노후 아파트 낮은 사업성 발목…규제 완화에도 ‘리모델링’ 선택

쿠키뉴스 자료사진.

최근 정부가 재건축 유도를 위해 기준 완화에 나섰으나 낮은 사업성으로 인해 리모델링 사업을 선택하는 노후 아파트 단지가 늘고 있다.

5일 정비 업계에 따르면, 서울 용산구 이촌한가람 아파트는 최근 고심 끝에 리모델링 사업을 하기로 결정했다. 이촌 한가람 아파트는 1998년 준공된 2036가구 규모 단지로 현황 용적률 358%에 달한다. 용적률이 높아 사업성이 낮아 당초 리모델링 사업을 진행 중이었으나 정부 규제 완화로 인해 일각에서 재건축 추진에 대한 목소리가 나왔다. 

이촌한가람·한강대우·이촌우성 등이 참여하는 이촌1동재건축추진협의회는 지난달 12일 한형기 전 아크로리버파크 조합장을 초청해 리모델링과 재건축 사업성을 비교하기도 했다. 그러나 조합원들은 서울시 기본계획에 따라 최대 용적률을 계산해도 분양면적이 줄거나 일반 분양을 하지 않아도 집 크기가 줄어든다고 진단했다. 결국 같은 달 19일 이촌동 한가람아파트 리모델링주택조합은 정기총회에서 찬성률 90%대로 최종 리모델링을 결정했다.

서울 양천구 목동도 재건축이 아닌 리모델링 사업이 이어지고 있다. 양천구 목동우성아파트는 최근 리모델링 사업으로 서울시 건축심의를 통과했다. 목동우성은 지하 1층~지상 최고 15층, 4개 동, 332가구 규모에서 지하 5층~지상 16층, 총 361가구로 탈바꿈할 계획이다. 전용면적은 84㎡에서 108㎡로 넓어진다. 또, 목동신정청구아파트는 신정롯데‧신정현대‧신정쌍용 아파트들과 통합 리모델링 사업을 추진하고 있다. 

앞서 정부와 서울시는 각각 재건축‧재개발 규제 완화 방안을 발표했다. 정비 사업 시간을 단축해 주택공급을 늘리기 위해서다. 지난 8월 정부는 ‘8‧8 부동산 정책’을 통해 재건축‧재개발 촉진법(특례법)을 제정 계획을 발표했다. 정부는 정비사업 절차를 통합하고 인가를 한 번에 받는 등 절차를 간소화해 14년~15년 걸리던 사업 기간을 5년~6년가량 단축을 추진 중이다. 

또, 일반 정비사업장 용적률 300%에서 330%로 역세권 정비사업은 360%에서 390%로 높였다. 강남 3구와 용산구 등 규제지역은 제외됐다. 재건축·재개발 시 전용면적 85㎡ 이하 주택 공급 의무도 폐지했다. 기존 재개발은 85㎡ 이하 주택을 80% 이상, 과밀억제권역 내 재건축은 60% 이상 공급해야 했다.

같은 달 서울시도 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획’을 발표했다. 기존 20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 최대 40%까지 늘리고 사업성이 떨어지는 단지나 지역은 ‘현황용적률’을 기준용적률(재개발) 또는 허용용적률(재건축)으로 인정해 사업성을 최대로 보전하는 것이 골자다. 

시는 1종일반주거지역은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용하며 상한 및 법적상한용적률을 기존 150%에서 200%까지 확대했다. 기존허용용적률 10%p였던 2종일반주거지역은 20%p로 확대하고 준공업지역은 법정 최대 용적률인 400%까지 받을 수 있게 됐다. 

이 같은 정부 지원에도 용적률이 높은 노후 아파트는 재건축 대신 리모델링 사업을 선택하고 있다. 전문가들은 현 상황에서 리모델링은 조합의 차선의 선택이라고 진단했다. 윤수민 NH농협 부동산 전문위원은 “리모델링 사업은 재건축, 재개발 대비 수익을 보기 어려운 구조”라며 “재건축이 어려울 시 리모델링을 차선으로 하기에 현재 리모델링을 진행 중인 단지에서도 아쉬움은 있을 것”이라고 말했다. 
 
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “리모델링 사업이 재건축 대비 장점이 명확하지 않다”며 “돈이 덜 드는 것도 기간이 엄청나게 짧은 것도 아니다. 지금 리모델링 사업을 추진 중인 단지는 이미 사업이 진행 중인 경우가 많다”고 밝혔다. 이어 “결국은 주민동의율이 관건”이라 덧붙였다. 
조유정 기자 youjung@kukinews.com