'임대료 감액청구' 담은 상가임대차법..벌써부터 실효성 논란

임대료 감액규모·기간 등 세부기준 전무..강제규정도 없어
"감액 임대료의 보전·후속대책·세부계획 3無..임대차3법 혼란 재현"

24일 오후 서울 여의도 국회 본회의에서 상가건물 임대차보호법 일부개정법률안을 통과되고 있다. 2020.9.24/뉴스1 © News1 박세연 기자

(세종=뉴스1) 김희준 기자 = 당정이 추진한 상가건물임대차보호법(상가임대차법) 개정안의 입법공백 가능성이 커지고 있다. 상가 임차인의 권리를 대폭 강화했지만, 보증금 감액과 기간에 대한 세부기준이 없는 데다 연체 임대료의 추후 확보 여부에 대해서도 별도 설명이 없기 때문이다.

일각에선 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 후 집주인과 임차인 간 갈등 양상 및 혼란이 상가임대차 시장에서 재현될 수 있다고 내다봤다.

24일 정부와 국회에 따르면 개정안은 코로나19 사태로 피해를 본 상가 임차인에게 임대료 감액청구권을 부여하는 내용을 담았다. 문제는 임차인과 임대인이 임대료 감액 기간과 비율을 합의하지 못했을 때다. 이 경우 상가건물임대차분쟁조정위원회로 가거나 민사소송을 통해 해결해야 한다.

영세한 임차인이 소송하려면 시간과 비용이 소요된다. 패소 가능성을 고려하면 실효성이 없는 전시용 개정안에 불과하다는 지적이 나온다. 임차임의 감액 요구 범위와 청구 기간에 대한 명확한 기준이 없다는 점도 이런 지적을 뒷받침하고 있다.

임차인의 경제사정 악화를 객관적으로 증명할 기준이 없다는 점도 세입자와 상가주인의 분쟁을 부추긴다. 임대인이 임차인의 감액 요구를 거부할 경우 강제규정도 없다.

특히 6개월 치 임대료를 못 받은 임대인에 대한 금융지원, 임대료 연기를 통한 추후 보전 여부도 전혀 없다.

기존에는 세입자가 월세를 세번 내지 않으면 임대인이 계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있었다. 개정하는 법에 따르면 상임법 개정 후 6개월 간은 임차인이 월세를 한 번도 내지 않아도 계약해지나 계약갱신 거절 등의 사유로 인정하는 '월세 3회 연체' 횟수에 포함하지 않는다.

그러나 6개월이 지난 후 월세를 두번 내지 않으면 총 세번의 월세를 연체한 것이 되기에 건물주는 계약해지는 물론 계약갱신 거절도 할 수 있다. 밀린 월세는 결국 다 내야 한다. 건물주는 밀린 월세를 보증금에서 뺄 수도 있다.

부동산 전문가들은 "코로나19라는 국가재난 상황에서 임대인에게 모든 부담을 떠넘기면, 그 피해가 결국 임차인에게 전가되는 등 부작용만 더 생겨날 수 있다"며 "현재 일부 지자체에서 착한 임대인 운동에 동참한 임대인들에 대해 재산세 감편 등의 혜택을 주는 것처럼 인센티브를 강화하는 방식이 더 효과적일 수 있다"고 전했다.

h9913@news1.kr