"전셋값 상승도 끝물, 집값 대세하락 시작?" [부릿지]

[부릿지TALK] 김기원 데이터노우즈 대표/ '빅데이터 부동산 투자 2021 대전망' 저자

집값이 대체 언제까지 오를까. 지난달 서울을 포함한 수도권 주택가격 상승률이 1.17%를 기록, 2008년 6월 이후 12년 8개월 만에 가장 높은 것으로 나타났다. 지난달 한국부동산원이 조사한 서울 아파트 평균 매매가격도 처음으로 9억원을 넘어섰다. 지금이라도 더 늦기 전에 집을 사야 하는지, 가격이 떨어질 때까지 기다려야 하는지 실수요자의 고민이 깊어진다.
지금 서울 집값은 소득, 물가 대비 어느 수준에 놓인 걸까. 지금 집을 사도 괜찮을까

☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 빅데이터로 부동산 시장의 투자 지표를 제시하는 김기원 '데이터노우즈' 대표를 만나 이야기를 들어봤다.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
집값 전망과 관련해서 전셋값을 빼놓고 이야기할 수 없는데요. 전셋값이 계속 상승하면서 매맷값을 밀어 올릴 것이란 시각에 대해서는 어떻게 보시나요.

▶김기원 데이터노우즈 대표/ '빅데이터 부동산 투자 2021 대전망' 저자
전셋값이 오르면 매맷값이 상승한다는 말이 맞을 수도 있고 틀릴 수도 있어요. 과거 서울아파트의 대세 하락장이 왔던 2009~2013년에도 전셋값은 오히려 올랐어요. 심지어 그때는 입주 물량도 적었던 시기에요. 대다수의 전문가가 주장하는 것처럼 입주 물량이 적고 전셋값이 오르면 매매 가격도 더 올라야 하는 거 아닌가요? 그런데 왜 떨어졌냐는 거죠. 이런 일들은 또다시 발생할 수 있어요.

서울의 전셋값 데이터를 보시죠. 2009년부터 전셋값이 다시 오릅니다. 이때 아파트 가격도 올라갔어야 하는 거 아니에요? 그런데 떨어졌잖아요. 집은 내 집에 살거나 남의 집에 살거나 둘 중의 하나입니다. 아파트 매매 시장이 좋지 않으면 사람들은 전세로 몰려요. 그렇기 때문에 대세 하락장에서 전셋값이 올라갈 가능성이 많은 거예요.

그런데 이 전세가율이 2016년 중순을 고점으로 4년째 계속 하락하다가 임대차 3법 때문에 지금 올라가고 있죠? 이 모습이 과거 전세가율이 하락하다 올라가는 과거 이 시점과 유사하지 않나요? 당시 부동산 시장은 대세 하락의 출발이었습니다. 물론 임대차 3법의 영향으로 최근 전셋값이 급등한 건 맞지만, 이것도 거의 임계점에 왔다는 것이 확인됩니다. 전세 수급 데이터로 알 수 있어요.

▶김기원 데이터노우즈 대표/ '빅데이터 부동산 투자 2021 대전망' 저자
전세 수급 데이터는 전세의 수요와 공급 중 무엇이 더 많은지 보여줘요. 빨간 선이 전세 수요예요. 전세 수요가 쭉쭉 올라가죠? 파란 선은 공급입니다. 공급이 이렇게 적은데 수요가 늘어나니까 전셋값이 급등하는 거예요. 그런데 최근에는 이 데이터가 계속 떨어집니다. 수요는 줄고 공급이 늘어나면 가격은 내려가겠죠. 전셋값의 급등세가 진정되고 이 수치가 더 내려온다면 전셋값이 안정화 될 가능성이 많아지는 거예요.

그런데 전세 수급이 떨어지는 속도가 예사롭지 않아요. 2015년부터의 데이터인데요. 과거에는 굉장히 완만하게 떨어졌잖아요. 그런데 최근에 떨어지는 속도가 어때요? 가파르죠. 정부의 임대차 3법 때문에 급등했던 이 전세 수급이 반대 급부로 인해서 이렇게 떨어지는 거죠. 실거래가 데이터를 봐도 작년의 고점을 못 뚫는 단지가 많아요. 전세 수급이 풀리고 내년에 인천 입주 물량이 늘어나면 수도권 전세 시장도 안정화 될 것으로 예상합니다.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
유동성이 풍부하다 보니 실물 자산에 대한 인기도 계속 갈 수밖에 없지 않냐는 시각도 있습니다.

▶김기원 데이터노우즈 대표/ '빅데이터 부동산 투자 2021 대전망' 저자
이 부분도 어떻게 보면 양날의 칼이라고 볼 수 있어요. 경제 규모가 커지면서 통화량이 늘어나는 건 당연하지만 이번은 달라요. 이번에는 통화량이 인위적으로 늘어난 거예요. 그래서 자산시장이 호황이지만요 역사가 보여줍니다. 이런 시장이 영원히 지속하지 않는다는 걸요. 시중에 풀린 유동성 못지않게 심각한 문제는 가계 부채 규모에요.

▶김기원 데이터노우즈 대표/ '빅데이터 부동산 투자 2021 대전망' 저자
아직은 자산시장이 호황이니까 괜찮지만 만약에 금리가 오른다면 어떻게 될까요? 이것들이 가져올 후폭풍은 굉장할겁니다. 모든 자산이 본질적인 가치에 비해서 상당히 많이 고평가돼 있잖아요. 그렇기 때문에 그 후유증도 굉장히 심각할 거라고 봅니다.

올해 하반기, 내년 상반기부터는 정말 조심해야 한다고 보고요. 하락장이 몇 년 동안 올 거냐? 원래대로라면 한 4~5년 정도 가야해요. 그런데 그러기가 힘들 것 같아요. 첫 번째로 인구가 작년 말부터 줄기 시작했고요. 두번째로 공급대책으로 인해서 대세 하락장의 막바지에서 입주 물량이 쏟아져요. 이번 하락장은 끝이 언제일지 가늠이 안 됩니다. 2027년이 될지 2028년이 될지요.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
대표님께서는 빅데이터를 활용해서 부동산 투자를 하고 어떻게 하고 계시나요.

▶김기원 데이터노우즈 대표/ '빅데이터 부동산 투자 2021 대전망' 저자
저는 다양한 데이터를 근거 삼아 투자합니다. 데이터가 좋은 점이 대한민국의 모든 아파트와 지역을 평가할 수 있다는 거예요. 지금 어느 곳에 투자해야 하는지는 종합 투자 점수 하나만 봐도 다 알 수 있어요. '부동산 리치고' 애플리케이션에 들어가면 개별 아파트의 투자 점수를 확인할 수 있어요.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
실제 투자점수를 근간으로 의사결정을 하시나요?

▶김기원 데이터노우즈 대표/ '빅데이터 부동산 투자 2021 대전망' 저자
네 맞습니다. 포트폴리오도 투자 점수를 활용해 바꿔왔습니다.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
그럼 수도권 아파트는 정리하셨나요?

▶김기원 데이터노우즈 대표/ '빅데이터 부동산 투자 2021 대전망' 저자
수도권에서도 저평가된 지역이 있어요. 그곳을 작년 초에 샀고 수익을 올리고 있어요. 지방도 저평가된 아파트를 사놨죠.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
어떻게 전국 아파트 투자 점수가 다 나오는지 궁금하더라고요. 전문가분들이 직접 다 분석한 건가요?

▶김기원 데이터노우즈 대표/ '빅데이터 부동산 투자 2021 대전망' 저자
아파트의 가격에 영향을 줄 수 있는 데이터가 많아요. 가령 저평가 인덱스 지수, 주택 구매력 지수, 미분양 데이터, 입주 물량 데이터 등이요. 저희가 빅데이터와 인공지능 기술을 활용해서 개별 아파트의 투자 점수를 만들었어요.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
AI(인공지능)가 개별 단지 특수성까지 다 파악할 수 있나요?

▶김기원 데이터노우즈 대표/ '빅데이터 부동산 투자 2021 대전망' 저자
예를 들어 저희가 궁극적으로 지향하는 시력이 2.0이라면 지금은 한 0.6~0.7 정도라고 봐요. 아직은 갈 길이 멉니다. 하지만 데이터는 점점 쌓이고 빅데이터와 AI 기술은 계속 발전합니다. 예측률도 향후 더 높아질 거예요.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
투자 용도가 아니라 거주를 위해서라도 내 집 마련이 절실한 분들이 있는데요. 이분들을 위한 조언 부탁드립니다.

▶김기원 데이터노우즈 대표/ '빅데이터 부동산 투자 2021 대전망' 저자
투자 점수를 가지고 말씀드릴게요. 지금 우리나라 집값은요 역사적으로 봤을 때 가장 고점인 것이 투자 점수로 확인됩니다. 과거 금융위기가 터지기 전인 2008년 2월의 투자 점수를 볼게요. 안 좋은 데가 어디예요? 경기, 인천, 서울입니다. 실제로 이때 수도권은 투자하기에 좋지 않은 시점이었습니다. 반면 어디가 가장 좋냐면 제주도였어요. 제주도는 2008년 초반이 투자 점수가 가장 좋았습니다. 이때 샀으면 대세 상승장을 겪었겠죠. 부산도 2011년까지 투자 점수가 계속 좋았어요.

또 다른 변곡점이었던 2014년 3월의 전국 투자 점수를 볼게요. 경기와 서울이 가장 좋아요. 특히 과천, 광명, 광주, 구리, 서울 강동구 등이요. 투자 점수 하나만 가지고 의사결정을 해도 훌륭한 의사결정을 할 수 있다고 봐요.

중요한 건 지금이겠죠. 그런데 녹색인 지역이 있어요, 없어요? 없죠. 그동안 한 번도 없던 일이 나타난 겁니다. 전부 다 파랗죠. 앞선 2008년, 2014년, 2017년 말에는 녹색인 지역들이 있었는데 지금은 하나도 없어요. 그나마 경북, 충북, 경남, 충남 이런 데가 상대적으로 양호하고요. 여기도 점수가 썩 좋지 않아요. 제주, 서울, 대전 등은 데이터가 굉장히 안 좋아요. 구체적인 지역으로 놓고 봤을 때는 어떤가요. 이런 곳들은 그나마 사도 괜찮겠죠. 지금 시점에서 사도 괜찮은 지역이 어디인지에 관한 자료는 부릿지 구독자분들께 따로 공유하는 것으로 하겠습니다.

▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
네 부릿지 계정(Bu-ridge@mt.co.kr) 메일로 요청해 주시는 분들께 대신해서 보내드리겠습니다. 오늘 나와주셔서 감사합니다.

출연 김기원 데이터노우즈 대표, 조한송 머니투데이 부동산부 기자
촬영 이상봉 기자, 김세용 PD
편집 김세용 PD
디자이너 신선용

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 김세용 PD , 이상봉 기자 assio28@mt.co.kr, 신선용 디자이너 sy0531@mt.co.kr

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