"최근 임대차시장 문제는 '아파트' 전세 불안"

건산연 "전세대책 나왔지만 2022년까지 전세난 예상"

서울 한강변 아파트 단지 전경 [매경DB]

"최근 임대차 시장의 문제는 아파트 전세시장 불안이다. 아파트 준공 물량이 감소하는 상황에서 급격한 정책 변화가 기존 아파트의 전세 물량까지 감소시켜 나타난 현상이다. 정책 수단이 많지 않은 가운데 2022년까지 아파트 준공이 적어 전세 불안이 지속될 가능성이 높다."

정부의 전세대책에도 주택 공급 부족으로 인한 전세난이 2022년까지 이어질 것이라는 전망이 나왔다. 중산층도 30년 동안 거주 가능한 '질 좋은 평생주택' 프로그램도 발표했지만, 일부 계층에서 '로또식 혜택'에 그치며 오히려 사회 갈등으로 번질 가능성이 있다는 지적과 함께다.

최근 한국건설산업연구원(건산연)이 발표한 '11.19 전세대책의 평가와 과제' 보고서에서는 정부의 3기 신도시 계획과 이번 전세대책이 2023년 이후에 입주가 가능한 한계가 있어 현재 임대차 시장 불안에 즉각 대응하기 어렵다는 입장을 내놨다.

아울러 정부가 이번 전세대책에서 2022년까지 수도권에 신규 주택 7만1400가구를 공급하겠다고 밝혔지만, 실제 신규 공급은 2만6200가구로 추산하면서 시장에 미치는 파급력이 적을 것이라고 분석했다.

기존 공공임대 공실을 활용한 1만5700가구와 5.6대책과 8.4대책 등에서 이미 발표한 물량 중 전세 전환 물량 2만9500가구를 빼면 신규 공급은 2만6200가구라는 지적이다.

건산연은 "이는 단기에 이끌어낸 신규 공급 수치로 본다면 결코 적은 수준이라 할 수 없겠지만, 총량적으로 분석해보면 2020년 월간 평균 서울 주택 신규 전·월세 거래량의 1.3배 수준에 불과해 물량이 주는 시장 파급력을 지켜볼 필요가 있다"고 언급했다.

또한 정부가 단기 사업으로 제시한 공공임대 공실 재활용이나 공공전세주택 신축 등에 대해서도 현재 전세시장 상승을 주도하는 수요층의 니즈에 적합한지 예단하기 어렵다고 우려했다.

비주택 공실을 주거용으로 리모델링하는 사업의 경우 매입비용과 리모델링 비용이 상당한데도 임대 기간 후 매각·회수에 대한 근거가 부족하고, 세입자 자격을 차량 미소유자로 제한하는 등 사업자가 리스크를 떠안아야 해 사업 유인이 부족하다고 지적했다.

건산연은 정부의 전세대책에도 불구하고 단기 전세 불안은 2022년까지 계속될 가능성이 높다고 전망했다.

[자료 = 건산연]

전세 공급 원천 중 하나였던 신축 아파트 입주 물량이 내년에 절반 수준으로 감소하고, 내후년에는 최근 10년간 최저인 1만7000가구 수준으로 줄어들기 때문이라고 설명했다.

앞서 국토교통부는 서울 아파트 입주 물량이 향후 2년간 평균 3만9000가구로, 지난 10년 평균 대비 5000가구 많아 입주 물량이 충분할 것으로 예상했다.

반면 민간 추계는 내년 서울 아파트 입주가 올해보다 45.6% 감소한 2만7000가구, 2022년 37.7%가량 재차 감소한 1만7000가구 수준이라 정부 추계와 차이를 보였다.

건산연은 "민간과 정부 추산 입주 물량이 차이 나는 것은 정부는 나홀로 아파트나 일부 빌라 등 건축법이 정의한 '5층 이상인 주택'을 모두 주택에 포함했기 때문"이라며 "그러나 해당 주택은 현재 시장의 주요 관심 상품이 아니라는 점에서 시장에서 받아들이는 유효 입주량은 더욱 줄어들 것"이라고 진단했다.

정부가 이번 전세대책에서 중산층까지 주거복지 대상을 확대한 '보편적 주거복지'에 대해서는 "아파트 전세난에 떠밀린 성급한 발표"라며 사회적 논의의 종합적 검토 선행의 필요성을 제기했다.

특히 ▲공공과 민간의 역할 ▲임대주택 공급 물량과 방식 ▲향후 주거급여 확대 수준 ▲전세 대출 ▲자가 보유 촉진 수준 등 다양한 정책 수단 간의 정책 효율성 분석, 재정을 고려한 정책적 지속가능성 등이 종합적으로 검토되어야 한다는 지적이다.

건산연 측은 "다량의 주택을 일시에 공급할 수 없어 특정 임차자가 로또식 혜택을 누릴 가능성이 높다"며 "과거 중산층을 위한 20년 장기 전세 주택인 시프트 정책도 입주 자격 논란이 있었고, SH공사의 재정적 부담 및 재정 효율성 논란, 수혜자의 이중 혜택(임대주택 거주 중 가점 확보 후 분양시장으로 이동) 등 다양한 문제가 지적된 바 있다"고 설명했다.

최근 전세난과 관련해서는 "매매가격 안정 및 매매 수요 억제를 위한 부동산 정책이 전세 수요 증가로 이어졌고, 임대차 3법의 전격 도입이 매매시장까지 영향을 미치고 있다"며 "거주 요건 유예, 임대차 3법의 개정 등 임대차 시장 안정을 위한 다각적 노력이 필요하다"고 제안했다.

[이미연 기자 enero20@mkinternet.com]

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