집값 조정기 맞나..서울 4분위 아파트값도 15억 '대출금지선' 육박 [부동산360]

상위 20~40% 평균값이 14.5억원
전국 아파트 5분위 배율도 최고치
서울 지역·가격대별 양극화 뚜렷
정부 "주택시장 안정화흐름 확고"

[헤럴드경제=양영경 기자] 서울 내 5분위(상위 20%)에 이어 4분위(상위 20~40%)의 평균 아파트값도 대출금지선인 15억원 돌파를 눈앞에 둔 것으로 나타났다. 최근 대출 규제와 금리 인상, 세 부담 강화 등으로 집값 상승폭이 줄고 거래가 뜸한 가운데서도 서울에선 지역·가격대별 ‘차별화 장세’가 뚜렷해진 모습이다.

12일 KB국민은행 월간 주택가격 동향에 따르면 지난달 서울의 4분위 아파트값은 평균 14억5601만원으로, 대출금지선인 15억원에 바짝 다가섰다. 정부는 지난 2019년 ‘12·16 대책’을 통해 투기지역·투기과열지구 내 시가 15억원 이상 아파트에 대해 매입 시 주택담보대출을 전면 금지했다.

서울의 4분위 평균 아파트값은 2019년 11월 10억2042만원으로 10억원을 넘어선 뒤 5개월 만에 11억원을 돌파했다. 지난해 10월 12억원대에서 13억원대에 도달하는 데는 고작 3개월 걸렸다. 지난 8월 14억원을 넘어선 뒤에도 꾸준히 가격대를 높였다. 현 정부가 들어선 2017년 5월(6억9148만원)과 비교하면 2.1배 뛰었다.

서울 5분위 아파트값은 이미 지난 2018년 4월 평균 15억원을 돌파했고, 지난달엔 23억6127만원으로 관련 통계가 집계된 2008년 12월 이후 역대 최고치를 찍었다.

이런 흐름은 2분위(하위 20~40%), 3분위(하위 40~60%) 평균 아파트값이 다소 꺾인 것과는 비교된다. 지난달 서울의 해당 분위 평균 아파트값은 각각 8억7104만원, 11억70만원으로 전달(8억7909만원, 11억126만원)에 비해 후퇴했다.

이는 대출 규제 속에 중저가와 고가 단지의 격차가 더 벌어지는 흐름과 무관치 않다는 분석이 나온다. 중저가 단지의 실수요층이 대출 규제에 발이 묶인 사이, 애초부터 대출이 적게 되거나 아예 안 됐던 고가 단지는 자체 자금조달이 가능한 수요층 위주로 간간이 거래되면서 양극화가 두드러지고 있다는 설명이다.

지난달 기준으로 전국 아파트 매매가격 5분위 배율은 9.3으로, 통계 작성 이후 가장 높은 수치를 기록했다. 5분위 배율은 아파트를 가격 순으로 5등분해 상위 20%의 평균 가격을 하위 20%의 평균 가격으로 나눈 값이다. 배율이 높을수록 아파트값 양극화가 심하다는 뜻이다.

이번 주 한국부동산원의 주간 아파트값 동향을 보면, 고가 아파트가 밀집한 서초구는 상승폭(0.17→0.19%)이 확대된 데 비해 중저가 단지가 많은 노원구(0.08→0.07%), 금천구(0.04→0.04%), 관악구(0.01→0.01%) 등은 주춤한 모습을 나타냈다. 지난주 보합 전환했던 강북구는 0.01% 올랐으나 사실상 보합권에 머물렀다. 부동산원은 “매수세가 위축되고 관망세가 확산하면서 서울 25개구 중 22개구에서 아파트값 상승폭이 축소·유지됐으나, 일부 재건축이나 고가단지는 상승하는 등 지역·가격대별 차별화 장세를 보였다”고 했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “원래부터 대출이 금지됐던 강남3구나 용산구 일대의 고가 주택의 경우, ‘똘똘한 한 채’나 증여를 원하는 자산가의 수요는 이어지는 반면 매물은 희소하다”면서 “거래가 감소하는 가운데서도 호가로 거래가 체결되는 상황은 이어질 것으로 보인다”고 말했다.

이런 상황에서 정부는 최근 주택시장의 안정화 흐름이 확고해졌다고 강조했다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 8일 “부동산 사전청약, 2·4대책 예정지구 지정 등 주택공급 조치와 기준금리 인상, 가계부채 관리 강화 등으로 최근 주택시장의 안정화 흐름이 보다 확고해지는 양상”이라며 “매매시장의 경우 서울은 일부 지역에서 아파트 가격이 하락 진입 직전 수준까지 안정되고 11월 실거래의 절반이 직전 거래 대비 보합·하락했다”고 했다.

y2k@heraldcorp.com