'11·3 대책' 이전 분양권엔 소급 적용 안 돼

[Q&A로 보는 부동산 대책] - 청약제도 조정지역 일괄 적용? 공공·민간택지 따라 다르지만 강남4구선 구분 없이 규제키로 - 전매제한서 빠진 부산 지방 민간택지엔 적용 안돼 "재당첨 제한 등 조치로도 충분" - 강남권 '투기과열지구' 제외 이유 주택시장 과도한 충격 우려.. 거시경제 상황도 고려

정부가 3일 발표한 부동산 안정화 대책의 핵심은 서울 강남권 4개구(강남·서초·송파·강동구)와 과천, 부산, 세종시 등을 소위 '청약제도 조정지역(이하 조정지역)'으로 지정하고 청약 규제를 대폭 강화한 것이다. 이번 부동산 대책은 서울 강남 등 일부 지역에선 아예 분양권 거래를 입주 시점까지 금지하는 내용을 담고 있어, 예상보다 수위가 높다는 게 주택시장 전문가들의 평가다. 그렇다면 정부의 이번 규제 강화 조치는 구체적으로 언제부터, 어떤 지역에 적용될까. '11·3 부동산 대책'의 주요 내용을 '일문일답' 형식으로 알아본다.

11·3 부동산 대책이 발표된 3일 서울 송파구 잠실동의 한 부동산 중개업소. 정부는 이날 과열 조짐을 보이고 있는 서울·수도권, 부산, 세종시를 겨냥한 ‘주택시장 안정적 관리 방안’을 발표했다. /김연정 객원기자

―올해 3월 강남구 아파트에 당첨돼 분양권을 갖고 있다. 전매할 수 있나?

"전매할 수 있다. 올해 3월 강남에서 당첨된 아파트 분양권은 전매제한 기간이 기존의 '6개월'이 적용돼 현재 전매제한 적용 대상이 아니다. 이번에 발표된 전매제한 강화 규정은 11월 3일 입주자 모집 공고를 하는 주택부터 적용되고, 소급 적용되지 않는다. 이미 분양을 했거나 현재 분양공고 중인 주택도 규제 적용 대상이 아니다. 모집공고는 통상 모델하우스 개관 전날이나 당일 오전에 나가는 경우가 많지만, 정확한 모집 공고일은 분양회사 에 문의해 확인해야 한다. 재당첨 제한과 1순위 제한 조치는 주택공급 규칙이 이달 15일쯤 개정되면 즉시 시행된다."

―이번 청약제도 강화 대책은 서울을 포함한 경기도 과천·성남·하남시 등 청약제도 조정지역에서 분양하는 모든 아파트에 적용되나?

"조정지역이라도 LH(한국토지주택공사) 등 공공기관이 조성한 '공공택지'인지, 아니면 민간회사가 조성한 '민간택지'인지에 따라 규제 적용 내용이 다르다. 우선 서울은 강남권 4개구(강남·서초·송파·강동구)는 민간·공공택지 모두, 그 외 서울 지역의 공공택지는 분양권 전매가 입주 때까지 전면 금지된다.

그러나 서울의 민간택지에서 분양하는 아파트는 전매금지 기간이 1년 6개월이다. 경기도 과천시는 민간·공공택지에서 모두 분양권 전매가 금지된다. 반면, 경기도의 성남·하남·남양주시에선 공공택지만, 화성에선 동탄2신도시만 분양권 전매가 금지된다. 세종시에서도 LH가 조성한 행정중심복합도시 지역이 분양권 전매 금지 지역이다. 하지만 1순위 청약자격을 강화하고, 재당첨 기간을 강화한 조치는 모든 조정지역에서 적용된다."

―부산 청약시장은 올해 수시로 100대 1이 넘는 청약경쟁률이 나오는 등 '투기 장세'가 형성된 곳인데, 전매제한 강화조치가 적용되지 않는 이유는?

"정부는 주택법상 지방 민간택지에는 전매제한 규정이 적용되지 않기 때문에 이번에 부산에 전매제한 조치를 적용하기가 쉽지 않았다고 설명한다. 하지만 부산에도 재당첨 제한, 1순위 청약자격 제한 등의 규제는 적용돼 투기 수요가 어느 정도 빠질 것으로 예상하고 있다. 그러나 정부는 부산 청약시장의 과열 상태가 이어지면 주택법을 개정해 전매 제한 규제를 적용할 방침이다."

―청약제도 조정지역을 선정한 기준은 무엇인가?

"다음 세 가지 기준 중 하나에 해당하는 지역을 선정했다. ▲주택가격 상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳 ▲청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나, 국민주택 규모 이하 주택 청약 경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 ▲주택시장 과열·주거 불안의 우려가 있는 곳 중에서 시·도별 주택보급률과 자가 주택 비율이 전국 평균 이하인 곳 등이 기준이다. 국토부는 3가지 조건 외에도 분양 예정물량과 기존 주택시장 상황 등을 고려해 대상지역을 선정했다."

―청약제도 조정지역에 포함된 경우, 언제까지 강화된 규제를 적용받나?

"정부는 청약경쟁률, 분양 가격 등을 수시로 모니터링해 청약제도 조정지역을 손 볼 계획이다. 정부는 3개월이나 6개월 단위로 각종 지표를 분석하고, 주택시장 흐름을 판단해 조정지역을 해제·추가할 예정이다. 따라서 이번에는 포함되지 않은 지역도 과열 조짐을 보이면 추가로 청약제도 조정지역으로 지정할 수 있다."

―강남권에 대해 검토하던 '투기과열지구' 지정은 왜 빠졌나?

"투기과열지구로 지정하면 이번에 적용한 전매제한 강화 조치 외에도 LTV(담보가치인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 등 부동산 대출 금융 규제와 재건축 조합 관련 규제까지 한꺼번에 적용된다. 정부는 이러면 주택시장에 과도한 충격을 줄 수 있다고 판단했다. 부동산 시장에서 투기 수요는 차단해야 하지만, 부동산 경기 자체가 과도하게 위축돼 거시경제 상황이 나빠지는 건 경계해야 한다는 게 정부의 입장이다. 하지만 국토부는 이번 조치에도 불구하고 투기 수요 차단이 이뤄지지 않으면, 추가로 투기과열지구 지정도 단행할 수 있다는 입장이다."

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