[8·2대책 1년]①강남집값 잡고 투기억제 '성공적'..규제논란 여전
지방침체·불안한 수도권.."시장 연착륙 방안 강구해야"
(세종=뉴스1) 김희준 기자 = 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안으로 불리는 이른바 8·2 대책이 곧 1년을 맞이한다. 다주택 투기규제를 천명한 김현미 국토교통부 장관의 의지가 반영된 8·2 대책은 잊혀졌던 투기과열지구 재지정과 재건축 초과이익 환수제 부활을 통해 강남권 재건축 등의 부동산 거품을 해소했다는 긍정적인 평가를 받고 있다. 반면 규제일변도의 정책이 전국을 강타하면서 지방의 주택시장이 침체기를 맞이했다는 지적도 상존한다.
8·2대책을 통해 현재까지 시행되고 있는 규제는 크게 17개 부분으로 나눠진다. 이중 재건축 초과이익 환수제와 투기과열지구 지정, 재개발 조합원 지위양도 강화 등은 올해 초까지 들끓었던 강남권 재건축 투기열풍을 잠재우는데 일조했다는 관측이 대체적이다.
8·2대책의 핵심 내용으로 지난 1월과 4월 각각 단행된 분양권 전매시 양도소득세 강화와 다주택 양도소득세 중과도 투기수요 억제에 제 역할을 했다는 분석도 나온다.
이밖에 다주택자의 임대사업자 등록 유도를 위한 소득세법 개정과 부동산 거래시 자금조달계획 신고 의무화, 주택청약시 1순위 요건 강화, 가점제 개편은 주택시장의 수요층을 실수요자들에게 돌아가도록 안배했다.
이 같은 종합규제를 통해 8·2대책 발표 후 주택가격상승률은 실질적인 규제효과를 방증하고 있다. 국토부 자료에 따르면 8·2대책 발표 이후 월간 주택가격상승률은 2017년 8월 0.25%에서 10월 0.13%, 12월 0.11%까지 떨어지다 올해 6월과 이달엔 모두 -0.02%를 기록하고 있다. 8·2대책 전후를 비교해도 지난해 5월부터 8월까지 월평균 주택가격 상승률이 0.20%인 반면 지난해 9월부터 올해 8월까지 월평균 상승률은 0.09%를 기록해 0.11%포인트(p)의 격차를 보여주고 있다.
전세시장도 신규분양물량 증가효과가 겹쳐지면서 지난해 12월부터 수도권을 비롯한 전국 전세가격이 하락세로 전환했고 서울의 경우 올해 3월부터 6월까지 4개월 연속 하락세를 보였다. 특히 국토부는 8·2 대책을 통해 무주택 실수요자 중심의 주택공급이 확대됐다고 보고 있다. 이를 입증할 구체적 사례로 올해(5월말 기준)들어 서울지역 청약 당첨자 중 무주택자 비율이 지난해 69.6%에서 95.4%로 25.8%p나 급증한 점을 들었다.
◇무주택자 청약당첨 95.4%까지 늘어…지방시장 침체는 문제
8·2대책 발표 이후 투기성 주택대출도 줄어들어 지난해 3분기엔 2015년 2분기 이후 처음으로 가계대출이 한 자리릿수(9.5%) 증가율로 둔화된데다 이 같은 기조가 올해 1분기(8.1%)까지 이어지고 있다.
다만 정부 안팎에선 8·2대책에 대한 수정이 필요하다는 지적이 제기되고 있다. 우선 수도권보다 빠르게 침체되고 있는 지방주택시장이 지역경제에 미치는 영향을 감안할 필요가 있다는 지적이다. 한 관계자는 "투기규제 우선의 획일적인 8·2대책에 따라 거제, 경남지역 등 일부지역의 침체를 간과한 점이 있다"며 "8·2대책의 부작용에 대한 대응책 마련이 필요한 시점"이라고 언급했다.
국토부도 이 같은 문제점에 대한 해법을 모색 중이다. 실제 김현미 장관은 지난 23일 국토교통위원회 전체회의에서 "지역 상황별 맞춤형 정책과 주택 공급 속도를 조절하고 전세금반환 보증 활성화·소액보증금 우선변제범위 확대로 임차인 보호를 강화하겠다"고 밝힌 바 있다. 이어 지역 맞춤형 주택정책의 경우 "수도권과 지방에 대해 시장상황에 따라 추진하겠다"고 덧붙였다.
또 다른 문제는 8·2대책을 통한 투기규제가 단기처방에 머물고 있다는 점이다. 부동산 시장의 한 관계자는 "당장 박원순 서울시장이 용산과 여의도의 통개발을 언급하자 해당지역의 주택가격 호가가 단시일 만에 2억원 가까이 오른 것은 아직까지 정부의 투기규제 효과가 일회성에 머물고 있는데다 수도권 주택시장 과열이 언제든 재현될 수 있음을 나타내는 것"이라고 지적했다.
최근 재건축 규제를 중심으로 서울 강남권 집값이 떨어진 반면 개발호재에 따른 강북권의 집값 상승 추세도 고민해야할 부분이다. 심교언 건국대 교수는 "부동산 시장의 안전한 연착륙을 위해선 시장이 원활하게 돌아가게 도와주는 과정에서 나타날 수 있다"며 "규제를 통해 시장개입하는 정책에서 현 상황을 장기적인 성과로 이어갈 수 있는 전환이 필요한 시점"이라고 제언했다.
h9913@news1.kr
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