증가와 공공정비사업 본격화, 주거정비지수제 폐지 등 정비사업 규제완화도 한몫 했다. 오피스텔은 바닥난방 설치 허용 면적 확대(전용면적 85→120㎡) 등 정부의 공급정책 지원과 대출·세제의 규제수위가 아파트보다 낮아 일부 풍선효과가 나타났던 것으로 분석된다.

반면, 분양권(입주권) 거래시장은 주춤했다. 분양권 또는 입주권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리를 뜻한다. 아파트 입주에 앞서 분양 계약서를 사고파는 게 분양권 거래(전매)다. 분양권 거래시장은 아파트 청약의 흥행과 궤를 같이하며 수분양자에게 단기 차액을 가져다주는 황금시장으로 인식된다.

몇 년간 뜨거운 열기를 발산했던 분양권 전매시장이 올해는 예년만큼 힘을 못 쓰고 있다. 연내(12월 9일 기준) 전국에서 거래된 계약일 집계기준 아파트 분양권(입주권 포함) 거래총액은 21조5744억4000만원이다. 월평균 거래 총액이 1조7978억7000만원을 기록하며 지난해 월평균 분양권 거래총액 3조6281억4000만원에 비해 50%나 급감했다. 이는 2007년이후 최저 수치다.

시가총액의 감소는 분양권의 호당 평균거래가의 감소로 이어졌다. 2021년 4억1301만원을 나타낸 가구당 평균거래가는 전년 4억2175만원보다 2% 하락했다. 분양권·입주권 단기 거래에 대해 양도세율이 중과되고 분양가상한제 적용 주택에 대한 실거주·전매 규제도 강화했다. 올해부터 조정대상지역의 분양권을 주택 수에 포함하는 등의 규제가 거래 축소에 직격탄을 날렸다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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