다주택 장기보유공제 '부자감세' 의식해 논의도 못해

◆ 부동산에 발목잡힌 은퇴설계 ◆서울시 사당동 132㎡(40평) 아파트를 보유한 K씨(55)는 강북에 전세 놓은 106㎡ 아파트를 은퇴 후 생활자금을 위해 매각할 생각이다. 2억원쯤 되는 양도차익이 사실상 유일한 노후자금이다. 다행히 양도세 중과 제도가 2012년까지 유예돼 세금 부담을 덜었지만 10년 넘게 보유했는데도 장기보유특별공제를 받지 못한다는 사실에 화가 났다. 게다가 1가구 1주택자는 그렇다 쳐도 비수도권 2주택자는 같은 양도차익 2억원이라면 6000만원(30%)이나 공제받을 수 있다는 사실에 또 한번 분통이 터졌다. 또 수도권 다주택자 경우라도 20년 전에 취득해 양도차익을 얻은 사람이나 3년 전에 취득해 똑같은 금액의 차익을 얻은 사람이나 같은 세금을 낸다. 아무리 오랫동안 주택을 보유했어도 물가상승률만큼의 혜택도 볼 수 없는 게 지금의 '이상한' 제도인 셈이다.

부동산 투기를 막기 위한 다주택자 장기보유특별공제 배제 조치가 K씨처럼 아파트를 매각해 노후자금으로 쓰려는 다주택자들의 출구를 틀어막고 있다는 볼멘소리가 허투루 들리지 않는다.

장기보유특별공제란 원래 3년 이상 부동산을 보유하면 양도소득세를 산정할 때 일정 부분을 공제해주는 제도다. 주택 장기 보유를 권장하기 위해 고안된 것이다. 공제율은 3년 이상 보유 시 10%, 이후 보유한 해가 1년 늘어날 때마다 3%씩 증가한다. 여기서 3%는 대략 연간 물가상승률과 비슷하다. 10년 이상 보유한 경우 최대 공제율인 30%가 적용된다. 10년이나 20년이나 차이가 없다. 1가구 1주택의 경우 3년 이상 보유한 경우 24%에서 시작해 매년 8%씩 늘고 최대 80%가 적용된다.

그러나 참여정부 들어 부동산 가격이 급등하자 2004년부터 1가구 3주택자에 한해 장기보유특별공제를 없앴다. 투기를 막겠다는 취지였다. 그래도 부족했던지 1가구 2주택자도 2007년부터 공제를 받을 수 없게 만들었다.

이명박 정부는 집권 초기인 2008년 참여정부 '대못'을 뽑는다며 양도세 중과 폐지를 야심차게 들고 나왔다. 그러나 정치권에서 '일단 유예'로 수위가 낮아졌고, 지난해 말 '부자 감세' 논란 속에 또 한번 유예 기간만 2012년 말로 연장했다.

그런데 이 과정에서 장기보유특별공제는 논의조차 되지 못했다. 조세 형평성 차원에서 양도세 중과를 문제삼았다면 양도차익 수준이 아니라 지역에 따라 차별받는 현행 특별공제 제도도 함께 논의됐어야 할 이슈였다.

예를 들어 2억3000만원의 똑같은 양도차익이 발생했더라도 장기보유특별공제 30%를 받고 일반과세되면 세액이 4000만원 정도지만 중과세 60%(3주택자 이상)에 특별공제까지 못 받으면 1억2000만원 이상을 내야 한다. 물론 현재는 다주택보유자 양도에 대해 중과 대신에 6~35%의 일반세율을 한시적으로 적용하고 있지만 이 경우에도 2배 가까이 세액 차이가 발생한다.

정부도 다주택 장기특별보유공제 제도를 개선할 필요성에 공감은 하고 있다. 1가구 1주택이라는 패러다임이 바뀌고 있는 만큼 다주택 소유자에 대한 양도소득세 중과를 폐지하는 동시에 수도권 다주택자 장기특별보유공제 역시 부활시켜야 한다는 시각이다.

기획재정부 고위 관계자는 "양도소득세 중과를 폐지하면 자연히 장기보유특별공제를 다주택자에게 적용할 수 있게 된다"고 말했다.

물론 이런 주장에 대해 반론도 있다. 한 국책연구원 관계자는 "1주택자만 장기보유특별공제를 해주는 것은 물가상승률만큼 최소한의 주거비용을 국가가 보전해준다는 철학이 깔려 있다"며 "다주택자에게 혜택을 준다고 당장 매매가 활성화되고 전월세 불안 해소에 도움이 된다는 보장도 없다"고 강조했다.

지난해 헌법재판소 역시 '1가구 3주택' 이상 보유자를 장기보유특별공제 대상에서 배제하고, 단일 양도세율을 적용하도록 한 소득세법 조항은 합헌이라고 결정했다. 헌법재판소는 지난해 11월 "주택 소유를 억제해 주택가격 안정 등을 도모하기 위한 것으로 입법 목적을 고려하면 침해의 최소성 원칙을 벗어났다고 볼 수는 없다"고 판결했다.

이에 대해 다주택자 중과세 정책은 전 세계에서 어디에서도 찾아볼 수 없는 만큼 타협점을 찾을 수 있다는 의견도 있다.

[특별취재팀＝이진우(팀장) / 이은아 기자 / 전병득 기자 / 신헌철 기자 / 이지용 기자 / 강계만 기자 / 임성현 기자 / 이상덕 기자 / 김제림 기자] ▶ [화보] 홀딱 벗고 운동하는 `누드 피트니스센터`?

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