'웃돈' 붙은 분양권..투자 체크 포인트

거래량 늘며 가격 상승, 권리관계 꼼꼼히 따져야

최근 분양 시장 호황과 맞물려 분양권 시장이 들썩이고 있다. ‘분양권’은 아파트 청약 당첨자가 건설사와 계약해 입주할 수 있는 권리이며 입주 전에 등기 없이 분양 계약서를 사고파는 것이 바로 ‘분양권 전매’다.

높은 청약률 속에 ‘웃돈’을 기대하는 투자 수요까지 가세하면서 분양권 시장이 모처럼 최대 활황세를 보이고 있다. 국토교통부 조사에 따르면 전국 분양권 거래는 집계가 시작된 2006년 23만320건을 기록한 이후 하락세를 보이다가 2013년 23만3209건을 기록해 처음으로 2006년 거래량을 넘어섰다. 지난해에는 32만3362건으로 집계돼 사상 처음 30만 건을 넘어서며 사상 최대치를 기록했다.

특히 지난해 아파트 매매 거래량 70만8950건 중 분양권 거래량이 전체의 45.6%에 달해 아파트 매매 거래 중 절반이 분양권 전매로 이뤄졌다. 올 들어 서울에서 상반기까지 거래된 분양권은 총 2348건(서울부동산정보광장 집계 기준)으로, 지난해 같은 기간(1045건)에 비해 2배 넘게 급증했다.

또한 거래량 증가는 가격 상승으로까지 이어지면서 위례·동탄2·미사강변·광교신도시 등에서 공급된 새 아파트 분양권에는 수천만 원에서 많게는 억대까지 프리미엄이 형성돼 있다. 이처럼 ‘부르는 게 값’일 정도로 프리미엄이 치솟고 손 바뀜도 많아지고 있지만 분양권 시장은 정보가 왜곡될 수 있는 불공정 시장이라는 특징을 가지는 만큼 투자에 더욱 주의해야 한다.

불법 전매는 구제책 없어

분양권 전매는 일반 매매와 달리 등기가 나지 않은 상태에서 분양 계약서를 사고파는 거래이기 때문에 권리관계를 더욱 꼼꼼히 따져야 한다. 분양 계약자가 실제 계약자인지 확인하는 것이 우선이다. 따라서 실제 건설사와 계약하고 계약금과 중도금을 납입했는지 건설사로부터 증명서 발급을 요청하는 것이 안전하며 중도금 연체 및 가압류·가처분 여부 등을 확인해야 한다.

매도자와 매수자는 직거래나 중개업소를 통해 분양권 매매 계약서를 작성하게 되는데 이때 매매 금액은 해당 아파트의 총 분양 가격이 아닌 실제 주고받은 금액이다. 중개 수수료를 정할 때에도 동일한 금액 기준으로 산정하는데 최근 호황을 틈타 법정 수수료율을 넘어 일정 금액을 요구하는 사례들도 있으므로 주의해야 한다.

계약서 작성이 끝나면 관할 지방자치단체를 방문해 ‘부동산 거래 계약 신고서’를 작성하고 ‘부동산 거래 계약 신고필증’을 발급받는다. 만약 대출이 있다면 대출받은 금융회사를 매수자와 매도자가 함께 방문해 대출 승계 또는 상환을 진행한다. 가장 중요한 명의 변경은 시행사 또는 시공사에서 진행되며 분양 계약서 날인을 통해 권리 의무를 승계해야 한다.

신규 주택 분양권은 주택법 제41조의 2항(주택의 전매행위 제한 등)에서 규정하는 주택을 대상으로 일정 기간 되파는 것을 금지하고 있다. 수도권 민간 택지는 6개월간, 공공 택지는 1년간 분양권 전매가 금지된다. 하지만 전매 제한이 풀리기 전에 향후 명의 이전을 조건으로 계약서를 공증하는 방식이 빈번히 이뤄지고 있는데, 이는 엄연히 불법 전매의 한 형태다. 이 같은 불법행위 적발 시 주택법 제96조에 따라 ‘3년 이하의 징역’ 또는 ‘3000만 원 이하의 벌금’에 처하게 된다.

최근에는 온라인을 통한 직거래로도 분양권 불법 전매가 크게 늘고 있어 세심한 주의가 요구된다. 직거래는 불법적인 거래를 통해 피해를 봐도 법적인 구제책이 없다는 점도 문제다. 가급적 해당 지역에서 오랜 기간 영업해 온 등록된 중개업소를 이용하고 보증보험이나 공제에 가입했는지 확인하는 것도 필수다.

더구나 분양권 거래가 활발한 매도자 우위의 상황이다 보니 양도소득세를 매수자에게 떠넘기는 사례들도 빈번하게 일어나고 있다. 세금 부담을 줄이기 위해 다운 계약서를 요구하기도 한다. 하지만 다운 계약서 적발 시 취득세 3배 이하의 과태료를 부담하는 것은 물론 매도인은 신고·납부 불성실에 대한 가산세도 납부해야 한다. 매수인은 해당 주택을 되팔 때 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못하게 되므로 반드시 주의해야 한다.

김은경 삼성증권 투자컨설팅팀 부동산전문위원