임대차 2법 後 : 전월세 비중 뒤집혔다? 통계의 왜곡 [분석+]

더스쿠프 마켓분석
임대차 보고서의 허점 2편
2020년 7월 시행 임대차2법
전세 가격 끌어올렸다는 비판
전월세 비중 역전됐다는 지적
이미 2015년 발생한 역전 현상
임대료 상한요율 인상 제안 나와
정확한 근거로 토론 진행해야

# 2020년 7월 주택임대차보호법 일부가 개정되면서 임차인에겐 계약갱신권과 계약 갱신시 임대료를 기존의 5%까지만 올릴 수 있는 보호망이 생겼다. 이 두 보호망을 임대차2법이라 부른다. 태생적으로 임차인을 보호하는 법이란 점에서 두 보호망은 부동산 업자와 집주인으로부터 수많은 비판을 받았다.

# 그렇게 5년이 흐른 지난 2월 국토연구원이 두 보호망의 효과를 분석한 보고서를 발표했다. 결론은 임대차2법을 사실상 없애자는 쪽이다. 당연히 보고서를 향한 비판이 날카롭다. 국토부 임대차 보고서의 허점 2편에서 나머지 논쟁거리를 살펴봤다.

2020년 7월 임대차2법 시행이 있기 전인 2015년 이미 월세 비중은 전세 비중을 뛰어 넘었다. [사진 | 뉴시스]

2020년 7월 전월세의 계약을 '한번 더(2+2년)' 할 수 있는 임대차보호법(주택임대차보호법 일부 개정안)을 시행됐다. 여기에선 임대료 인상 한계선도 명확하게 규정했다. 상한선 5%다. 이 두가지(계약갱신청구권ㆍ전월세상한요율)를 묶어서 '임대차2법'이라고 부른다.

우리가 1편에서 설명했듯 임대차2법을 두곤 말도 탈도 많았다. 부동산 업자와 집주인은 '결국 전월세 가격을 인상하는 부메랑으로 작용할 것'이라며 불만을 내비쳤다.

그렇게 2+2년이 흘렀고, 국토연구원은 지난 2월 임대차2법의 정책효과를 가늠할 수 있는 '주택임대차 제도개선 방안 연구' 최종 보고서(이하 임대차 보고서)를 공개했다. 결론을 한번 더 언급하면 다음과 같다.

현재 시행 중인 임대차2법을 폐지하거나, 지역별로 적용하거나, 임대인-임차인이 자율적으로 적용을 결정하거나, 임대료 상한요율을 올리자는 것 네가지였다. 요약하면 '임대차2법을 유지할 수 없다'는 거였다.

곧바로 숱한 비판이 쏟아졌다. 임대차 보고서의 결론이 편향됐다는 지적도 나왔다. 그중 전세 매물 감소와 전세가 상승이란 보고서의 비판적 분석은 1편에서 다뤘다. 2편에선 나머지 논란거리를 살펴보자.

■ 허점➌ 전월세 역전의 검증 = 국토연구원의 임대차 보고서는 "임대차2법 이후 전세계약이 줄고 월세계약이 늘어나 시장에서 전세매물이 감소했다"고 분석했다. 하지만 반론이 만만치 않다. 근거는 '계약'과 '실거주' 사이에서 비롯된 오해의 결과물이란 것이다. 무슨 말일까.

부동산 업계 관계자의 말을 들어보자. "보증금 6000만원 이상, 월 임대료 30만원 이상의 임대차 거래가 전월세 형태를 막론하고 신고의무 대상이 됐다. 2020년 7월 신고의무를 명시한 '주택임대차보호법 일부 개정안'이 적용되면서다. 그 결과, 월세 계약 물량이 늘어난 것처럼 보였을 뿐이다."

기존엔 월세 계약을 맺었더라도 통계에 잡히지 않았다면, 2020년 7월 이후부턴 '신고의무'가 발생해 월세가 증가한 것 같은 '착시현상'이 나타났다는 거다.

[사진 | 뉴시스, 자료 | 인구주택총조사]

더구나 '전세의 월세화'가 진행된 건 임대차2법 이후가 아니다. 그 전부터 이미 시작됐다. 인구주택총조사에 따르면, 2010년 전국 전체 주택에서 전세가 차지하는 비중은 51.1%, 월세는 48.9%였다.

5년 후인 2015년엔 이 비중이 역전됐다. 전세는 40.6%로 떨어졌고 월세는 59.4%로 상승했다. 임대차2법이 시행되기 전 이미 우리나라의 주거시장의 양태가 달라졌다는 거다.

■ 허점➍ 모호한 상한요율 기준 = 임대차 보고서의 마지막 논쟁거리는 '상한요율'을 올리자는 주장이다. 국토연구원은 보고서를 통해 "상한요율을 10% 이내로 결정하는 것이 대안이 될 수 있다"고 주장했다.

설득력이 있는 말일까. 그렇지 않다. 임대차2법을 제정할 당시에도 '상한요율'을 결정할 때 명확한 근거가 제시된 적은 없다. 물가상승률에 연동하거나 세입자의 소득 개선 수준과 연결해야 한다는 주장이 있긴 했지만 받아들여지지 않았고, 결국 상한요율 5%로 결정됐다.

이번에도 마찬가지다. 국토연구원은 임대차 보고서를 완성한 2024년 4월 국토정책브리프(960호)를 통해 대국민 부동산정책인식 설문조사 결과를 발표했다[※참고: 임대차 보고서는 언급했듯 지난 2월 발표했지만, 완성은 지난해 4월에 했다.]

이 조사에 참여한 응답자는 모두 2000명이었다. 임대차 계약 갱신시 임대료 상한요율의 적정선을 묻자 평균값은 6.79%가 나왔다. 현행법상 상한요율인 5%보다 1.79%포인트 높은 수준이었다.

하지만 여기엔 분명한 한계가 있다. 6.74%를 제시하면서 이 설문에 답변한 2000명이 '임대인'인지 '임차인'인지는 구분하지 않았기 때문이다. 임대인과 임차인의 의견을 같은 수준으로 반영한 조사인지 알 수 없다는 점에서 조사의 결괏값은 설득력이 떨어질 수밖에 없다.

국토연구원이 임대차2법의 영향력을 평가한 보고서에 지적이 이어지고 있다. [사진 | 뉴시스]

임재만 세종대(부동산학) 교수는 "애초에 설문을 통해 상한요율을 결정한다는 건 허점이 많은 결정"이라며 "상한요율을 재설정하려는 게 목적이라면 토론과 데이터를 통해 결정해야지 단순 설문조사는 의미가 없다"고 꼬집었다.

국토연구원의 주장을 십분 받아들여 '상한요율 6.74%'에 설득력이 있다고 해도 문제가 남는다. 그렇다면 임대차 보고서를 통해 예시로 제시한 상한요율 10%는 무엇을 근거로 도출했느냐다.

물론 국토연구원이 "상한요율을 완전히 확정한 건 아니다"고 밝히긴 했지만 '10%'란 수치를 제안한 순간부터 논의의 방향성이 한쪽으로 기울어질 가능성을 배제할 수 없다. 5년 만에 공론의 장에 올라가야 할 '임대차2법'은 이런 상황에서 흔들리지 않고 객관적인 평가를 받을 수 있을까.

최아름 더스쿠프 기자
eggpuma@thescoop.co.kr