레저도시에서 비전도시로, 비규제+서울생활권 '가평'이 뜬다

정부 발 부동산 규제 폭탄에 전국 비규제지역 ‘풍선효과’… 미분양 88% 줄고 집값 80% 뛰어
전역이 투기과열지구, ‘규제특별시’ 서울 인접한 경기권 비규제지역 인기… 교통 호재 품은 가평 주목

정부가 6.17, 7.10 부동산대책에 이어 종부세법, 소득세법, 법인세법 개정안 등을 골자로 하는 ‘부동산 3법’까지 쉼 없는 규제 릴레이를 펼치면서, 투자자들의 ‘숨은 비규제지역 찾기’에 불이 붙었다.

정부는 현재 서울 전역을 투기과열지구, 일부 접경지역을 제외한 경기와 인천 대부분 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정하는 등 수도권 일대를 집중 관리하면서 대전, 대구, 부산 등 주요 광역시를 중심으로 지방 부동산시장의 시세 안정에도 주력하고 있다. 규제지역으로 지정되면 주택담보대출 등 대출 규제와 분양권 전매 금지 및 제한 조치는 물론 자금조달계획서 외 증빙자료 제출, 재건축 등 정비사업 조합원 분양 시 거주요건 준수 등 다방면의 제약을 받게 돼 투기 수요 차단에 효과적이다.

가장 효과적인 무기는 역시 ‘세금’이다. 정부는 현재 다주택자와 법인 등 투기세력들을 상대로 각종 세율을 높이고 중과하는 형태의 세제 규제를 적용하고 있다. 실거주용 ‘똘똘한 한 채’만을 남겨두게 하려는 의도다. 지난달 국회 본회의를 통과한 ‘부동산 3법’이 발효되면 규제는 더욱 강력해진다. 다주택자들의 가장 큰 고민거리인 종부세를 예로 들면, 조정대상지역의 경우 단 2채만 보유해도 현행 0.6~3.2%의 종부세율이 1.2~6%까지 상향된다. 보유기간이 1년 미만인 주택에 대한 양도세율도 40%에서 70%까지 치솟아 부담이 상당할 전망이다.

지난달 중순부터 시행된 지방세법 개정안도 투자자들의 발목을 잡는 악재다. 조정대상지역 내 다주택자의 취득세율이 기존 1~4%에서 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%로 일괄 상향된 탓이다. 한 부동산 전문가는 “조정대상지역에서는 3억 원 이상의 주택을 증여 받을 때 내는 증여 취득세율도 기존 대비 8.5%가 오른 12%를 적용 받는다”며 “규제지역 투자는 세금 폭탄을 끌어 안는 것”이라고 우려했다.

위험 부담을 피하려는 투자자들의 눈길은 자연히, 비규제지역으로 쏠리고 있다. 비규제지역은 2주택까지 현행 0.5~2.7%의 종부세율과 1~3%의 취득세율, 40%의 양도세율을 적용 받는다. 신규분양의 경우 주택 소유 여부에 관계 없이 1순위 청약 자격이 주어지고, 당첨자 발표일로부터 6개월이 지나면 분양권 전매도 가능해 투자자들의 진출입이 훨씬 수월하다.

이러한 ‘풍선효과’는 곳곳에서 확인된다. 경남 김해는 지난 6월, 2년 10개월 만에 미분양관리지역의 오명을 벗었다. 6월 말 기준 김해 전역의 미분양 가구수는 전년 동월의 2,061가구에서 88%가 소진된 254가구였다. 같은 기간 경북 경산의 소진율은 더욱 높았다. 482가구가 43가구까지 줄어들었다. 경남 창원에서는 놀라운 오름세도 포착됐다. 의창구 신월동 소재 '은아' 아파트 전용면적 74㎡ 가구의 실거래가가 전년 7월 2억 7,800만 원에서 올 7월 5억 원으로, 80% 가까이 급등한 것이다. KB부동산 리브온이 공개한 해당 기간 의창구 아파트들의 3.3㎡당 평균 매매가 상승률도 15.16%에 달한다.

서울과 수도권도 유사한 흐름을 이어가고 있다. 한국감정원의 월간 아파트 매매가격 추이 통계를 바탕으로 6.17 부동산대책 발표 이전인 5월과 8월의 지역별 아파트 평균매매가격 상승률을 집계해본 결과, 전국 지표가 2.66% 오르는 사이 전역이 투기과열지구로 지정된 서울의 아파트값은 평균 1.78%가 오르는데 그쳤다. 규제 강도가 혼재된 경기도에서는 권역 간 편차가 감지됐다. 투기과열지구인 수원, 안양, 용인 등 경부권역이 평균 2.90%의 상승률을 기록한 데 반해 김포, 파주 등이 위치한 ‘규제청정지역’ 경의권의 평균 상승률은 4.1%에 육박했다. 동부1권 남양주와 광주의 상승률도 5%를 넘어섰다.

전문가들은 “‘비규제 프리미엄’의 톡톡한 효과에 더불어 높은 시세차익까지 기대한다면 같은 비규제지역 내에서도 가성비가 더 높은 지역을 선별해내야 한다”며 “경기권을 염두에 뒀다면 ‘서울접근성’과 ‘시세 상승 여력’을 눈여겨보라”고 조언한다.

숱한 전문가들이 유망 지역으로 꼽는 경기도 내 비규제+서울생활권 도시는 ITX 등 서울과 직통으로 연결되는 철도 노선과 풍성한 생활 인프라 등을 갖추고도 여타 지역 대비 합리적인 시세 수준을 유지하고 있는 ‘가평’이다. 특히 경춘선/ITX 가평역 일대의 주거가치와 미래가치가 상당하다는 평가다.

가평역에서는 ITX 이용 시 서울지하철 청량리역을 30분대, 용산역을 50분대로 오갈 수 있어 서울접근성이 탁월하다. 청량리역이 차후 수도권광역급행철도 GTX B, C노선이 모두 지나는 ‘광역교통 허브’로 성장하며 교통 및 기타 인프라가 대거 확충되면, 이에 따른 간접 수혜도 누릴 수 있다.

예비타당성조사 면제 이후 경기도와 가평군의 노선 합의가 한창인 제2경춘국도 개통도 가평의 교통 프리미엄을 높여줄 기대주다. 총 사업비 1조여 원이 투입되는 제2경춘국도는 남양주~춘천 간 4차로 간선도로 형태로, 기존 경춘국도의 혼잡을 해소하며 경기와 강원, 서울 강북권역의 연결성을 제고할 전망이다. 가평군에 따르면 남양주시 금남리~청평면 대성리~상면~가평읍 상색리~북면~춘천시 안보리 간 35.4km 구간을 제시한 경기도안에 힘이 실린 상황으로, 해당 안이 확정되면 국도 37호선, 국지도 98호선과의 연계성이 확보돼 지역민들의 이동성과 지역가치가 크게 향상될 가능성이 높다.

이처럼 서울을 비롯한 경기, 강원 등지로의 이동이 용이한 ‘사통팔달’ 입지인 만큼, 가평역 일대에는 가평행정타운과 중심상업지역 등 지역의 핵심인프라를 비롯해 가평군청, 가평군의회, 교육지원청, 법원, 보건소, 우체국, 경찰서, 도서관, 하나로마트, 은행, 병의원 등 다양한 편의시설들이 밀집해 있다. 북한강, 자라섬, 남이섬 등 관광 휴양 명소에 인접해 지역 상권 또한 한껏 활성화된 상태다.

지역의 한 공인중개사는 “수도권 대상의 부동산 규제가 확대, 강화되는 만큼 비규제지역인 가평에 대한 외지 투자자들의 집중도와 관심도는 점점 높아지는 분위기”라며 “상반기에 분양한 ‘가평 코아루’ 전용면적 84㎡ 분양권에 3천만 원대 프리미엄이 붙고, 연초 2억 9천만 원대에 거래됐던 ‘우림필유 1단지’ 전용면적 102㎡ 가구의 호가가 3억 5천만 원에 이르는 등 신축, 구축 할 것 없이 시세가 많이 뛰었다. 하반기 신규 분양 소식을 접한 투자자들의 문의도 벌써부터 빗발치고 있다”고 전했다.

real@heraldcorp.com

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