'강남3구 규모' 서울 32만·전국 83만 '초대형' 물량 쏟아진다

[2·4 주택공급대책]

[서울=뉴시스] 고범준 기자 = 전세난이 심화하고 아파트값이 다시 상승하기 시작한 15일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습이 보이고 있다. 이날 한국부동산원에 따르면 12월 첫째주 전국 아파트값 상승률은 전주(0.23%)대비 0.04%포인트 높은 0.27%로 집계됐다고 밝혔다. 이는 한국부동산원이 통계 작성을 시작한 2012년 5월 이후 8년 7개월 만에 최대 상승 폭이다. 2020.12.15. bjko@newsis.com

정부가 앞으로 4년 동안 서울 도심에 32만3000가구, 전국 83만6000가구의 '초대형' 주택공급 대책을 내놨다. 서울 주택 170만구의 20% 수준, 강남3구 아파트를 모두 합한 규모의 물량이 쏟아진다.

이를 위해 정부는 공동 주도 재건축 사업의 경우 '재건축 초과이익 환수' 미적용이란 강력한 카드를 꺼냈다.

역세권, 저층 주거지, 준공업지는 '도심공공주택복합사업' 지구로 신설해 용적률을 최대 700%까지 주는 대신 토지주 3분의 2의 동의만 있으면 토지를 수용하는 '패스트 트랙'으로 공급 속도를 낸다.

정부는 오는 2025년까지 서울 32만 가구, 전국 83만 가구의 주택을 추가 공급하는 내용의 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 4일 발표했다. 이번 대책의 핵심은 △압도적 물량, △과감한 규제혁신과 개발이익 공유, △파격적인 인센티브로 요약된다.

우선 정부가 5년간 내놓기로 한 서울 주택공급 물량은 역대 최대 규모다. 서울에만 분당신도시 3개, 강남3구 아파트 수와 유사한 32만 가구가 나온다. 건설 기간은 정비사업 기준으로 평균 13년에서 5년으로 8년 앞당긴다.

구체적으로 기존의 재개발, 재건축 등 정비 사업을 통해 서울에서 9만3000가구, 수도권 13만6000가구가 나온다.

지지부진한 민간 재건축과 공공재건축 참여 확대를 위해 재건축 초과이익 환수 미적용 이라는 '초강수' 카드를 꺼냈다. 기부채납 비율도 종전 20~25% 수준에서 15% 이하로 대폭 낮춘다. 조합 설립을 위한 동의 요건도 종전 4분의3에서 3분의2로 낮추고 인허가를 중앙정부가 통합심의해 속도를 높인다.

아울러 도심공공주택복합사업이 신설된다. 이 사업은 3년 한시 적용돼 노후 슬럼화, 비효율적 부지이용에도 불구하고 적정 개발수단이 없어 방치된 역세권, 준공업, 저층 주거지에서 진행된다.

공공이 주도하는 형식이며 공급 물량은 역세권 12만3000가구, 준공업 1만2000가구, 저층 주거지 6만1000가구 등이다.

입지 유형별로 특화 개발이 진행되는데 공공이 시행하고 민간 토지주의 토지 수용 기준을 낮춰 개발 속도를 당기는 것이 핵심이다. 구체적으로 예정지구 지정 1년 이내 토지주 등의 3분의 2 동의가 있으면 사업이 확정되고 공기업의 부지 확보 및 지자체 신속 인허가 등을 거쳐 착공하는 공공주도 패스트트랙이다.

토지 소유주는 기존 사업 추진 대비 10~30%포인트의 추가 인센티브가 주어진다. 아파트 상가 우선공급도 보장된다.

유형별로 보면 역세권의 경우 승장장으로부터 350m 이내 5000㎡ 면적에서 '주거상업고밀지구' 지정에 따라 개발이 진행된다. 용적률 최대 700%에 상업비율, 주차장의무 완화 등이 적용된다. 제조․유통 위주로 저밀 개발된 준공업지역(5000㎡이상)은 스타트업 육성 공간과 R&D센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 '주거산업융합지구'로, 낙후된 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 채광 높이 기준 등 건축 도시규제를 완화하고, 생활SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경 육아시설 등을 갖춘 '주택공급활성화지구'로 조성된다.

역세권, 준공업지역 중 소규모 입지(5000㎡ 미만)에 대해서는 기존 소규모 정비사업을 개선한 '소규모 재개발사업'을 신설해 민간 주도로 개발이 이뤄진다. 지자체가 구역을 지정하면 토지주가 정비사업을 시행(조합 또는 토지등 소유자 방식)하고, 사업활성화를 위해 정비구역 경계 설정제한 및 부지확보 요건 완화, 도시 건축 규제완화, 세제혜택 등을 적용한다.

공공택지 신규 지정을 통해 26만3000가구가 공급된다. 전국 15~20곳 약 26만 가구 내외의 신규 택지를 확보하겠다는 계획이다. 특히 세종시의 경우 행복도시 예정지역에 1만300가구 추가 공급 계획을 내놨다.

특히 이번에 공급되는 물량의 70~80% 이상이 분양주택(아파트)로 공급된다. 서울과 수도권 주요 도심에 시세 대비 저렴한 공공분양 주택도 확대한다. 이를 위해 공공자가주택도 일정 물량 넣기로 했다.

특히 3040세대의 주택공급 확대를 위해 공공분양의 경우 일반분양 물량을 비중을 종전 15%에서 50% 대폭 확대한다. 중산층의 아파트 '갈증'을 해소하기 위해 청약제도를 손보기로 했다. 총액 순으로 공급된 일반 공급분에 대해 추첨제 30%를 도입해 기회를 대폭 넓히기로 했다.

강력한 투기방지 대책도 내놓는다. 투기수요 차단을 위해 우선공급권을 1가구 1주택으로 한정하기로 했다. 대책 발표 이후 사업구역 내 기존 부동산 매입시 우선 공급권을 받을 수 없다. 아울러 지분 변동, 다세대 신축 등에 대해서도 공급권을 주지 않는다. 소유권 이전 등기시까지 분양권 전매도 제한된다. 사업예정 지역은 토지거래허가구역으로 지정되며 특히 거래가격이 예전보다 10~20% 상승하면 개발 대상지역에서 제외된다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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