3선 시장도 못한 '도로·철로 위 16만호·80층 청년주택' 가능할까

서울시장 보궐선거가 4개월 앞으로 다가오면서 여야 인사들이 잇따라 출사표를 던지고 있다.

이들은 치솟은 집값에 '부동산 민심'이 이번 선거의 판세를 가를 것으로 보고 주택공급 공약을 쏟아낸다. 하지만 전문가들은 실현 가능성에 의문을 제기한다.

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보궐선거 앞두고 정치권 부동산 공약 봇물…현실성 있나

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26일 정치권과 부동산 업계에 따르면 최근 서울시장 보궐선거 출마를 선언한 정치권 인사들은 대표 공약으로 도심 주택공급 대책을 제시한다.

우상호 더불어민주당 의원은 강변북로 등 도로와 지하철 차량기지 등 철로 위를 덮어 공공주택 16만호 공급하겠다는 구상을 밝혔다.

도로 위 주택은 완전히 새로운 구상은 아니다. 독일 등 해외 사례를 벤치마킹해서 SH공사가 중랑구 신내4구역에서 추진 중이다. 북부간선도로 신내IC~중랑IC 구간 500m 상부를 덮어 약 2만5000㎡ 규모 인공대지를 만들어 1000가구를 공급할 계획이다.

철로 위 주택은 이미 준공 사례가 있다. 1995년 준공한 '신정양천아파트'다. 지하철 2호선 신정차량기지 위에 만든 인공부지에 약 3000가구 규모 대단지를 조성했다.

현행법상 이 같은 인공대지엔 공공주택만 지을 수 있어 물량 확보가 불가능한 일은 아니다. 문제는 돈이다. 중랑구 신내4구역만 하더라도 약 4200억원의 예산이 투입된다. 실시설계가 반영되면 지반 상황에 따라 추가 비용이 필요할 수 있다. 이런 사업지가 늘어날수록 시행자인 LH, SH 부채가 급증할 가능성도 배제할 수 없다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "경부고속도로 지하화와 달리 강변북로 위 주택 단지는 인공데크를 쌓는 방식으로 조성될텐데 이는 일반 대지에 짓는 방식보다 비용도 많이 들고 공기도 상당히 길기 때문에 공급효과가 크지 않을 것"이라며 "여러 지역에서 동시에 공사를 진행하면 교통불편도 수반되는 만큼 신중하게 접근해야 한다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "강변북로 등 노후화된 도로 위에 수천 가구 아파트 단지를 지으면 그 하중을 견딜지, 지반 보강공사를 하려면 얼마나 많은 비용이 필요할지 가늠할 수 없고 관련 통계도 없다"며 "지금 단계에선 16만호란 공급 목표는 기대치일뿐 의미있는 숫자로 보기 어렵다"고 했다.

국민의힘 소속 이혜훈 전 의원이 공약한 청년층을 위한 80층 주상복합 단지 등 층고 제한 완화 카드도 현실화되려면 넘어야 할 산이 많다. 일부 내용은 도시계획 조례를 바꿔야 가능한데 현재 서울시의원 110명 중 절대 다수인 102명이 더불어민주당 소속인 까닭이다. 이와 관련 이 전 의원은 "도시계획위원회 결정으로 상업지역에 있는 시유지에 최대 용적률(1000%)를 적용하면 초고층 주상복합 건립이 가능하다"고 설명했다.

지하철 역사가 지상부에 위치한 1호선 한 정차역 전경. /사진=임성균 기자

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선거철 단골메뉴 지하철 지하화…1호선 13.5조, 2호선은 2조 이상 필요

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여야 인사들이 동시에 내건 지하철 1호선(경인선) 지하화 사업도 선거철마다 되풀이된 전례가 있다. 2012년 19대 선거에선 민주통합당(현 더불어민주당)이, 이번 21대 국회의원 선거에선 미래통합당(현 국민의힘) 서울 지역구 의원들이 공약으로 내걸었다. 안철수 국민의당 대표도 2018년 서울시장 선거에서 비슷한 구상을 밝힌 바 있다.

이 정책도 막대한 예산이 필요하다. 2012년 대한건설협회가 수도권 지하철 1호선 지하화 및 상부공간 복합개발을 건의하면서 추정한 관련 사업비 규모는 의정부~청량리 31.9km, 인천~온수역 21.8km 구간 지하화에 약 13조5000억원이 필요할 것으로 예측됐다. 이후 노선 확대와 시공비 상승 등을 고려하면 현 시점에선 이보다 훨씬 많은 비용이 예상된다.

서울시는 2015년 2호선 지상 4개 구간 18.9km(한양대역~잠실역(8.02㎞) 신도림역~신림역(4.82㎞) 신답역~성수역(3.57㎞) 영등포구청역~합정역(2.5㎞)) 지하화를 검토한 바 있다. 하지만 사업타당성 조사 결과 비용편익(B/C)이 0.35에 그쳐 장기 과제로 미뤘다. 한양대역~잠실역, 신답역~성수역 2개 구간 지상화에만 2조원 이상 필요하다는 분석 결과도 있다.

조은희 서초구청장은 뉴타운 사업 활성화로 5년 안에 신규주택 65만호를 공급하겠다는 공약을 내걸었다. 박원순 전 시장이 10년 간 해제한 재개발 사업지 393곳을 다시 추진해서 35만호를 공급하고 재건축 규제 완화로 20만호, 청년주택 10만호를 짓겠다는 구상이다. 안 대표도 재개발, 재건축 규제완화로 공급을 늘리겠다는 구상을 밝혔다. 앞서 거론된 대책보다는 비용 투입이 적고 공급 속도가 빠른 장점이 있지만 투기 과열을 우려하는 정부와 갈등을 빚을 소지가 있다.

전문가들은 보궐선거 당선자의 짧은 임기(14개월)를 고려할 때 무리한 목표는 지양해야 한다고 조언한다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "여야를 떠나 서울시 발전과 부동산 시장 안정을 위해 가장 중요한 건 정책의 실현 가능성"이라며 "공공과 민간 부문을 아울러 정상적인 주택공급을 지속할 수 있는 여건을 마련하는 게 가장 중요하다"고 말했다.

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유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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