"분담금 늘어날라.." 재건축 단지 '분양가 상한제' 비상

일반분양 물량 많은 둔촌주공, 사업성 저하 불가피 "차라리 일대일 재건축이 나을 것"

민간택지의 분양가 상한제 확대적용으로 재개발·재건축 단지들의 추가 분담금이 늘어날 가능성이 높아지면서 비상이 걸렸다. 특히 많은 일반분양 물량으로 사업 수익성을 높이려고 했던 단지들의 고민이 커질 것으로 보인다.

국토교통부는 12일 투기과열지구로 지정된 지역을 대상으로 분양가 상한제를 실시한다고 밝혔다. 투기과열지구로 지정된 곳은 서울 25개 전 자치구와 과천, 성남 분당, 광명, 하남, 대구 수성, 세종 등이다.

분양가 상한제 시행 적용시점이 재개발·재건축 사업의 경우 사업을 막 시작하는 단계인 관리처분계획인가 신청에서 입주자모집승인으로 늦춰지면서 재개발·재건축 사업을 진행중인 대부분의 단지들이 적용대상에 포함됐다.

국토교통부에 따르면 현재 서울에서 관리처분인가 단지는 총 66개이며 착공단지는 85개 단지로 정비사업이 본격화된 단지는 총 151개다.

정비사업은 안전진단, 정비구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주·철거, 착공 등의 단계를 맞는다. 안전진단 비용이 들기는 하지만 이주·철거 후 이주비 대출 등으로 금융비용이 주로 발생하기에 사업 초기 단계의 단지의 경우 사업성을 다시 검토할 가능성이 높다. 사업성이 떨어지는 단지들은 분양을 늦출 수밖에 없고 이는 주택공급 위축을 불러올 수 있다.

강남구의 한 재건축조합 관계자는 “재건축사업도 수익을 내야 하는 엄연한 ‘사업’인데 정해진 비용으로 재건축하라고 하면 결국 고급화를 포기하거나 마이너스 옵션 등으로 비용을 낮추는 꼼수가 등장할 것”이라며 “규제가 계속 이렇게 많아지면 우선 조합원 부담이 있더라도 일대일 재건축으로 고급화를 꾀한 뒤 적정한 시점에 비싸게 매도하고자 할 수 있는데 이는 결국 강남 집값 추가 상승으로 이어질 것”이라고 말했다.

이주·철거로 금융비용이 발생하고 있는 단지들의 경우 조합원 분담금 증가가 불가피할 것으로 보인다. 서초에서 래미안 원베일리로 분양 예정인 신반포3·경남이나 강남구 개포주공1단지, 강동구 둔촌주공과 고덕강일4단지, 동작구 흑석3구역 등이다. 무엇보다 일반분양 물량이 많은 단지의 경우 분양가 하락으로 사업장 수익이 감소하면서 조합원 분담금이 커질 가능성이 높다.

일례로 총 1만2032가구로 단군이래 최대 재건축 사업으로 꼽히는 둔촌주공의 경우 일반분양 물량이 4787가구다. 시장에서는 3.3㎡당 평균 분양가를 3800만원대로 예상했는데 분양가 상한제로 분양가가 서울시 최근 1년간 평균 분양가 수준인 2600만원대로 떨어지면 일반분양 수익이 1조4500억원 이상 감소하게 된다.

전용면적 84㎡로 따지면 12억9200만원으로 기대되던 아파트 값이 8억8400만원으로 떨어지면서 4억원 가량의 기회비용 감소가 이어지는 셈이다.

양지영 양지영R&C연구소장은 “재건축 허용연한 강화, 재건축초과이익환수제 등으로 이미 재건축 사업진행이 위축된 가운데 민간택지 분양가 상한제까지 시행함으로써 사업 추진이 더욱 어려워질 것”이라며 “특히 서울 공급은 재개발과 재건축이 유일한데 잇따른 규제는 결국 수급불균형으로 이어져 서울 집값 상승이란 악순환을 낳을 것”이라고 지적했다.

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송선옥 기자 oops@mt.co.kr

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