지방 미분양 해소 걸림돌 '취득세 폭탄'

역대 최대 치솟은 미분양에
국토부장관, 법인 매입 촉구
文정부때 취득세 대폭 상향
12% 징벌적 세율 업계 옥좨
감면 법안은 국회서 '하세월'

전국에서 미분양 문제가 가장 심각한 대구의 아파트 단지 전경. 매경DB

전국 준공 후 미분양 아파트 수가 역대 최대치를 기록하는 가운데 박상우 국토교통부 장관이 법인이 미분양 매입을 통한 임대사업에 나설 것을 촉구했지만 과도한 세금 부담이 장벽으로 지목되고 있다. 최초 취득 단계부터 12%에 달하는 취득세 중과 부담이 큰데 부담을 덜어줄 법안 처리는 국회에서 '하세월'이고 이마저도 적용 조건이 매우 까다롭다는 지적이다.

17일 국토부 등 당국에 따르면 현재 법인이 임대사업을 위해 기존 1채 외에 추가로 1채를 구입하면 취득세로 구매가격의 12%를 내야 한다. 문재인 정부 시절 법인에 대한 징벌적 세금으로 세율을 대폭 상향했기 때문이다.

현재 주택 건설 사업자가 지방 준공 후 미분양 주택을 사들여 2년 이상 임대로 활용하면 원시취득세의 최대 50%를 감면해주고 있지만 추가 구입 때 내야 할 취득세 중과는 사업자에 큰 부담이다. 아울러 법인세(보유세)로 20% 추가 과세가 붙고 종합부동산세(종부세) 합산도 고려해야 한다.

한 건설업체 관계자는 "지방에 산재한 미분양 아파트를 사서 임대사업으로 활용하려 해도 취득하는 순간 집값의 12%를 세금으로 내야 한다"며 "가뜩이나 미분양을 매입하는 데 따른 투자 손실 리스크가 큰데 이중, 삼중의 부담을 지고 법인이 임대사업을 하겠느냐"고 꼬집었다.

이런 문제점 때문에 정부도 지난해 8월 '신유형 장기 임대 서비스 도입안'을 발표하면서 취득세 12% 중과와 종부세 합산, 법인세 추가 과세 배제를 골자로 한 법인 임대사업 활성화 계획을 내놨다.

박 장관은 최근 전문건설공제조합 강연에서 "지방의 악성 미분양 물량이 1만8000가구에 달한다"며 "이런 곳에서 왜 법인이 임대사업을 하면 안 되느냐"고 법인의 임대사업 범위 확대 필요성을 언급했다.

하지만 이는 민간임대주택법 개정을 통해 이뤄질 사안이다. 현재 관련 법안은 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회에 상정조차 되지 않았다. 장소희 신한투자증권 자산관리컨설팅부 부동산팀 수석연구원은 "지방 주택 시장에서 임대사업자 규제가 풀리지 않는 이상 투자가 이뤄지긴 어렵다"며 "취득세뿐 아니라 보유세 부담도 크기 때문에 법인이 선뜻 나서기 힘들다"고 지적했다.

정부가 도입하려는 신유형 법인 임대사업 또한 조건이 만만찮다. 최소 20년 이상 장기 임대하면서 서비스 규모가 100가구 이상이어야 하기 때문이다. 주택도시보증공사(HUG)의 '2월 말 기준 민간 아파트 분양가격 동향'에 따른 지방의 새 아파트 84㎡ 평균 분양가는 5억원 선이다. 100가구 이상을 구입하려면 30억원의 취득세 외에 500억원 안팎이 필요하다는 얘기다. 아울러 서비스 유형별로 임대료 증액 기준도 준수해야 한다. 동일 임차인 재계약에 한해 임대료 인상 상한은 5%다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "경기 침체가 최악인 상황에서 어떤 기업이 수백억 원씩 지방의 미분양에 투자하겠냐"며 "지방의 서너 채만 사서 임대로 운영하는 업체라도 취득세 중과 배제 혜택을 줘야 작금의 심각한 지방 미분양 문제를 풀어낼 수 있다"고 말했다.

특히 그는 법인 임대사업자에 대한 혜택을 조속히 부여하지 않으면 수도권 주택 시장마저 영향을 받는다고 강조했다. 고 교수는 "지방 미분양 문제로 여러 건설사가 도산하면 향후 주택 건설 공급에 차질을 빚게 되고 이는 수도권의 부족한 주택 공급 문제에도 악영향을 준다"고 설명했다.

[서진우 기자]