장밋빛 전망에 숨겨진 '장미의 가시'

수익형 부동산 다변화, 코드 적응 위한 상품 이해 어려워선임대, 수익률보장제 임대료 보조여부, 보장기간 이후 가치 등 체크

부동산 투자자들의 투자패턴이 시세차익 실현에서 고정적 월세 수익 선호 패턴으로 변화하면서 수익형부동산 시장의 상품들이 진화하고 있다.

아파트 개발 바람을 타고 동반 성장하던 전통적인 투자강세 상품인 단지내상가나 대규모 택지개발지구를 중심으로 투자열기가 일었던 근린상가와 중심상업용지 상가, 그리고 대규모 상권에 우후죽순 들어서던 테마쇼핑몰 등이 전형적인 수익형 부동산의 대표주자인 상가상품의 보편적인 유형이었다.

단지내상가가 중소자금 여력의 투자자에게 투자선호 추세를 이어가고 있기는 하지만, 경쟁가격 입찰공급 방식으로 입찰가격 선정의 어려움이 따르거나 과거처럼 단지내상가에 대한 소비 의존이 강하지 않고 주변 근린상권이나 중심상권으로 소비의 축이 옮겨가자, 단지내상가의 규모도 대폭 축소되고 입주 업종도 꼭 필요한 생활필수 업종으로 국한되는 변화를 맞고 있다.

한동안 단지내상가보다 주변 배후세대를 아우르는 큰 상권을 가지고 번성하던 근린 프라자 상가들도 입지가 우수한 상가들의 활성화도 있지만, 과도한 경쟁상가들의 공급으로 나눠먹기 상권이 형성되고 내수부진에 따른 자영업자의 감소등과 맞물려 과거처럼 선투자 후임대 방식에서 탈피해 선임대가 완료된 상가에만 제한적인 투자를 선호하는 패턴으로 바뀌고 있다.

황금상권에 소액부동산 투자자들을 대거 유입시키면서 호황가도를 달리던 구좌분양형 테마쇼핑몰도 큰 변화들을 맞고 있다.

테마쇼핑몰의 대표코드처럼 인식되던 밀리오레도 2007년 대구밀리오레, 2008년 수원 밀리오레를 처분하고, 2011년에는 광주 밀리오레를 이랜드에 넘긴 상황이며 신촌밀리오레의 부진과 명동밀리오레는 자구적 생존을 위해 해외관광객 증가에 맞춰 호텔로 변신을 꾀해 리모델링 공사를 진행하다 멈추고 매각협상이 진행 중이지만 최근 일본인 관광객 감소등과 맞물려 어려움을 겪는 상황이다.

수익형부동산의 대표주자인 일반 유형의 상가시장 흐름이 변화하자 주한미군 임대사업을 표방한 '외국인전용 오피스텔'이나 휴양지 휴가와 임대수익을 표방한 '분양호텔'상품, 대기업이 임차인으로 운영하는 수익확정보장형 '대기업테마상가' 등과 같이 변모된 틈새형 수익형 부동산 상품들이 등장하고 있다.

이렇게 변모하는 수익형 부동산의 특징은 연수익율 18%까지 표방하면서도 안전을 담보한다는 '고수익율 보장제'와 큰 금액을 들이지 않고 투자가 가능하다는 '소액 실투자금', 그리고 투자자가 큰 신경 쓸 필요가 없는 '운영임대대행' 등과 같은 코드를 표방하고 있다.

하지만 업체의 표방처럼 장밋빛 전망 외에 숨겨진 '장미의 가시'를 미처 이해하지 못하는 '귀차니즘 투자자'나 투자상품 이해가 부족한 '열등생 투자자'들에게는 자칫 큰 손실을 초래 할 수도 있어 주의가 필요하다.

주한미군대상 숙소임대사업을 표방하는 경우를 살펴보면 마치 한국정부가 주한미군 방위비 분담금으로 국민세금을 통한 임대료 재원이 지급되는 것으로 설명하지만, 한국방위비분담금은 주한미군 근무 한국인 인건비, 군사시설 건설비, 군수지원비 항목으로 주한미군 주택임대료는 미군부담이다.

평택지역의 주한미군 임대사업이라면 영외거주희망시 합당하다고 판단되어 검열이 통과된 주택에 대해서 미군측에서 계급별로 주거비를 지원하여 주고 있어 주거비 지원 수준에 대한 확인이 필요하며, 렌트시 빌트인 외에도 쇼파 침대 케이블 위성 등과 같은 별도 요구옵션이 붙는 경우 들이 많다는 점과 대부분 영문계약을 작성한다는 점등 사전에 이해가 필요하다.

제주의 모 호텔관련 업체의 상품도 연 11% 수익을 보장하고 전문위탁관리를 통해 신경 쓸 필요가 없다고 장미꽃을 표방하고 있지만, 속을 들여다 보면 60%에 달하는 과도한 융자를 활용해야 가능한 수익률일 뿐만 아니라 업체가 보장하는 수익률 보장기간 이후에는 결국 보장되는 내용 없이 객실가동율과 요금 등에 따른 실질적인 수익실현만 가능한 구조다.

최근 해외 관광객 증가에 따른 호텔건립 붐에도 불구하고 대외적 변수로 작용한 독도문제나 일본 우경화현상 엔화 환율변화등과 같은 변화로 일본관광객 감소로 인해 어려움을 겪고 있는 서울지역의 호텔현상 등을 비추어 볼 때 대외적 변수 같은 요소들은 모두 장미꽃 속 가시처럼 숨겨져 있다.

테마쇼핑몰 또한 과거 부스형태의 군소상인의 임차인대상의 운영경쟁력이 상실되자 슬럼화된 상가를 살리기 위해 대형유명업체들을 임차인으로 들여 상권 활성화를 꾀해 겉으로 보기에는 상권이 부활하는 것 같은 느낌을 주고 있다.

재분양과 함께 관리에 신경 쓸 필요 없이 업체가 위탁관리를 맡아 2~5년, 수익 10~12% 선지급을 보장하는 등 장미꽃을 제시하지만 속살을 들여다보면 대형업체가 직접 지불하는 임차료가 현저하게 낮은 금액이라는 사실이 누락되어 있다.

즉, 임차인의 임차료가 아닌 본인의 분양대금으로 업체가 수익을 보전해주는 꼴인데다 보장기간 이후 임차인인 대형업체가 고수익에 달하는 임대료를 지불하는 곳이 없기 때문에 장미꽃 가시에 긁힌 투자자들이 속출하고 있지만 투자상품에 대한 관리에 귀찮음을 피하려는 '귀차니즘' 투자자나 투자상품 연구에 미숙한 투자자들의 주의가 필요하다.

이와 관련 상가투자정보업체 상가뉴스레이다 선종필 대표는 "수익형 부동산의 유형이 다변화되고 있어 상품에 대한 장단점을 깊이 있게 이해할 필요가 있다"면서 "무엇보다도 지나치게 과도한 융자를 활용하는 상품의 경우 임차인 변동시 공실감안시 유동성 리스크를 겪지 않을 정도의 투자자금 범위조정이 필요하다"고 조언했다.

이어 "수익율보다는 안정성이 기본이 되야 하고 임차인과의 계약 내용을 꼼꼼히 챙기되 투자상품에 문제가 생길 경우 추후 독립적인 운영이나 개인적 임대가 현실적으로 가능한지 여부를 사전에 체크해야 한다"고 덧붙였다.

김현주 기자 hjk@segye.com

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