'공급충분·전세안정' 진단오류..해법 꼬이자 뒤늦게 "공급확대"

22번의 대책 이어지는 동안 규제끼리 충돌
재건축 규제완화 공급확대..재초환이 발목
실거주 요건 죄자, 이주수요 늘며 전세 급등
복합적 요인 무시 대책 남발 시장왜곡 초래

22번의 부동산 정책이 나오는 동안 주택 가격은 오르고, 전세 가격도 상승 탄력이 붙고 있다. 정부도 부동산 시장 상승세가 꺾이지 않자, 그간의 수요 억제 방향을 틀어서 공급 확대안을 언급하고 있다. 그러나 태스크포스(TF)까지 구성하고 나섰음에도 불구하고, 내부 합의를 거치지 않은 발언이 잇따라 나오면서 시장 혼선은 더욱 커지고 있다. 전문가들은 정부가 실제 수요자의 원하는 바를 읽지도 못했지만, 스무번이 넘게 나온 규제끼리 충돌도 일어나면서 부작용이 확대되고 있다고 지적한다. 진단과 해법이 모두 꼬인 셈이다.

▶재건축이냐VS그린벨트 해제냐…겹규제가 발목잡는다=지난 14일 홍남기 경제부총리로부터 시작된 ‘서울 그린벨트 해제’는 19일 정세균 국무총리까지 정부 안팎 인사들의 찬성과 반대를 언급하며, 점점 논란이 커지고 있다. 특히 서울시가 부총리 언급 다음날 “해제 없다”고 밝히며, 시는 그린벨트 해제 대신 재건축 완화 쪽으로 틀어선 거 아니냐는 분석도 나온다.

전문가들은 공급의 총량과 다양성을 위해 재건축 완화와 그린벨트 해제 모두 복합적으로 검토해봐야 한다고 이야기한다. 권대중 명지대 부동산학 교수는 “그린벨트를 동시에 완화하면, 앞선 신도시 부동산 시장에 왜곡 현상이 나타날 수 있다”면서 “일부 지역을 해제하고 도심지 주택 재개발과 재건축이 동시에 이뤄져야 한다”고 말했다.

그러나 정책적 한계가 있다고 전했다. 그린벨트 해제는 서울시의 찬성 없이는 결정이 부담되고, 재건축·재개발 규제 완화는 서울시 자체적으론 불가능 하다. 권 교수는 “서울시가 정비사업을 통한 공급으로 선회한다 한들, 안전진단 강화 등으로 실현이 어렵다”면서 “게다가 재건축초과이익환수제에 분양가상한제까지 있어 자체적으로 정비사업에 나설 조합이 있을지 의문”이라고 밝혔다.

관련 규제를 한꺼번에 검토하지 않고서야 겹규제에 따른 정책 효과가 나타나기 어렵다는 지적이다. 현재 서울지역 청약통장 가입자수가 600만 명에 육박하는 것을 감안하면, 일각에선 용적률을 높이는 것 뿐 만 아니라 2013년 세운 서울 스카이라인 35층 ‘층고제한’도 같이 풀어야 한다는 의견이 나온다. 부동산 114에 따르면, 지난해 3분기 기준 서울 재건축 추진 단지는 129개, 10만1562가구에 달한다.

▶전셋값 상승, ‘실거주’ 규제의 나비효과=부동산 민심이 악화된 계기 중 하나인 전세 보증금 상승은 서울 지역을 중심으로 더욱 심화되고 있다. KB국민은행 리브온에 따르면, 7월 13일 기준 주간주택시장동향에서 전국에서 전셋값이 주간단위로 하락한 곳은 진주 (-0.04%)가 유일했다. 같은 기간 전국에선 0.14%, 서울에선 0.27%의 주간 전세가격 상승률을 기록했다.

반면 정부 진단은 이와 다르다. 김현미 국토부 장관은 14일 “서울 전셋값은 2년간 1.2% 밖에 오르지 않았고, 안정됐다”고 말했다. 그러나 KB국민은행에 따르면 지난달 기준 최근 2년간 서울 아파트 전셋값 중위가격(가격을 일렬로 세웠을 때 중간값)은 8.02%가 올랐다.

갑자기 인구가 늘거나 서울 주택수가 줄어들지 않았는데 전세가격이 오른 이유로 전문가들은 규제의 충돌을 꼽는다. ‘실거주 요건’이 지속적으로 강화된 데 따른 ‘서울 이주’ 수요가 늘었다는 것이다.

실제 정부는 청약 시장에서 무주택을 유지하면서 해당 지역에 거주 요건을 1년에서 2년으로 강화했다. 또 6·17에서는 규제지역 주택 매입 후 6개월 이내 직접 들어가 살도록 했고, 재건축 아파트에도 2년 실거주 의무를 뒀다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “모두 실수요자를 위한 실거주 강화책이나, 전셋값 상승 요인이 되고 있다”고 말했다.

▶‘공급 부족하지 않다’는데, 그린벨트 해제는 왜?=무엇보다 지속적으로 논란이 되는 부분은 공급 관련 부분이다. 국토교통부는 13일 2021년 입주물량이 3만6000호로 밝혔다. 그러나 민간의 집계는 2만호 내외다.

권대중 교수는 “국토부 통계에는 공공임대, 역세권 청년 주택, 원룸 등이 다 포함된 수치”라며 “3인 이상 가구가 실거주하기에 부적절한 공급량이 모두 포함돼있다”고 말했다. 또 민간 부동산정보업체의 집계는 입주자 모집공고가 나는 30세대 이상 주택을 대상으로 하기 때문에 소규모 단지는 포함되지 않는다.

전문가들은 부동산 시장의 움직임이 한가지 명확한 이유가 아닌, 복합적 사안에 따라 움직이는데 정부 정책이 이를 간과하고 땜질식 정책을 내놓고 있다고 지적한다.

익명을 요구한 전문가는 “다주택자 규제나 임대사업자등록 말소와 같은 경우, 관련 매물이 시장에 늘어날 것이란 기대도 있지만 굳이 급매나 투매로 기존 매물을 팔 가능성은 낮다고 본다”면서 “상승 탄력이 떨어져 안정화될 순 있지만, 하락으로 돌아서긴 어려울 것”이라고 말했다.

KB부동산주택시장동향에서도 13일 기준 한주간 서울은 0.63% 아파트 가격 상승이 나타났다. 다만 매수 문의가 줄어들면서 진정될 것으로 예상된다. 부동산 정보팀 관계자는 “서울 노원구나 성북구, 경기도 광명에서 상승세가 높았으나, 매수 문의는 줄어 시장 안정화 기미를 보이고 있다”면서 “저가나 급매물 관련 매수수요 문의도 잇따랐으나 대책 시행이 진행되면서 차츰 줄어들 것”이라고 전했다. 성연진 기자

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