또 '규제의 역설'… 3.3㎡당 1억 초과 단지 2년새 11곳서 37곳으로 3.4배 급증

강남 22곳·서초 13곳·용산 2곳
"토지거래허가구역·대출 규제가
가격 안정보다 불안심리만 키워"

토지거래허가·대출규제 등이 본격 시행된 지난 2년 동안 3.3㎡(평)당 1억원을 넘는 초고가 아파트 단지가 3배 이상으로 폭증한 것으로 나타났다. 규제 타깃인 강남·서초·용산구 고가 아파트가 주인공으로 올 2월 기준으로 3.3㎡당 1억원 초과 아파트는 37개 단지에 이른다. 강남 집값을 잡겠다며 규제 강도를 높여가고 있지만 고가 아파트는 더 늘어나는 '규제의 역설'이 또 반복되고 있다는 지적이다.

■3.3㎡당 1억 초과 급증

20일 파이낸셜뉴스가 KB부동산에서 제공하는 '3.3㎡당 KB시세 톱 단지' 자료를 분석한 결과 이같이 조사됐다. 단지별 3.3㎡당 평균 시세는 KB부동산에서만 제공하는 통계로 시계열로 분석한 것은 이번이 처음이다.

세부적으로 보면 지난 2023년 2월 기준으로 3.3㎡당 1억원 초과 아파트는 11개 단지에 불과했다. 강남구 압구정동 '현대 14·5차', 서초구 반포동 '아크로리버파크', 용산구 이촌동 한강맨션 등 손에 꼽을 정도였다.

1년 뒤인 2024년 2월에는 18개 단지로 늘었다. 압구정 일대 노후 아파트 단지들이 추가됐고, 용산구 한남동 '한남더힐'·서초구 반포동 '래미안퍼스티지' 등이 새롭게 합류했다.

3.3㎡당 1억원 초과 단지는 지난해를 거치면서 폭증한다. 올 2월 기준으로 37개 단지로 늘어난 것. 2023년 2월(11개 단지) 대비 3.4배로 증가했다. 3.3㎡당 1억원 초가 아파트는 정부가 집값을 잡겠다고 으름장을 놓고 있는 강남·서초·용산구 고가 단지다.

올 2월 기준 3.3㎡당 1억원 초과 단지를 세부적으로 보면 강남구 22개·서초구 13개·용산구 2개 단지이다. 특히 강남구에서는 압구정 일대 노후 아파트 21개 단지가 1억원을 돌파했다. 압구정 아파트 지구에는 24개 단지가 위치해 있다. 이 가운데 87%가량이 1억원을 넘어선 것이다. 이곳은 서울시가 토지거래허가구역으로 묶어 관리하는 곳이다.

서초구에서는 반포동 6개 단지, 잠원동 7개 단지가 이름을 올렸다. 반포동에서는 '래미안원베일리' '아크로리버파크' '래미안퍼스티지' '반포자이' 등 신축 단지들이 주인공이다. 용산구에서는 재건축 단지인 이촌동 '한강맨션'과 강북 부촌의 상징인 한남동 '한남더힐'이 자존심을 지켰다.

■강남 집값만 더 올려

3.3㎡당 1억원 초과 단지 급증에는 여러 원인이 있겠지만 규제가 한몫을 했다는 것이 전문가들의 공통된 분석이다. 이 기간에 정부는 강남 집값을 잡겠다며 고가 단지가 몰려 있는 주요 아파트를 순차적으로 토지거래허가구역으로 묶었다. 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 시행하며 대출 문턱도 더 높였다.

강남권 단지를 대상으로 한 규제는 가격 안정에는 도움을 주지 못하고 불안 심리와 조급증만 더 키웠다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "이 같은 요인이 최근 거래 폭발로 이어진 것 같다"고 분석했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "규제가 오히려 고가 아파트 가격을 견고히 하고 있다"고 말했다. 문재인 정부 때도 규제가 강남 주택 가격만 더 끌어올린 바 있다. 고준석 연세대 상남경영원 교수도 "규제가 똘똘한 한 채를 더 조장하는 모습"이라며 "이번 토지거래허가제 확대 역시 부작용만 키우는 '규제의 역설'이 예상된다"고 말했다.

ljb@fnnews.com 이종배 최가영 기자