[새해 돈 될 만한 부동산]올해 투자 유망 단지 '톱10'..위례·고덕·북아현 3총사 뜬다

'투자 1순위=강남 재건축' 공식이 깨졌다. 이번 설문에서 전문가 30인이 꼽은 투자 유망 단지를 보면 1~3위까지 강남 재건축 단지는 단 한 곳도 없었다. '반포 아크로리버파크'는 공동 4위, '논현경복e편한세상' '역삼자이'는 공동 7위에 이름을 올리는 데 그쳤다.

상대적으로 비강남권 단지들은 급부상했다. 위례신도시에 들어서는 '위례2차 엠코타운'이 유망 단지 1위에 오르는가 하면, 강동 '고덕시영 아파트(재건축)'와 강북 '북아현e편한세상(뉴타운)'이 각각 2, 3위를 차지했다. 입지는 강남권에 뒤지지만 저렴한 분양가, 향후 집값 상승 가능성 등에서 높은 점수를 받은 것으로 보인다. 부동산 시장이 본격적으로 회복세를 띨 것이란 전망이 나오는 올해, 전문가들이 주목하는 투자 유망 단지를 살펴본다.

1. 위례2차 엠코타운

평당 1700만원 분양가, 대단지 장점

'위례발(發) 청약 열풍'은 당분간 계속될 것으로 보인다. 오는 2월 분양하는 '위례2차 엠코타운'이 투자 유망 단지 1위(12표)에 오르며 위례신도시 인기를 다시 한 번 증명했다. 위례2차 엠코타운은 행정구역상 경기도 하남시에 위치해 위례신도시 내에서는 입지가 떨어진다는 우려도 나오지만, 전문가들은 이보다 지난해 뜨거웠던 청약 열기에 주목한다. 지난해 분양한 '래미안위례신도시' 128㎡의 청약 경쟁률은 379 대 1, '위례아이파크' 175㎡는 205 대 1을 기록하며 수도권 1순위 청약 경쟁률 상위권을 휩쓴 바 있다. 지난해 5월 분양한 위례1차 엠코타운도 100% 분양을 마쳤다.

남아 있는 위례신도시 공급 물량이 많지 않은 것도 강점이다. 올해 위례신도시 민간 분양 물량은 3047가구로 지난해보다 70% 가까이 감소할 전망이다. 수요는 많고 공급은 적어 청약 당첨만 된다면 적잖은 웃돈을 기대하는 것도 무리는 아니라는 얘기다.

게다가 위례2차 엠코타운은 길 하나를 두고 맞닿은 1차 엠코타운과 함께 대단지를 형성하는 것도 주목할 만한 요소다. 이번에 분양하는 2차는 전용면적 95㎡, 98㎡ 673가구 규모에 불과하지만 1차까지 합하면 총 1643가구로 늘어난다. 이는 대우건설의 '위례푸르지오(1659가구)'에 이어 두 번째로 큰 규모다.

강남권 단지에 비해 분양가가 높지 않은 것도 주목할 만한 요소다. 예상 분양가는 3.3㎡당 1700만원대로 전용 95㎡의 경우 평균 6억4000만원, 전용 98㎡는 6억6000만원 선에서 구입 가능하다. 장경철 창업부동산정보원 이사는 "위례신도시는 강남권과 가까운 데다 판교에 비해 분양가가 저렴하고 주거 환경이 좋아 투자 가치가 높다. 다만 주변 송파 일대 공급 물량이 많다는 점은 변수"라고 설명한다.

2. 고덕시영

강동의 새로운 랜드마크로 부상

서울 재건축 단지 중에서는 강동구 고덕동의 '고덕시영 아파트' 투자 가치가 가장 높은 것으로 나타났다. 전문가 30명 중 10명이 고덕시영을 지목했다.

고덕시영은 오는 4월 전용면적 59~192㎡ 총 3658가구 중 1114가구를 일반분양한다. 이 아파트는 지하철역(5호선)이 가깝고 대단지로 구성되는 데다 한강 조망이 가능하다는 점 때문에 예전부터 주목받았던 단지다. 현대건설, 삼성물산 등 시공능력 상위 업체가 시공을 맡은 점도 빼놓을 수 없는 매력이다.

전문가들이 고덕시영에 높은 점수를 준 이유는 인근 아파트 단지가 재건축을 완료했거나 추진 중이라는 점에서다. 고덕주공 1단지를 재건축한 '고덕아이파크'는 이미 입주한 상태고, 2~7단지도 저마다 진행 상황은 다르지만 재건축 사업에 속도를 내는 중이다. 주변 단지가 수년 내 모두 재건축이 될 경우 고덕동은 새로운 부촌으로 떠오를 수 있다.

당장은 아니지만 지하철 9호선 고덕역 연장 개통이 예정된 것도 고덕시영 투자 가치를 끌어올리는 요인이다. 9호선이 개통하면 강남, 여의도 진입이 한층 수월해진다.

분양가는 아직까지 확정되지 않았다. 당초 3.3㎡당 2050만원에 분양할 것으로 알려졌지만, 분양가가 높다는 주장이 제기되면서 가격이 더욱 낮아질 것이란 의견도 나온다. 고덕아이파크 전용 84㎡ 매매가격이 6억3000만원(3.3㎡당 1970만원)인 점을 감안하면 2000만원 아래로 떨어질 가능성도 있다.

3. 북아현e편한세상

도심 접근성 우수, 아현·이대역 가까워

박원순 서울시장의 '뉴타운 출구전략'으로 뉴타운 사업이 지지부진하지만 북아현, 신길뉴타운 등 입지가 좋은 일부 뉴타운 개발사업은 속도를 내고 있다. 전문가들은 강북 뉴타운 중에서도 입지가 좋은 북아현뉴타운을 주목했다. 북아현뉴타운을 대표하는 신규 분양 단지로 북아현 1-3구역(북아현e편한세상)이 꼽힌다. 올 상반기 분양 예정인 북아현e편한세상은 전용면적 59~119㎡, 총 1910가구 중 조합원 물량을 제외한 623가구를 일반분양한다. 일반 아파트 1746가구, 주상복합 164가구로 구성된다. 아파트의 경우 일반에 공급되는 물량은 전용 84㎡ 474가구, 114㎡ 20가구다. 분양가는 확정되지 않았지만 3.3㎡당 1930만원 선에서 결정될 전망이다.

북아현e편한세상은 지하철 2호선 아현역과 이대역 사이 신촌로를 따라 길게 배치돼 있다. 광화문, 시청, 여의도가 모두 반경 5㎞ 내에 위치해 있어 도심 접근성이 가장 우수하다는 평가를 받는다. 게다가 아현고가도로가 오는 6월까지 철거되면 교통 환경도 좋아지고 도심 미관도 개선될 전망이다. 서울시는 고가도로를 철거한 곳에 중앙버스전용차로를 설치한다는 계획이다.

북아현e편한세상의 또 다른 장점은 교육 인프라다. 한성중·고, 북성초가 단지 바로 뒤편에 위치해 있고, 대신초, 아현중도 걸어 다닐 정도로 가깝다. 강태욱 하나은행 부동산팀장은 "북아현뉴타운은 서울 강북권에서도 입지가 좋지만 상대적으로 저평가돼 있다. 분양가만 2000만원 선을 넘지 않으면 적잖은 시세차익을 기대할 수 있는 곳"이라고 귀띔한다.

4. 왕십리 3구역 텐즈힐

5000가구 왕십리뉴타운의 대표 단지

북아현뉴타운 못지않게 왕십리뉴타운도 전망이 밝은 지역 중 하나다. 이 중 연내 분양을 앞둔 '왕십리 3구역 텐즈힐'이 관심 단지로 손꼽힌다. 오는 5월 왕십리 3구역에서 전용면적 30~172㎡, 2529가구 중 1261가구가 일반분양 물량으로 나온다. 전문가들은 왕십리 3구역이 기존 1, 2구역보다 입지 면에서 뛰어나다고 입을 모은다. 왕십리로와 연결돼 있고, 지하철 2호선 상왕십리역이 단지에 인접해 있기 때문. 2016년 왕십리 3구역이 완공되면 총 5000여가구로 구성된 왕십리뉴타운의 관문 역할을 할 전망이다.

교통 여건도 좋다. 강변북로, 내부순환로 진입이 쉽고, 한양대병원, 동대문쇼핑센터, 성동구청 등 각종 생활편의시설이 멀지 않다. 신당초, 무학초, 성동고, 한양대 등 학교도 가깝다.

투자 성패를 좌우할 변수는 단연 분양가다. 2011년 말 공급된 2구역은 3.3㎡당 분양가를 1920만원에 책정하는 바람에 미분양 물량이 꽤 발생했다. 지난해 1구역이 분양가를 3.3㎡당 1700만원대 후반으로 낮춘 것도 이 같은 이유에서다. 그러나 3구역은 1구역보다 위치가 좋아 분양가도 높을 전망이다. 3.3㎡당 1800만~1900만원 선에서 정해질 것으로 알려졌다. 양재모 한양사이버대 부동산학과 교수는 "왕십리뉴타운 아파트가 하나둘씩 들어서면 강남 못지않은 교통 요지로 기대가치가 커질 것"이라며 왕십리뉴타운 3구역을 추천했다.

5. 옥수e편한세상

강남권 진입 쉽고, 한강 조망 가능

강북의 마지막 알짜 단지는 서울 성동구 옥수동에 위치한 '옥수e편한세상'이다. 이 단지는 1990년대 시골 청춘의 애환을 그린 드라마 '서울의 달'의 배경이 됐던 옥수 13구역을 재개발한 곳이다. 강북의 대표적인 달동네로 알려졌지만 사실 입지가 좋아 개발이 될 경우 강북의 신흥 부촌으로 손색이 없다는 의견이다. 이미 인근 옥수 12구역은 '래미안 옥수 리버젠'으로 탈바꿈해 투자자들을 끌어들이는 중이다.

옥수e편한세상의 최대 장점은 지하철 3호선 금호역이 인접해 있고, 동호대교가 가까워 강남권으로 바로 이동할 수 있다는 점이다. 매봉산 자락을 끼고 있고, 한강 조망이 가능하다는 점도 집값을 끌어올리기엔 충분해 보인다.

아쉬운 건 일반분양 물량이 적다는 점이다. 오는 4월 대림산업은 전용 53~120㎡형 총 1976가구 중 114가구만 일반분양한다. 그중 인기가 높은 중소형 평형인 85㎡의 경우, 일반분양 물량은 68가구에 그쳐 경쟁이 치열할 전망이다. 2016년 입주할 예정이다.

6. 반포 아크로리버파크

명문 학군 프리미엄 강점

'아크로리버파크'의 2차 분양은 올 4월로 예정돼 있다. 신반포 한신1차를 재건축한 이 단지는 전용면적 59~84㎡ 290가구 중 230가구가 일반분양된다. 아크로리버파크는 지난해 1차 분양에서 3.3㎡당 평균 3800만원의 높은 분양가에도 불구, 수요자들의 폭발적 인기를 끌어모았다. 이 단지의 가장 큰 장점은 한강 조망권 프리미엄이다. 강남 한강변에서는 가장 높은 38층으로 재건축되기 때문에 전 가구의 4분의 3이 한강 조망권을 갖게 된다.

7. 논현경복e편한세상

선정릉역·삼정역 더블 역세권

서울 강남구 분양 단지 중에선 논현동 경복아파트를 재건축하는 '논현경복e편한세상'이 관심을 끈다. 올 3월 분양 예정인 이 단지는 총 368가구 중 59가구만이 일반분양된다는 점은 아쉽지만 입지가 뛰어나다는 게 전문가들의 대체적인 평가다. 특히 올 2월 개통 예정인 지하철 9호선 삼정역은 논현경복e편한세상의 최대 호재로 꼽힌다. 이 지하철역이 개통되면 논현경복e편한세상은 분당선·지하철 9호선 환승역인 선정릉역을 포함한 더블 역세권 단지로 거듭난다. 이 단지의 일반분양가는 아직 결정되지 않았지만 조합원 물량 기준가보다 높은 3.3㎡당 4000만원대가량에 형성될 것으로 보인다.

8. 역삼자이

교통·학군 두루 갖춘 브랜드 단지

서울 강남구 역삼동에 위치한 '역삼자이'는 인근 시세보다 상대적으로 저렴한 3000만원 초반대의 분양가로 승부를 건다. 전용면적 59~114㎡ 총 408가구 중 조합원분을 제외한 86가구(114㎡)만이 일반분양 물량이라는 점은 아쉽지만, 역삼자이는 교통이 편리한 데다 명문 학군을 두루 갖춘 브랜드 아파트다. 역삼자이 단지에서는 지하철 2호선 역삼역과 분당선 환승역 선릉역 모두 도보로 이용할 수 있다. 언주로, 테헤란로, 선릉로와 남부순환로, 서초·양재IC, 경부고속도로 등과 인접해 강남·북으로 접근성이 뛰어나다. 그 밖에 휘문고, 경기고 등 강남 명문 8학군과 유명 학원가인 대치동과도 가까워 교육 여건이 탁월하다는 평가다.

9. 가락시영

국내 최대 규모 재건축 단지 매력

국내 최대 규모 재건축 단지인 '가락시영 아파트'가 최고 35층 39~150㎡, 총 9510가구의 재건축 단지로 변모한다. 최근 송파구청으로부터 사업시행 변경 인가 승인을 받은 가락시영은 재건축 인허가 절차의 마지막 단계인 관리처분을 연내 마무리 짓고 착공에 들어간다는 계획이다. 이미 선이주를 시작해 98%가 이주를 완료했다. 지하철 8호선 송파역, 3·8호선 환승역인 가락시장역에 인접해 있어 입지가 좋다. 한때 6억원 아래를 맴돌던 가락시영1차 51㎡ 매매가는 6억3000만~6억4000만원 선까지 올랐고, 2차 50㎡도 7억3000만~7억4000만원 수준이다.

10. 잠실주공 5단지

희소가치 높은 잠실 신규 재건축

'잠실주공 5단지'는 최근 재건축 사업 속도가 빨라지면서 매매가가 덩달아 오르는 분위기다. 전용 82㎡의 경우 지난해 말 12억원에 거래가 성사된 데 이어 올 초 12억2000만원에 팔렸다. 인근 부동산에서는 82㎡ 매매가가 12억원을 넘은 것은 2011년 9월 이후 처음이라고 전한다. 인근에 신규 공급 물량이 많지 않다는 점도 투자 가치를 높이는 요인이다.

올해 눈여겨봐야 할 지방 부동산

세종시 2-2생활권 청약 넣어볼까

'세종시, 대구, 동탄, 평택, 하남….' 전문가들은 서울을 제외한 수도권, 지방에서 올해 주목할 5곳을 추천했다. 전문가 30명 중 세종시를 선택한 전문가가 12명으로 가장 많았다. 지난해 세종시에선 일부 단지가 미분양되며 분양 열기가 한풀 꺾였다는 지적이 나왔지만, 교육부, 보건복지부 등 6개 중앙 부처 이주가 본격화되면서 상황을 반전시켰다. 올해 세종시에서 분양을 앞둔 곳(2-2생활권)은 지역 내에서도 입지가 가장 좋은 곳으로 꼽힌다. 세종시 첫마을보다 정부 청사가 가깝다. 강공석 투모홀딩스 대표는 "2-2생활권 분양가는 3.3㎡당 900만원 선이 될 전망"이라며 "지난 2011년 첫마을 분양가가 800만원 초반이었던 점에 비하면 100만원가량 오른 수준이지만 세종시 인구가 늘어나는 데다 교통 인프라가 개선되고 있어 투자 가치가 충분하다"고 말했다.

대구광역시와 경기 동탄신도시를 눈여겨보라는 전문가(각각 6명)도 꽤 많았다. 대구는 지난해 아파트 매매, 전세 모두 10%대 상승 폭을 기록하며 지방 부동산 상승세를 주도했다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 '대구는 건설사의 무덤'이란 꼬리표도 있었지만 보란 듯이 분양하는 단지마다 '완판' 기록을 이어갔다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "호재가 많지 않은 지방 대부분 지역은 공급과잉 위험이 크지만 대구 부동산은 워낙 수요가 많아 당분간 투자 열기가 이어질 것"이라고 전했다.

동탄은 GTX, KTX 복합 환승센터가 들어서고, 삼성전자 등 대기업이 가까이 위치해 직주근접이 가능하다는 점에서 높은 점수를 받았다. 이미 대규모 아파트가 입주한 동탄1신도시에 이어 올해 동탄2신도시에서도 4000여가구를 분양할 예정이다. 안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 "동탄2신도시는 총 11만5000가구로 수도권 신도시 중 가장 규모가 큰 데다 자족 도시로 발전할 가능성이 크다"고 말했다.

[김헌주 기자 dongan@mk.co.kr, 정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr] [본 기사는 매경이코노미 제1742호(14.01.22~02.04일자) 기사입니다] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]