아파트값 다시 꿈틀.. 9·13대책 1년 "약발 다했나"

서울의 아파트 단지 전경. 한국일보 자료사진

9ㆍ13 부동산 대책이 오는 13일로 시행 1년을 맞는다. 초강력 주택대출 규제, 다주택자 종합부동산 중과, 3기 신도시 공급 등 세금ㆍ대출ㆍ공급 방안을 망라하며 부동산 규제의 ‘끝판왕’으로 불린 이 대책은 집중 타깃이던 서울 아파트값의 폭등세를 꺾고 9개월 간의 하락 안정세를 유도하며 즉각적인 규제 효과를 냈다는 평가를 받는다. 그러나 최근 들어 서울 집값이 다시 고개를 들고 분양시장도 과열 양상을 보이면서 결국 1년도 안돼 시장의 힘 앞에 역부족을 드러낸 것 아니냐는 관측이 나온다.

◇서울 집값 진정엔 효과

10일 부동산업계에 따르면 지난해 9월13일 정부는 △3주택 이상자에 종부세율 최고 3.2% 중과 △2주택 이상 세대의 규제지역 내 주택 구입 시 대출 금지 △투기지역 및 투기과열지구 담보인정비율(LTV) 40%로 강화 등을 포함한 종합 대책을 발표했다. 김동연 당시 부총리가 “투기와 집값은 끝까지 잡겠다는 각오로 대책을 마련했다”고 자부할 정도였다.

효과는 즉각적이었다. 참여정부의 8ㆍ31 대책을 능가하는 규제라는 평가 속에 투자심리가 위축되면서, 지난해 9월 전월 대비 1.84% 급등했던 서울 아파트 매매가격 변동률은 바로 다음달부터 상승폭이 꺾이며 12월부터는 마이너스로 돌아섰고 올해 들어서는 6월까지 1.8% 하락했다. 대책 발표 전 1년 간의 서울 아파트값 상승률(9.18%)을 상쇄할 수준은 아니지만, 서울 집값 과열 양상은 확실히 진정됐다. 특히 대책 발표 전 1년 간 10~15%대 상승률을 기록한 강남권 아파트값은 대책 발표 후 2~3% 이상 하락하며 서울 집값 약세를 이끌었다.

매매시장도 얼어붙었다. 한국감정원에 따르면 지난해 9월 1만2,395건에 달했던 서울 아파트 매매 거래량은 올해 2월엔 당시의 10분의 1 수준인 1,624건으로 급감했다. 국토교통부가 집계한 올해 상반기 서울 주택 매매거래량도 지난해 상반기보다 56.0% 급감한 4만216건에 그치며 2012년(3만9,334건) 이후 7년 만에 최저치를 기록했다. 국토부 관계자는 “9ㆍ13 대책 이후 거래를 관망하는 흐름이 강해지면서 거래가 줄었다”고 설명했다.

9ㆍ13 대책 주요내용. 그래픽=김경진 기자

9ㆍ13 대책 전후 서울의 아파트 매매지표 변화. 그래픽=김경진 기자

◇대책 약발 1년 만에 다했나

그러나 ‘절반의 성공’이란 시각도 적지 않다. 당장의 집값 급등은 잡았지만 주택가격의 장기적 안정을 유도하는데 성공했다고 보긴 어렵기 때문이다. 실제 9ㆍ13 대책 이후 32주 연속 하락했던 서울 아파트값은 올해 7월부터 상승 전환해 이달 초까지 10주 연속 올랐다. 국토부가 지난달 민간택지 내 분양가 상한제 확대 시행 카드를 꺼내 들며 추가 규제에 나서자, 신축 단지를 중심으로 직전 최고가를 경신하는 아파트가 속출하는 ‘풍선효과’까지 나타나고 있다. 아파트 거래 건수 역시 올해 7월 7,009건으로 작년 8월 수준을 회복한 상태다.

과열의 불씨는 분양시장으로도 옮겨붙었다. 분양가 상한제가 시행되면 고(高) 청약가점자를 중심으로 청약 경쟁이 치열해질 것으로 에상되면서 상대적으로 가점이 낮은 실수요자들이 발빠르게 분양시장으로 몰리고 있다. 지난달 89세대를 모집한 동작구 ‘이수 푸르지오 더프레티움’ 1순위 청약에는 1만8,134여명이 몰려 평균 경쟁률이 204대 1에 달했고, ‘송파 시그니처 롯데캐슬’도 429가구 모집에 2만3,565명이 신청해 평균 54.93대 1의 경쟁률을 기록했다. 9개 타입 중 4개 타입은 세 자릿수 경쟁률을 보이기도 했다.

서울 주택매매시장 소비심리지수 역시 7월 기준 137.8로 전달(128.3)보다 9.5포인트 뛰어올랐다. 이 지수는 전국 152개 시군구 6,680가구와 중개업소 2,338곳에 대한 설문조사를 바탕으로 산출하는데, 지수가 100을 넘으면 가격 상승이나 거래 증가를 체감했다는 응답이 반대의 경우보다 많다는 뜻이다.

전문가들은 향후 정부가 분양가상한제 적용 지역을 얼마나 빠르고 광범위하게 지정하느냐에 따라 집값의 향배가 바뀔 것으로 전망한다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “상한제 시행에 따른 불안 심리로 청약시장이 들끓고 공급 부족 우려로 신축 아파트로 수요가 몰리는 현상이 당분간 이어질 것”이라며 “하반기 추가 금리 인하도 예정돼 있어 서울 집값이 쉽게 빠지진 않을 것”이라고 내다봤다.

허경주 기자 fairyhkj@hankookilbo.com