‘대단지 상가 불패’도 깨졌다… 서울 신축 1층 24%가 공실

[대단지 아파트 상가도 위축]
금리 뛰자 70∼80% 대출 투자 기피… 상가 쪼개기-고분양가 관행 부메랑
온라인 위주 소비패턴 변화도 한몫… 미분양 쌓여 공사 잔금 못내기도

24일 오전 입주 1년 2개월 차인 서울 은평구 DMC파인시티자이(1223채) 상가 1층 곳곳에 전단지가 붙어 있다. 현재 이 단지 1층 상가 56개 중 15개(26.8%)가 비어 있다. 같은 시기 입주한 인근 DMC SK뷰아이파크포레(1464채)도 1층 상가 27개 중 7개(25.9%)가 공실이다. 최동수 기자 firefly@donga.com

#1. 23일 서울 동대문구 청량리역 인근 최고 59층 주상복합아파트 ‘한양수자인그라시엘’ 1층. 지하철 1호선, 분당선, 경의중앙선, 경춘선, KTX가 지나는 청량리역에서 도보로 5분 거리인 초역세권이다. 지난해 6월 입주를 시작했는데 상가에는 적막감이 흘렀다. 실제 1층 상가 73곳 중 63곳(86.3%)이 비어 있었다. 20분가량 상가 복도를 거니는 동안 마주친 사람은 5명뿐이었다.

#2. 같은 날 1만 채에 육박하는 서울 송파구 ‘헬리오시티’ 단지 상가. 공인중개업소 10여 곳을 지나자 전단들이 널브러진 공실이 나타났다. 전단 위로는 먼지가 수북했다. 2020년 1월부터 10차례 매각을 시도했지만 주인을 찾지 못한 곳이다. 조합 관계자는 “전용면적 37㎡ 분양가를 26억 원에서 14억3000만 원까지 내렸지만 사겠다는 연락이 없다”고 했다. 입주한 지 5년 8개월 된 이 단지 1층 상가 123개 중 14개(11.4%)가 공실이다. 공인중개업소 관계자는 “입주 초기엔 30∼40개쯤 비었는데 그나마 월세를 절반으로 떨어뜨려 공실을 줄인 것”이라고 설명했다.

한때 ‘황금알 낳는 거위’로도 불리던 신축 대단지 아파트 내 상가 시장에 찬바람이 불고 있다. 재건축 조합들이 수익성을 높이려 상가 분양가를 지나치게 높게 책정했던 게 고금리 시대를 맞아 부메랑으로 돌아왔다는 분석이 나온다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹을 거치며 웬만한 생필품들을 이커머스 플랫폼을 통해 구입하고 있는 것도 영향을 미쳤다. 대단지 상가 불패 신화가 흔들리고 있는 셈이다.

● 대단지 아파트 상가 1층 24.1%가 공실

본보가 23∼25일 서울에서 입주 6년 이내 신축 대단지 아파트 13곳(총 3만3202채)의 1층 상가를 직접 세어 보니 677곳 중 163곳(24.1%)이 공실이었다. 한양수자인그라시엘에 이어 동대문구 ‘롯데캐슬 SKY-65’와 강동구 ‘고덕아르테온’ 1층 상가의 공실률이 각각 50.0%, 34.8%로 높았다.

강남3구(강남·서초·송파구)의 5개 아파트 단지 상가 1층 평균 공실률은 13.5%였다. 비강남권 평균(8곳·33.4%)에 비해선 낮았지만 안전지대는 아니었다. 강남구 ‘개포프레지던스자이’ 1층 상가는 48개 중 15개(31.3%)가 주인을 찾지 못했다. 인근 공인중개업소 관계자는 “투자 수익률이 떨어져 조합이 보유한 상가 8개 중 7개가 미분양으로 남았다”고 했다.

아파트 상가가 추락한 이유는 우선 고금리 때문이다. 앞서 저금리 시기 주택 대출 규제가 강화되자 투자자들은 분양가의 70∼80%까지 대출을 받아 상가에 투자했다. 하지만 2021년 하반기(7∼12월) 이후 대출금리가 가파르게 올라 투자자들은 임대료로 대출이자를 감당하기 어려운 구조가 됐다.

재건축 조합 및 시행사들은 상가를 전용 33㎡ 내외로 잘게 쪼개고 평당 분양가를 높게 책정해 왔다. 상가 분양대금으로 공사비를 충당하기 위해서였다. 서초구 ‘래미안원베일리’는 1층 상가 분양가가 3.3㎡당 7800만∼1억1000만 원대였다. 아파트 분양가(5653만 원)의 최대 2배에 달한다. 분양가가 높다 보니 임대료도 높아졌다. 경기 둔화 속에서 자영업자들이 입주를 꺼리는 환경이 만들어진 것이다.

사람들의 소비 패턴이 오프라인에서 온라인으로 변화한 것도 상가 침체의 주요 원인이다. 쿠팡, 마켓컬리, 배달의민족 등 온라인몰과 배달 플랫폼이 성장하면서 상가 1층에 입점할 소매 업체들이 크게 줄어든 것이다. 실제 래미안원베일리와 강동구 ‘고덕그라시움’ 등 대단지 상가 3, 4실 중 1곳은 공인중개업소였다.

임채우 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “상가임대차보호법에 따라 계약을 갱신할 때 임대료를 5%밖에 올리지 못하다 보니 늦어지더라도 원하는 수준의 임대료를 받겠다고 버티는 임대인들도 많다”고 말했다.

● 상가 공실로 재개발·재건축 발목

단지 내 상가 공실 문제는 조합과 건설사 간 갈등으로 비화돼 재건축·재개발 사업의 발목을 잡기도 한다. 2022년 10월 입주한 서울 서대문구 홍제1구역 주택재건축정비조합(서대문 푸르지오 센트럴파크)은 올해 6월 시공사인 대우건설로부터 토지 가압류를 당했다. 아파트 단지 상가 분양이 저조해 약 185억 원의 공사비 잔금을 내지 못한 것이다. 당초엔 30여 개의 상가를 개당 약 10억 원에 분양해 300억 원을 마련하려고 했지만 상가가 3개밖에 분양되지 않았다. 최근 분양가를 절반으로 낮춰 미분양을 털어내고 있다. 조합 관계자는 “조합원 400여 명이 5000만 원 정도씩 분담금을 내면서 잔금을 지급했다”며 “아직 상가 10개 정도가 남아 있다”고 했다.

공공주택 사업자인 한국토지주택공사(LH)에도 부담을 주고 있다. 지난해 6월 입주한 서울 강남구 신혼희망타운 ‘디아크리온강남’은 단지 상가 10개 중 8개가 미분양 상태다. LH로서는 제때 비용 회수를 하지 못하고 있는 것이다.

전문가들은 상가 공실 문제가 정비사업 속도를 늦춰 주택 공급을 지연시킬 것이라고 우려한다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “금리가 높고 소비 패턴의 변화도 심해 향후 단지 내 상가 공실 문제는 계속될 것”이라며 “단순히 임대인과 임차인의 문제로 끝나는 것이 아니라 재건축, 재개발 조합이 사업을 추진하는 데 부정적 영향을 미칠 수 있다”고 했다.

최동수 기자 firefly@donga.com
이축복 기자 bless@donga.com