[조철현의 '삐딱 부동산']재개발 임대비율 최대 30%..적용 구역 놓고 '시끌'

국토부, 재개발 임대주택 의무비율 5%P 높일 방침
지자체에도 5~10%P 상향 권한 부여
어느 단계의 구역부터 적용되는지 놓고 혼란
사업시행인가 시 사업 지연 불가피

△서울·수도권에서 재개발을 진행할 때 임대주택 의무비율이 앞으로 최대 30%까지 높아지면서 해당 지역 재개발 사업에 빨간불이 켜졌다. 서울 용산구 한남뉴타운 전경. [이데일리DB]

[이데일리 조철현 부동산전문기자] 정부가 서울·수도권에서 재개발 사업을 진행할 때 임대주택 건설 의무비율을 현재 15%에서 최대 30%까지 높이기로 하면서 어느 단계의 재개발 구역부터 적용할지를 놓고 혼란이 빚어지고 있다.

서울시에서는 사업시행계획 인가를 받지 않은 구역부터 새 규정이 적용될 것으로 보고 있다. 올해 하반기 관련 시행령 개정 전까지 사업시행인가를 받지 못한 모든 재개발구역이 임대비율 상향 조정 가능 대상이라는 것이다. 하지만 재개발 조합 등에서는 사업 초기 단계인 정비기본계획 수립 및 정비구역 지정 단계에 있는 구역부터 상향된 임대주택 의무비율이 적용되는 게 옳다고 지적한다. 정부가 추진하려는 재개발 임대주택 건설 의무비율 강화 대상 적용 구역을 놓고 의견이 크게 엇갈리는 것이다.

◇지자체 재량껏 재개발 임대비율 상향 가능

이는 국토교통부가 지난 23일 임대주택 공급 확대 방안을 담은 ‘2019년 주거종합계획’을 발표하면서 재개발 단지별 임대주택 의무비율 상향 조정을 어느 단계의 구역부터 적용할 지 못박지 않았던 탓이다. 2019년 주거종합계획에 따르면 국토부는 올해 하반기에 임대주택 공급이 늘어날 수 있도록 도시 및 주거환경정비법 시행령을 통해 재개발 사업의 임대비율 비중을 높일 방침이다.

재개발 단지의 임대주택 건립 의무비율은 ‘도시·주거환경정비법’ 시행령에 맞춰 지방자치단체가 조례로 정하도록 하고 있다. 현행법 시행령에는 지자체별 임대주택 의무비율을 서울은 10~15%, 경기·인천은 5~15%, 이외 지역은 5~12%로 각각 제시한다.

국토부는 올해 상반기 중 시행령을 개정해 서울과 경기·인천의 재개발 임대주택 의무비율 상한선을 20%까지 높일 계획이다. 특히 추가 부과 범위도 구역 특성에 따라 최대 10%포인트까지 끌어올릴 수 있도록 했다. 이에 따라 서울·수도권은 재개발 임대주택 비율이 최고 30%로 높아지게 됐다. 국토부는 입법예고 및 규제심사 등의 절차를 거쳐 올 하반기 개정 시행령을 적용할 예정이다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

관심사는 ‘임대비율 최대 30% 상향’이 어느 단계에 있는 재개발 구역부터 적용되느냐다.

서울시에 따르면 올 하반기 관련 시행령 개정안 통과 및 지자체 조례 개정 전까지 사업시행인가를 받지 못한 모든 재개발 구역에 상향된 임대주택 의무비율이 적용된다. 이 경우 아직 사업시행인가를 받지 못한 △송파구 마천4구역 △용산구 한남뉴타운 2·4·5구역 △동작구 흑석뉴타운 11구역 △강북구 미아뉴타운(2·3구역) 등 서울의 상당수 재개발 구역이 큰 타격을 받을 것으로 보인다. 임대주택 의무비율이 최고 30%로 높아지면 일반분양 물량이 크게 줄어 사업성이 떨어질 수밖에 없다. 용산구 한남뉴타운 한 재개발 조합 관계자는 “이미 임대비율 15%로 사업계획을 다 세워놨는데, 새 규정에 맞춰 다시 짜려면 사업이 지연될 수밖에 없다”며 “앞서 재개발을 진행한 다른 구역과의 형평성을 무시한 일방적인 결정”이라고 불만 섞인 목소리를 쏟아냈다.

◇국토부는 아직 입장 정리 못해

그래서 한번 따져봤다. 지난 2011년 6월 29일 서울시는 재개발 임대주택 공급비율을 17%에서 20%로 상향 조정하겠다고 발표하면서 적용 대상지를 그해 6월 30일 이후 정비계획을 수립해 주민에게 통보하는 재개발 구역부터로 한정했다. 건립 가구 수와 단지 높이 및 배치 등 이미 정비기본계획을 수립한 뒤 정비구역지정을 받은 사업장까지 임대아파트를 늘려 짓기 위해 정비계획을 다시 짜도록 강제하는 것은 사업 추진 주체들에게 적잖은 부담을 줄 수 있다고 판단한 것이다.

지난 2012년 1월 정부가 임대주택 및 주택 규모별 건설 비율 조정을 위해 도시 및 주거환경정비법을 일부 개정할 때에도 고시 시행 후 최초로 정비계획 수립(변경 수립 포함)을 위해 주민에게 서면으로 통보하는 곳부터 새 규정을 적용한다고 명시했다. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “재개발 추진이 상당히 진행된 사업시행인가 단계에 있는 사업장까지 정비계획을 변경해야 한다는 것은 재개발 자체를 다시 원점에서 검토해야 한다는 얘기”이라며 “정부의 임대주택 의무비율 상향 방침은 재개발을 하지 말라고 정책에 다름 아니다”라고 말했다.

재개발 임대주택 의무비율 상향 적용 구역을 놓고 논란이 일고 있지만 국토부는 아직까지 입장을 정리하지 못한 상태다. 국토부 관계자는 “현재 정비계획 때 임대주택 의무비율을 적용할지, 사업시행인가 단계부터 적용할지는 논의 중에 있다”면서도 “지난해 8.2 부동산 대책의 후속조치로 나온 임대주택 공급 의무비율 하한 5%(서울 10%) 설정 조치도 적용 시점은 ‘최초 사업시행인가부터’였다”고 말했다.정부가 지난 23일 발표한 ‘2019년 주거종합계획’에 큰 변경이 없다면 개정안 시행 이후 사업시행인가를 받은 재개발 구역부터 임대주택 의무비율 상향 조치가 적용받을 수도 있다는 것이다.

조철현 (choch21@edaily.co.kr)