토지거래허가 첫날, 궁금증 총정리.."분양주택 실거주해야 하나요?"

(서울=뉴스1) 박지혜 기자 = 23일부터 서울 송파구 잠실동과 강남구 삼성·대치·청담동에서 토지거래허가제가 시행된다. 이는 ‘6·17 대책’에 따른 후속 조치다. 허가제가 시행되면 이곳에서는 아파트 등 주택 전세를 안고 사는 갭 투자가 막힌다.토지거래허가제는 주거지역에서 18㎡, 상업지역에선 20㎡ 넘는 토지를 살 때 지방자치단체의 허가를 받도록 하는 제도다.아파트 등 주택은 전세를 낀 거래가 일절 금지되지만 상가 등은 일부 임대가 허용된다.22일 오후 서울 송파구의 한 공인중개업소에 부동산 매물이 붙어있다. 2020.6.22/뉴스1

오늘부터(23일) 서울 강남구 삼성‧대치‧청담동, 송파구 잠실동 등 4개 법정동에서 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡ 초과 토지를 매매할 경우 토지거래허가를 받아야 한다. 지정기간은 1년간이다. 토지거래허가구역으로 지정되면 '실거주' '실경영' 목적이 아닌 경우 원칙적으로 매매거래를 할 수 없다.

다음은 국토교통부가 배포한 토지거래허가제 관련한 상세 설명자료다.

-임대차 계약기간이 남았으면 허가를 못 받는다?

토지거래허가구역에서는 '자기 거주용'인 경우만 허가 받을 수 있기 때문에 원칙적으로 임대차 계약기간이 남아 있으면 안된다. 하지만 계약을 하고 소유권 이전을 해 토지를 취득하기까지는 2~3개월이 소요된다. 토지 취득시점 이전에 임대차 계약이 끝나는 경우라면 토지거래허가를 받을 수 있다. 보통 허가 신청->허가->계약체결->소유권 이전 순으로 이뤄진다.

-꼬마빌딩 샀는데 임대 불가능?

꼬마빌딩 등 건축물을 통째로 샀을 경우 임대가 가능한지 여부도 관심사다. 원칙적으로 토지거래허가구역 내에서는 상업용은 '자가 경영'만 가능하다. 국토부 설명에 따르면 건축물을 산 뒤에 일부를 본인이 자가경영을 한다면 나머지에 대해서는 임대 제공이 가능하다. 단독주택이나 공동주택 등도 '자기거주'가 원칙이지만 본인이 거주하지 않는 일부 공간에 대해 임대 하는 것은 허용이 된다.

-부부가 지분 쪼개서 사면 허가제 피할 수 있다?

2인 이상이 지분을 공유하는 공유지 거래의 경우 지분별로 허가대상 면적 여부를 판단하는 게 원칙이다. 하지만 부부나 가족 등 세대구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우 동일인으로 간주한다. 예컨대 부부가 각각 15㎡씩 매수했다면 각자 지분 기준으로는 허가대상 면적 18㎡는 안 넘지만 공유지분 합산은 30㎡이기 때문에 허가를 받아야 한다.

-무주택자면 매수할 수 있다?

기존에 주택을 보유한 경우도 신규 주택 취득이 가능하나 토지거래허가구역에서 살아야 하는 사유를 소명해야 한다. 허가구역이 속한 서울시 인접의 시나, 군에 거주하는 매수자라면 이미 보유한 주택을 어떻게 처리할 지 설명해야 한다. 예컨대 성남시 주택을 보유한 사람이 잠실동에 신규 주택을 취득하려면 기존 주택을 매매 또는 임대하는 계획서를 내야 한다.

-분양주택도 무조건 실거주?

주택법 적용을 받는 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우는 허가 대상이 아니다. 허가 구역 내 신규로 주택을 분양받는 수분양자는 2년간 실거주 하지 않아도 돼 자유롭게 전세계약도 가능하다. 하지만 도시정비법 적용을 받는 재개발·재건축은 분양을 받을 때 예외적인 일부 사유를 제외하고는 실거주 의무가 적용된다. 아울러 오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과하는 경우라면 토지거래계약허가를 받아야 한다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr

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