[稅테크 가이드] 살던 집 수리했다면 양도세 혜택 증빙서류 꼭 챙겨야 웃는다

자본적-수익적 지출 여부 따라
부동산 매각 과정서 절세 갈려
발코니 확장·새시 교체 등
부동산 가치를 상승 시킨 경우
필요경비로 인정 받아 稅혜택
판단 힘들면 전문가 상담 받고
견적서·사진 등 챙겨둬야

[사진 출처 = 게티이미지뱅크]

양도소득세는 부동산을 판 금액(양도가액)에서 산 금액(취득가액), 수수료 등 필요경비와 양도비 등을 뺀 양도차익에 대해 과세된다. 일정 기간 보유 등의 요건을 갖췄다면 양도차익의 일정액을 차감(장기보유특별공제)하고 여기에 기본공제(연간 250만원)를 뺀 후 세율을 곱해서 세액을 계산한다.

이때 해당 부동산을 보유하면서 발생한 비용 중 일부는 양도 시 비용으로 인정되기도 하고 인정되지 않기도 한다. 전자를 자본적 지출이라 하고 후자를 수익적 지출이라 한다. 경비로 인정되는 자본적 지출이란 해당 부동산의 가치를 상승시키는 공사 등을 말한다. 대표적으로 발코니 확장과 새시 교체 비용은 자본적 지출에 해당되어 양도 시 필요경비로 인정된다. 주택 내부의 비내력벽을 해체하거나 바닥 난방설비를 전부 교체하는 것과 같은 큰 공사 비용도 건축물의 가치 상승에 영향을 주는 것으로 자본적 지출에 해당될 가능성이 높다.

일반적으로 자본적 지출로 인정되는 것은 부동산의 가치를 상승시키는 수준이어야 하므로 큰 공사여야 한다. 부동산 보유기간 중에 발생하는 정상적인 수선 또는 경미한 개량 등은 자본적 지출로 인정되지 않는다.

주택을 리모델링하는 경우 통상 인테리어뿐 아니라 화장실도 수리하게 마련이다. 이때 화장실 변기와 타일, 세면대 등을 부분적으로 교체한 경우에는 수익적 지출이 되어 경비 인정이 되지 않는다.

반면 욕실을 전부 뜯어내고 전체적으로 개조하면서 상당한 비용이 소요되었고 이를 통해 해당 주택의 가치를 현실적으로 증가시키는 정도에 이르렀다면 이때 화장실 전체 수리비용은 자본적 지출로 인정된다(조심 2017중2254 참조). 해당 심판례에서 과세관청은 화장실의 수리 등이 현상유지 등 거주환경을 개선하기 위한 수익적 지출에 해당한다고 보았으나 조세심판원은 해당 공사의 중요한 부분이 가격상승의 주된 원인 중 하나가 되었을 정도에 이르러, 가치를 현실적으로 증가시킨 것으로서 자본적 지출에 해당하는 것으로 판단했다. 이와 같은 취지의 심판례는 2010년에도 있었다(조심 2010중1888 참조).

주택에 대한 리모델링 중 화장실 공사가 차지하는 비중은 통상 크다. 주택의 다른 공사에 비해 화장실 공사 비용은 미장, 방수 등 공사비용이 큰 편이기 때문에 화장실의 전면 개조공사를 수익적 지출이 아닌 자본적 지출로 인정한 것은 합리적인 결정으로 보인다.

다만 화장실 공사의 범위가 어느 정도까지일 때 인정될 것인지 등은 실무적인 판단이 필요하므로 전문가와의 상담이 필요하다. 그리고 전문가 상담 이전에 더 중요한 것은 화장실 등 공사의 범위와 금액, 해당 주택의 가치 상승에 기여했다는 사실을 인정할 만한 증빙을 갖추는 일이다. 공사는 지금 일어나고 양도는 지금보다 수개월에서 수년 뒤에 있을 것이기 때문이다. 공사 업체로부터 받은 견적서, 공사비의 지출을 입증할 금융거래내역, 공사 전후의 사진과 공사 중인 사진까지 준비해놓는 것이 중요하다. 공사 당시에 미처 이에 대한 준비를 해놓지 않는다면 향후 양도시점에 증빙을 사후적으로 확보하기가 어렵기 때문이다.

또한 실무적으로 납세자에게 중요한 것은 이러한 공사와 관련해 공사시점에서는 관련된 모든 자료를 가능한 한 전부 확보하는 것이다. 세부적으로 어떤 항목이 수익적 지출이 되고, 어떤 항목이 자본적 지출이 될지를 납세자가 세법을 일일이 찾아서 구분하기는 쉽지 않기 때문이다. 일단 자료와 증빙을 충분히 모아두었다면 신고 때 이를 구분하는 것은 신고를 맡은 세무사가 다시 검토해줄 것이기 때문이다. 반대로 이러한 증빙이 준비되지 않으면 아무리 실력이 좋은 세무사라도 없는 세금을 줄일 방법을 만들어 줄 수는 없는 것이다.

또한 이러한 자료와 증빙은 자칫 분실의 위험이 있다. 특히 이사를 준비하는 과정에서 분실되는 경우가 많다. 따라서 원본을 보관함에 있어 분실이나 훼손의 위험을 피해 보관하는 것이 중요하다. 시중은행이 제공하는 대여금고를 활용하는 것도 좋은 방법이다. 최근에는 사설 대여금고 서비스도 늘어나고 있다. 경우에 따라선 사본을 출력해두고, 원본을 스캔해 파일로 저장해두는 것도 방법이다. '법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않는다', 독일의 법철학자 루돌프 폰 예링의 말이다. 세법(세금)도 마찬가지다. 똑똑한 납세자가 되기 위해서는 노력이 필요하다.

[우병탁 신한은행 WM컨설팅센터팀장]

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