토허제 해제로 집값오르니 다시 지정? 오락가락 규제에 시장 불안감 더 커질라

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2025년 3월 17일 (월요일)

■ 대담 : 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈 부동산 소식 살펴보겠습니다. 핫플 거기 어때? 시간이고요 오늘은 김규정 한국투자증권 부동산 연구위원님과 함께 하도록 하겠습니다. 연구위원님, 나와 계십니까?

◇ 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원(이하 김규정) : 네. 안녕하세요.

◆ 조태현 : 안녕하십니까? 서울의 아파트 가격 오름세가 심상치 않은 것 같아요. 6주 연속 오름세고. 노·도·강, 그러니까 노원, 도봉, 강북 이 지역의 하락세도 멈췄는데. 이렇게 들썩거리는 배경, 뭘로 보십니까?

◇ 김규정 : 잘 알고 계시는 것처럼 2월에 서울 강남권에 지정되어 있던 토지거래 허가구역 제도 지구 지정이 해제가 되면서 해당 지역을 중심으로 호가 급등세가 실제 거래로 연결되는 사례들도 나타나고 송파, 강남, 서초 강남 3구의 상승세가 굉장히 가파릅니다. 이런 흐름이 이어서 투자 수요가 몰려 있는 마포나 용성 소위 저희가 마용성으로 부르는 한강변의 부도심 지역으로도 번지는 모양새고 이런 영향으로 계절 수요까지 겹치면서 연초 약세를 보이던 강북 지역이나 이런 데들의 하락도 현재 멈추는 양상이어서 이런 흐름이 계속 번지는 것인지에 대한 우려도 커진 상황이고 정부나 서울시에서도 이러한 시장 상황을 주도면밀하게 보고 나서 지정 해제했던 부분들의 규제를 다시 복원한다든가 이런 가능성도 있다라는 얘기를 하고 있는 상황이거든요. 그래서 시장의 변동성이 굉장히 큰 상황이어서 당분간 이런 거래 상황이나 변동 상황을 지켜보시면서 주택 구입이나 이런 것들을 판단하셔야 되는 어려운 시기라고 볼 수 있습니다.

◆ 조태현 : 부동산 시장도 혼란스럽네요. 조금 전에 토지거래허가구역 해제 이걸 말씀을 해 주셨는데 다른 원인들은 없습니까?

◇ 김규정 : 일단 전세 시장의 흐름들이 조금 계속 소폭 오름세로 나타나다가 정체된 양상들이 나타나고 있는데요. 아무래도 하반기에 대출 규제가 더 강화된다라는 예상들을 하고 계시는 상황에서 연초에 기준금리가 연속해서 내리고 주택담보대출 금리도 조금 내려가는 곳들이 나오고 작년 말에 묶였던 대출들이 연초가 되면서 풀리는 상황들이 되다 보니까 혹시 서울 지역이나 수도권 주요한 신축 아파트 중심으로는 가격이 더 오르는 것이 아닌가 불안감을 느끼신 분들이 상반기에 거래를 해야 되나 이런 움직임을 보이면서 시장의 호가도 조금 변동성을 보이고 실제 거래되는 것들, 신고 되는 가격이 높게 되는 것들을 중심으로 이런 불안 심리가 가격 영향에 미친다고 볼 수 있어서 실제로 기준금리 내려간 부분 그리고 대출이 다시 재개된 부분 이런 것들이 강남권의 규제 해제와 맞물리면서 복합적으로 작동하고 있다고 보여집니다.

◆ 조태현 : 지금이 아니면 못 살 수 있다 이런 불안 심리 알겠습니다. 어찌 됐건 간에 여기에 방아쇠를 당긴 거는 역시 토지거래 허가 구역 해제 이걸로 볼 수가 있겠는데요. 당시에 분석했던 것에 비해서는 그 여파가 생각보다는 훨씬 더 큰 것 같아요. 서울시 쪽에서는 이게 호가를 높인 매물은 있는데 실거래로 이어지지 않는다. 아직까지 신고된 것들 봐도 그렇지 않다 이렇게 이야기를 하고 있는데 실제로는 상황이 어떻습니까?

◇ 김규정 : 실제로 아주 폭증하는 거래량이라고 볼 수는 없지만 실거래 사례들이 나오고 있기는 합니다. 특히 서울 부동산 정보광장 통해서 보시면 강남구나 송파구 최근에 가격 변동성이 컸던 지역들에 2월 거래 신고량이 지금 거의 500건 가까이 육박하는 수준으로 빠르게 늘어나고 있는 상황이거 실제로 1월부터 규제 해제 가능성이 있다라는 발언들이 나오면서 호가가 뛰었고 실제 거래 사례들이 이어서 나오고 있는 상황이어서 이 여파가 서울 전반이나 전국적인 상황까지 갈 수 있을 거냐에 대해서는 여전히 의견이 갈리고 있습니다만 해당 지역에서의 가격 변동성에는 상당한 영향을 준 상황이고 물론 5년 가까이 묶여 있었던 규제가 풀리면서 거래나 가격 변동성이 있을 거다라는 예측은 했지만 그것보다는 시장의 반응이 변동성이 큰 상황이어서 이런 시장 상황들을 조금 더 검토를 하고 안정을 위해서 뭔가 조치가 필요한지 고민이 돼야 하는 상황으로 볼 수 있습니다.

◆ 조태현 : 고민을 해야 되는 상황이다. 서울시에서 지금 고민도 많은 것 같고요. 굉장히 머리를 싸매고 있는 것 같습니다. 과도하게 가격이 오르면 토지거래 허가 구역을 다시 지정하겠다 밝혔는데 이렇게 왔다 갔다 정책을 바꾸면 이게 오히려 혼란을 부르지 않을까요? 소장님께서 어떻게 보십니까?

◇ 김규정 : 네 그 부분은 저도 우려가 됩니다. 동감하는 부분인데 바로 예측했던 부분이긴 하지만 이러한 흐름이 과도해지면 다시 지정을 검토할 수도 있다 이런 발언들이 나오고 정부도 해당 지역에 불법 거래라든가 변책 거래라든가 이런 것들을 관리하겠다 이런 집중하는 양상들을 보이면서 오히려 재지정이 될 수도 있으면 그전에 뭔가 거래를 해야 되는 게 아니냐 이런 불안 심리도 오히려 압박하는 부분들이 있다 보니까 너무 이렇게 소위 오락가락하는 규제에 대한 관리나 이런 것들이 시장에서는 변동성을 키우는 상황으로 보여 지기도 합니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 이런 것들을 정교하게 잘 했으면 좋겠어요. 부동산이라는 시장이 워낙 특수성이 있다 보니까 말씀해 주신 배경 가운데 하나하나씩 짚어보도록 하겠습니다. 먼저 재건축 부분 살펴보려고 하는데요. 목동과 압구정 쪽 이런 곳들의 재건축 추진 지역이 지금 최근에 집값 상승세를 많이 주도하고 있다고 하거든요. 재건축 진행 상황 그리고 신고가 거래 상황 어떻습니까?

◇ 김규정 : 방금 말씀하셨던 목동이나 압구정 지역들은 지금 여러 개 구역들이 동시다발적으로 재건축 추진 흐름을 보이면서 목동 같은 경우는 지난해부터 연말까지 한 5개 정도 단지가 정비구역 지정을 받기도 했고 압구정 같은 경우에는 설계 같은 것들이 시장에 나오면서 관심을 끌기도 했고 이렇게 구역별로 조기 시행이나 이런 것들에 대한 기대를 모으면서 가격들도 많이 올라 있는 상황인데요. 그래서 입지가 양호하고 거주 수요가 두터우면서 향후에 재건축이 완공됐을 때 주거 지역으로서의 이런 완성도나 만족도가 클 수 있는 투자 선호 지역 이런 데들에서 재건축이 가격 다시 상승 흐름을 보이고 있는 상황입니다. 하지만 이런 지역들이 여전히 재건축 진행상의 여러 가지 변수나 혹은 그에 따른 사업 장기화나 추가 분담금 증가에 따른 리스크 우려나 이런 것들이 완전히 해소된 상황은 아니고 관련된 규제 정책들이 다 풀려 있는 이런 상황은 아니다 보니까 여전히 투자에 조심스러워야 된다라는 분석들도 많이 하고 계시고요. 구역별로는 조합 간의 분쟁이라든가 아니면 상가와 아파트 소유자 간 조합원들 간의 분쟁이라든가 혹은 사업이 완공된 곳들에서는 늘어난 사업비에 따른 시공사와의 법적 분쟁이라든가 여러 가지 문제들이 지금 벌어지고 있는 양상들이어서 여전히 투자하실 때는 조심하거나 판단을 면밀하게 하실 부분도 있어 보입니다.

◆ 조태현 : 확실히 변수는 아직 많이 있는 것 같아요. 조금 전에 말씀해 주신 법적 갈등 이런 것들 재건축 단지에 이런 갈등이 없는 거 찾아보기가 더 어렵긴 하지만 최근 들어서 정말 많이 보도되는 것 같거든요. 이런 것들이 시장에 미칠 영향도 있을까요?

◇ 김규정 : 일단은 해당 사업장에서 사업이 장기화되거나 혹은 중단되거나 이런 것들이 재건축 투자성 자체에 심리적인 영향을 미치다 보니까 재건축 가격의 영향 그리고 재건축이 리딩하는 지역에서의 아파트 가격 변화 이런 거에도 영향을 주는 부분이 당연히 있겠고요. 완공이나 준공을 앞두고 분쟁이 생기는 곳들에서는 입주 상황이나 이런 것들에 문제가 생기면서 입주 예정자들의 불편이 생기는 것은 물론 지역의 수급 상황에도 영향을 미치면서 전세 가격이나 그에 따른 매매 가격에도 폭넓게 영향을 미칠 수 있는 부분이거든요. 그래서 이런 것들이 서울 주요 재건축을 추진하는 곳들의 가격 변동성이 대부분 큰 투자 선호 지역들이기 때문에 재건축 사업의 분쟁이 최소화될 수 있도록 관리하고 그런 진행을 지원하는 서울시 제도라든가 이런 것들이 더 활성화될 필요가 있어 보입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 또 하나의 요소 짚어보도록 할게요. 이번에는 앞서도 말씀해 주셨던 전세. 전세 시장 흐름이 어떻습니까? 조금 전에는 조금 안정화됐다라기보다는 오름 폭이 줄어들었다라고 말씀해 주셨는데 어떤가요?

◇ 김규정 : 실제로 지난주에 발표됐던 한국부동산원의 서울 구별 변동률 같은 것들을 보면 강세를 띠고 있는 서울 강남 3구는 주간 변동률이 0.7% 전후로 한 주간의 변동 폭이 굉장히 크게 나타나고 있는데 서울은 전세 가격 전세 변동률이 채 0.1%도 안 되는 미미한 상승률을 계속해서 보이고 있다 보니까 집값 오름세가 가파른 거에 비해서는 서울에서도 전세 가격이 상대적으로 안정돼 보이기는 합니다. 그런데 전세 가격 역시 연초 1분기에 보통 아시는 것처럼 학기를 앞둔 전세 수요자들이 계약을 하고 봄 이사나 이런 것들이 조금 초반에 마무리되는 상황이기 때문에 전세 시장도 여전히 소폭이긴 하지만 오름세를 띠고 있는 상황이기는 수도권 중심으로 이런 흐름들이 이후에 어떻게 갈 것이냐는 입주 물량이라든가 이런 것들하고 영향이 있는데 대표적으로 서울 같은 경우에는 지금 연초에 입주가 조금 풀린 곳들이 있어서 전세 가격이 안정세를 보이기도 했었고 아무래도 이런 여건들이 조금 계속된다라고 하면 우려했던 것만큼 전세 시장이 그렇게 급격하게 불안해지지는 않을 수도 있겠다라는 생각들이 들기는 하거든요. 그런데 조금 더 지켜봐야 될 것 같기는 합니다.

◆ 조태현 : 상황을 조금 더 볼 필요는 있어 보이고요. 어찌 됐건 굉장히 불안한 것처럼 보였던 전세 시장이 조금 나아졌다라는 측면으로도 볼 수 있을 것 같습니다. 그런데요 최근 보면은 아파트 매매 가격은 서울 쪽에서 일부 지역이긴 하지만 급등하는데 전셋값이 이렇게 횡보를 하면서 전반적인 전세가율 이게 하락하는 추세예요. 전세가율이 하락한다 이렇게 봤을 때는 갭 투자 앞으로도 어려워지게 되는 거 아닙니까?

◇ 김규정 : 네 실제로 KB 부동산이 발표한 서울 전세가율이 최근 전달보다 떨어진 것으로 발표가 나서 전세가격 오르는 속도보다 집값이 너무 서울의 주요 지역에서 급격하게 뛰는 게 아니냐 이런 분석들이 나온 건데요. 실제로 이 수치들을 들여다보면 방금 말씀드린 것처럼 전세가 하락한다라기보다는 집값이 너무 빨리 오르다 보니까 전세가율이 정체되거나 내려가는 상황이어서 집값이 오르면서 갭 투자 등을 통해서 지금 투자를 하시려던 자금이 부족한 분들의 입장에서는 투입해야 되는 비용이 갭 투자 상에서 전세가율 하락으로 늘어나다 보니까 수요가 제한되는 측면들이 생길 수 있습니다. 예를 들면 지금 서울 강남구 같은 경우는 토지거래 허가제도 해제되면서 바로 전세를 놓을 수 있게 돼서 전세를 낀 투자가 가능해지셨는데 집값이 너무 많이 올라서 전세가율이 떨어지게 되면 아무래도 투자 본인 투자금이 늘어나게 되니까 이렇게 투자가 허용된다 하더라도 투자하기가 어려워지시는 이런 상황들이 벌어질 수 있겠죠. 그래서 전세가율 변화에 따라서 지역에 따라서는 집값은 올라도 전세가가 안정된다는 측면도 볼 수 있겠지만 투자적인 입장에서는 수요자들이 굉장히 작은 보유력에 따라서 이렇게 반 갈라지는 양극화되는 이런 양상들도 나타날 수 있을 것 같아요, 그래서 일부에서는 소위 현금성이 있는 분들만 투자가 가능한 게 아니냐 이런 볼멘소리들도 나오는 것이 그런 요인입니다.

◆ 조태현 : 지금 계속 그런 상황들이 이어지고 있는 건 사실이죠. 투자자들은 그렇다고 치고요. 이번에는 실수요자 쪽에다가 조금 더 초점을 맞춰서요. 먼저 전세 사기 특별법 이야기를 해 보도록 할게요. 이게 6월 일몰을 앞두고 있잖아요. 벌써 2년이나 됐네요. 연장 시급하다는 이야기도 있는데 소장님께서는 어떻게 평가하십니까?

◇ 김규정 : 네 일단은 피해를 본 분들에 대한 처리 부분이라든가 지원 부분 같은 것들이 본인들이 요구하셨던 부분에 비해서는 미미하다라고 보여지는 부분도 있고 지지부진한 부분들이 많다 보니까 이렇게 크게 교통정리가 되고 해결된 부분들이 완벽하다라고 보여지지는 않거든요. 그래서 이런 부분들이 계속적으로 될 필요는 있어 보이고 다만 단순히 그냥 계속 연장하는 것에 그치는 것보다는 실질적인 해결이나 처리 완료가 필요한 시점이다라고 보여지거든요. 그래서 계속해서 문제가 완결이 되지는 않고 조금 질질 끌고 가는 느낌들이 때문에 그래서 그런 부분에 대해서는 연장과 함께 조속한 해결을 위한 추가 조치 같은 것들 혹은 제도적으로 합의나 제도와 법제화가 필요한 부분이 있다면 빨리 국회에서 논의를 통해서 완결하는 이런 부분 돼야 될 것 같은데 최근에 여전히 이런 서민 주거나 이런 실생활에 관련된 현안들은 국회 논의나 이런 것들이 조금 답보 상태에 있다 보니 답답한 모양새이기는 합니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 그럼 지금까지 논의했던 모든 것들을 다 종합해서요. 실수요자들 지금 집을 사려고 하거나 전세를 구하려고 하는 실수요자들은 어떤 지역 그리고 어떤 지표에 주목을 해 보는 게 좋을까요?

◇ 김규정 : 지금 어쨌든 거래 수요 문의가 늘어나고 실제 거래 신고량도 조금 늘어나는 곳들은 대부분 투자 수요가 집중되어 있는 곳에 역세권 아파트나 입주 연차가 오래되지 않은 신축류 아파트들 중소형들의 수요자들 실수요자들이 관심을 보이고 있는 상황입니다. 그래서 수도권에서는 새로 역세권이 되거나 이러면서 가격이 그래도 조금 저평가되어 있다라고 판단되는 지역들을 찾아내는 것이 필요하시긴 한데 서울에서 주거 환경이 양호한 역세권 신축 아파트들은 이미 가격이 대부분 연말에 떨어졌던 가격들을 많이 회복한 상황이기는 해서 조급하실 것 같기는 합니다. 그런데 어쨌든 그런 역세권 지역들이 선호되고 있는 부분들 신축 트렌드가 계속되고 있는 부분들을 보셔야 될 것 같고요. 전세 가격이 어느 정도 집값 상승률에 맞춰서 여전히 따라오르면서 안정적으로 되고 있는 단계들을 조금 판단하시는 중요할 것 같습니다. 기본적으로 전세 가격이 너무 낮게 설정되어 있는데 집값만 뛰는 경우에는 호가성 과도한 시세 상승일 수도 있기 때문에 그런 부분들 비교하면서 적정 가격 여부를 판단하셔야 될 것 같고요. 주택 담보 대출 금리 변동이나 이후에 대출 규제 변화 상황들의 제일 신경을 많이 쓰시는 것 같기는 합니다. 여전히 대출을 통해서 어느 정도 자금 계획을 세우고 계시기 때문에 그래서 금리 은행별로 대출 규제 환경이 유연해지고 금리가 내려가는 은행이 어디인지 그런 상품들은 어떤 것 있는지 이런 것들을 조금 조사하시면서 대응을 하셔야 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 참 실수요자들은 거래를 수시로 하는 게 아니다 보니까 이런 것들을 잘 모르는데 너무 시장 상황이 혼란스러워서 제가 더 송구할 그런 상황입니다. 끝으로 이거 하나 간략하게 짚어보도록 할게요. 올해 공동주택 공시가격이 나왔는데 공동주택 공시가격이라면 거의 아파트 말하는 거죠?

◇ 김규정 : 네 아파트를 중심으로 해서 연립이나 다세대 같은 공동생활을 하는 주택들 전체인데 이번에 조사 대상은 15,508만 가구 정도 전국적으로 조사를 해서 발표가 됐고요. 이 내용들에 대해서 이의 제기 받고 심의를 거쳐서 4월 말에 공시 올해 본 공시가격이 발표가 되게 되는데 아시는 것처럼 이 공시가격을 기준으로 재산세라든가 종부세 같은 것들도 계산이 되고 건강보험료라든가 혹은 사회보장, 사회복지 대상이 되는 저소득층 기초연금 이런 것들 대상자를 판가름할 때도 쓰이는 중요한 자료이기 때문에 본인의 주택들 가격 반드시 확인하시고 문제가 있다면 이의 제기하시고 이런 과정들이 진행돼야 되는 상황입니다.

◆ 조태현 : 공시 가격이라는 게 여러 제도의 기준이 되니까 굉장히 중요하고요 말씀을 드린 것처럼 꼭 확인을 해 보시는 절차를 갖는 게 좋겠습니다. 이번에 공시 가격 나왔는데 어떤 점이 연구위원님 제일 눈에 띄었습니까?

◇ 김규정 : 작년에 이어서 올해 전국 공동주택 공시가격 발표 보니 지금 상승세로 2년 연속 올랐고요. 서울 전국 평균에 비해서 서울이 7.8% 오르면서 2배가량 높습니다. 그래서 서울 수도권 공동주택의 공시가격 상승 그러니까 즉 그 지역에 지금 주택 시세가 상대적으로 많이 올랐다라는 뜻일 거고요. 전국적으로 보면 세종이라든가 광주라든가 대구라든가 이런 지방에 한 10개의 광역 도시들은 하락세가 이어지고 있는 상황이거든요. 그래서 시장의 공동주택 시세에서 보고 계신 것처럼 시장의 양극화가 굉장히 나타나고 있다라고 볼 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 시세에서도 이 공시가격에서도 결국엔 양극화 이야기로 끝나는 것 같습니다. 알겠습니다. 마지막으로 이번 주에 부동산 시장 한 줄 평으로 부탁드릴게요.

◇ 김규정 : 방금 여러 가지 말씀 나눴는데 거래 상황이라든가 가격 변동성이 서울을 중심으로 수도권 아파트 시장에서 빠르게 나타나고 있는 상황이거든요. 전세 가격도 그렇고 그래서 당분간 금리 변동성과 함께 가격 변동을 조금 타이트하게 보실 필요가 있겠고 올해 내 집 마련 생각하고 계시는 분들은 여러 가지 제도 변화가 상반기 중에 조금 변경되는 것들이 많이 있으니까 그런 것들 주시하시면서 저가 매물을 발품도 팔아가면서 찾는 작업들이 올해는 필요하실 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 저희도 기회가 되는 대로 임장을 대행하는 그런 시간도 한번 가져보도록 하겠습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 부동산 연구위원과 함께 부동산 시장을 둘러싼 다양한 이슈들 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 김규정 : 감사합니다.

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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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